楼面地价26225元/㎡！比周边房价还贵！苏州难产盘陷入两难
今年以来，不到10个月，土地市场已经发了11号土拍公告，楼市的滚轮继续向前，舞台争奇斗艳，超百家新盘争相入市。
却总有一些项目始终犹抱琵琶半遮面，比如鲁能位于活力岛板块的鲁能文灵雅苑，2016年9月23日拿地，距今整整4年，仍没有半点开盘的迹象。
最主要的原因还是当时开发商大手一挥，以26225元/㎡远远高于板块均价的楼面地价拿下这块地。
而4年过去了，周边新盘的房价基本和鲁能的地价持平：荷岸晓风在售均价25500元/㎡，刚刚领证的九龙仓备案均价26683元/㎡，仁恒园和27500元/㎡……
之前采访过一些业内人士，算上人工费、建材费、宣传费，至少加个5000元/㎡卖才能保本，更何况4年过去了，还要涉及一些通货膨胀，卖30000元/㎡可能都亏本
在新盘扎堆，竞争力如此的活力岛板块，地价甚至比一些新盘房价还高的鲁能如何自救？至少就现在的情况来说是无解
正文之前，我们来做个投票：
地价比房价贵！拿地4年迟迟不开！鲁能文灵雅苑熬成现房
鲁能文灵雅苑高位站岗，开盘备不出高价，一卖就亏，就算备案价备上去了，没人买，也亏……总之开不开都亏
今天是鲁能文灵雅苑拿地4周年，让我们思路回到4年前
鲁能以总价33.05亿，楼面价26224.6元/㎡，溢价率77.19%，拿下活力岛这块地，可以说是轰动一时，该地块位于元和街道建元路南、文灵路两侧。
周边在售楼盘众多，姑苏裕沁庭、仁恒园和、海玥名都、九龙仓翠樾庭等，价格约在2.6万-3万/㎡。
在全城限价背景下，文灵雅苑的境遇，很像木渎的前地王诺德上府，虽然拿地价2.6万/㎡，但因为限价，备案均价也不过就2.8万/㎡。
以此类推，鲁能文灵雅苑大概虽然楼面价26225元/㎡，但活力岛新房价格红线3万/㎡，上市后备案价大概率在2.8万-3万/㎡左右。
送车位！降6000元/㎡！鲁能公馆花样打折，4年仅卖3成
其实这种两难境地，对于鲁能来说可能习以为常了
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今年端午节鲁能公馆叠墅又打折促销，161㎡别墅产品最多直降20万，洋房打98折，高层送10年车位使用权！因此吸引了不少买房人的目光。
熬不住了！鲁能泰山9号拿地4年终于开盘，正在亏本卖房
同一件事上能栽3次跟头的，估计只有鲁能了吧
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2016年9月23日鲁能连拿2块地，一个是鲁能文灵雅苑，另一个是盛泽湖地块——鲁能泰山九号，楼面价13687元/㎡，溢价率高达59.54%，是当时北双湖板块的地王。
时隔近4年，终于熬不住了，在2020年6月29日首开，共176套，备案均价20916元/㎡，最低19092元/㎡，最高22973元/㎡，建筑面积为79.26㎡—93.43㎡。
3个月过去了，我查询数据，目前整体去化相对于鲁能公馆来说，倒是不错，但是也仅有5成不到。
唏嘘！卖不动，开不了，苏州鲁能负债40亿
毕竟房地产讲究的是高周转，鲁能在苏州连拿3个地王，有的开不了，有的卖不动，资金被套牢，无法变现，最后的结果就是把自己玩脱了
2019年5月，鲁能集团有限公司拟转让苏州鲁能置业有限公司100%股权及相关债权。
从2016年首进苏州，到亏负债40亿离场，鲁能令人唏嘘。