开年拿地破百亿，建发“红线”下狂奔
建发又拿下一宗地。
2月5日，建发房产以33.65亿元竞得无锡江阴一宗宅地，楼面价15328元/平方米，溢价率8.51%。
不完全统计显示，这已经是建发房产进入2月份之后拿下的第四幅地块，此前，其在福州、温州、南通各拿一幅地块。以此粗略计算，2月份至今的5天内，建发房产在土地市场上已挥洒了逾89亿元。
事实上，建发房产开年以来拿地颇为生猛，据中指院数据，今年1月份，建发房产以104亿元的拿地金额位列各大房企之首。
公开信息显示，建发房产拿下的江阴地块总用地面积19.96万平方米，规划建筑面积21.95万平方米，起始价约为31亿元，起始楼面价14124.98元/平方米。
尽管该地块溢价率不高，但有较多建设要求。据该地块的投资监管协议，竞得人要以不低于500元/平方米的建设成本代建A分区东侧、3号支路西侧绿化；还须在地块东侧代建一所6轨18班幼儿园，用地面积不小于10541平方米（土地无偿划拨），建筑面积不小于8000平方米，总投资额不低于6500万元等。
这样的低溢价率对建发房产来说并不多见。事实上，建发房产在温州、福州、南通拿下的地块则拍出了明显的高溢价率。
2月3日，在福州的首场土拍上，建发房产以26.59亿元+竞限价商品房34020平方米的总价竞得福州市晋安区一宗商住用地，成交楼面价25372.57元/平方米，溢价率达到30.02%。
2月1日，建发房产以16.69亿元的总价竞得南通如皋市一宗宅地，溢价率高达65.52%。
同日，建发房产又历经161轮竞价，以上限价12.25亿元竞得温州鹿城区1宗商住地，成交楼面价15939元/平方米，溢价率达到29.9%，并竞配政策性住房（人才住房）面积33400平方米。
2月份至今，建发房产在上述地区拿地所涉及的金额已经达到89.18亿元。由此来看，建发房产在2月份有望延续1月份的生猛。
1月28日在温州，建发房产经过470轮竞价，以总价45.86亿元拿下瓯海区一宗商住地，楼面价15607元/平方米，溢价率30.06%，并竞配政策性住房（人才住房）76200平方米。
1月18日，历时近两个小时，建发房产以上限价12.75亿元、竞配保障房面积1200平方米，拿下了宁波江北区一宗地块，成交楼面价为18177元/平方米，溢价率仍在36.67%的高位。
中指院发布的2021年1月全国房地产企业拿地排行榜显示，建发房产104亿元的拿地总金额，位列榜单之首；其在长三角地区的拿地金额达到65亿元。
这一纳储规模远高于此前。中指院数据显示，2020年1-2月，建发房产的拿地金额合计共19亿元；而2020年上半年，其合计拿地金额才达到273亿元。
值得一提的是，建发房产在2020年上半年拿地总额稍低，但其拿地价格不低。
公开信息显示，2020年4月，建发房产在南京拿下了河西NO.2020G03地块，成交总价为26.5亿元，离最高限价相差1.2亿元，溢价率为33.17%。
克而瑞研究中心认为，该地块的楼面价达35333元/平方米，而周边在售的鱼嘴润府均价为39600元/平方米，按照这一售价，地房比高达89%，房地差也仅有4000余元/平方米，剔除建安、财务、营销成本，亏损在意料之中。
推动建发疯狂补仓的是其对规模的追求。
以克而瑞发布的销售榜单来看，截至2020年底，建发房产全口径销售金额达到了1296.78亿元，成为千亿新兵。
而2019年时，建发房产的销售额不足750亿元。据建发房产旗下物业公司建发物业此前披露的上市文件，截至2019年底，建发房产及其联营公司（含建发国际集团）实现合同销售金额722亿元，同比增长86.7%。
这其中，建发国际集团为建发房产控股子公司，是房地产开发业务的主体。
公开信息显示，建发房产在2018年开始逐步调整组织架构，在业务定位上与其控股子公司建发国际进行一定的划分，其中作为母公司的建发房产未来主要负责土地一级开发、商业运营等业务板块，而建发国际集团未来主要负责房地产开发、物业管理及新兴投资业务。
“我们判断，未来建发房产将慢慢把资产继续注入到建发国际中。”克而瑞方面向记者表示。建发国际在规模扩张方面表现颇为积极。2018年，建发国际的合同销售金额仅为247.9亿元，但销售增速则达到了145.2%。2019年，其合同销售金额为507.8亿元，同比增长104.84%。
2020年，建发国际的销售金额突破900亿元，达到907.7亿元，远超年初时设定的700亿元目标。克而瑞数据显示，2020年，百强房企销售增速明显放缓，其中TOP51-100梯队的销售增速最高，为22.8%。建发国际在2020年的扩张速度可见一斑。
对房企来说，开启扩张步伐往往意味着杠杆水平的攀升，建发国际自然无法例外。
截至2020年上半年，建发国际的流动负债继续升至695.39亿元，负债总额达到1212亿元，较2019年年末增长26%。
亿翰智库数据显示，若按“三道红线”计，截至2020年中期，建发国际剔除预收款后的资产负债率为49%，净负债率247.7%，现金短债比1.25，踩中一条红线。其中，其净负债率较2019年末大幅增加了72个百分点。
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