旧改干货—深圳无产权物业如何确权?/深圳的土地上到底是谁的？
深圳无产权物业如何确权?
深圳由于自身历史原因，相比于大陆其他城市而言，存在大量未办理产权登记的建筑物。该类建筑物或属于违法建筑，或属于存在房地产登记历史遗留问题的建筑。不管属于哪一类，均无法通过合法的途径进行交易。
此类建筑物的存在，对深圳市的城市化建设及土地开发造成了重大影响。为此，为实现存量土地二次开发，盘活包括无产权建筑所占土地在内的权属不清晰用地，深圳创造性地建立了城市更新和土地整备制度。
旧改过程中，如何解决无产权登记确权的问题，成为很多旧改人重点关注的问题。
确权其实就是确定房屋权属，不是法定意义上的确权，而是在实施旧改过程中对被拆迁人房屋认定的权属核查行为。目的就是落实房子是谁的，拆了我要赔给谁。
无产权建筑指未办理产权登记的建筑，而未办理产权登记的原因多种多样，比如未办理报建手续、未缴纳地价、产权登记部门原因、历史原因等。
而违法建筑指未办理合法报建手续的建筑，按报建及产权登记顺序来看，未办理合法报建手续的建筑在未完善手续的情况下必然不能办理产权登记。
无产权建筑的外延比违法建筑要广，无产权登记的物业不止是“历史遗留违法建筑”，买了没有办房产证的房子也算，上世纪80年代末、90年代初那个年代的楼盘，有外销房、房改房、单位自建房。这类的历史遗留房也让旧改人非常头疼。特别是外销房，由于当时价格便宜，很多内陆人借用港澳亲戚的名字买房。时间久远，找到原业主也就变成一个非常头疼的问题了。
14年4月1日执行的农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定的试点实施办法中指出，已列入城市更新计划的城市更新单元拆除范围内的历史违建，可申请进行简易处理；拟申报拆除重建类城市更新单元计划，权属清晰的合法土地达到一定比例，经区城市更新职能部门同意的，也可申请进行简易处理。经简易处理的历史违建及用地，在拆除重建类城市更新时将视为合法，实现历史违建处理与城市更新政策的良性互动。土地整备范围内的历史遗留违建处理可参照执行。
在实际核查操作中，深圳各区的方法政策不一，但多数会采用由街道办+村委组织发起，用无产权登记核查表+登报公示的方式来确定。
龙岗区： 出台来《龙岗区城市更新拆除范围内无产权登记房屋权利人认定核查工作办法》《关于开展城市更新拆迁范围内无产权登记记录的土地房屋权利人认定核查工作的通知》由街道办酒产权核属情况，给予意见，由股份公司盖章，并对结果对外公示。
坪山区： 出台了《坪山区房屋补偿权属核查工作指引（试行）》，基本确立街道办组织、各部门并联核查出具意见、公示、街道办确认公示结果的模式；
龙华区： 据悉土地整备方面也是参考坪山区的做法，城市更新方面则通过《龙华区城市更新实施办法》明确由实施主体申请人向辖区街道办申请权属核查，由街道办就权属核查出具意见，实际中由股份合作公司、社区工作站及街道办三级盖章确权；
大鹏新区： 则出台了《关于开展城市更新拆除范围内无产权登记记录的房屋权利人认定核查工作的通知》，规定股份合作公司、社区工作站负责核查，办事处负责公示并确认公示结果。
土地整备中的核查较为谨慎全面，核查内容通常包括权利人身份性质、产权证明材料、房屋建成时间、建筑面积及房屋用途等；而城市更新中的要求相关简单，一般很少进行实质性审查，股份合作公司及社区工作站及街道办认可即可。
政府主导的土地整备项目方面，结合权益申报人提供的材料从实事求是的角度综合认定权属。
开发商在业主前期确权核查方面，多数基于历史遗留回执原件+实际占有+历史转移凭证资料齐全等方面核查业主身份。后期操作中如存在多个主体主张权益，须从合理性的角度综合判断哪方证明力更强，不宜仅凭有无股份合作公司、社区工作站及街道办盖章的确权表作出认定。否则，可能存在法院被认定补偿对象错误，撤销补偿协议或确认补偿协议违法、予以赔偿的法律风险。
深圳的土地到底是谁的？
深圳分别在1992年和2004年通过统征、统转的方式，将村集体土地全部转变为国有土地，村民由此变居民，村委变街道，村内资产变股份公司资产。集体用地全部划归国有用地，至此，深圳实现了全域的城市化，成为了全国第一个“没有”农村的城市。
当时，我们国家的法律规定，城市土地归国家所有，农村郊区的土地归集体所有，这就是我常讲的土地二元制。这里就不展开了，有需要专门开一篇来讲。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”因此，城市化新增土地，必须将农村集体所有土地通过征用程序转化为国有土地，才能用于城市建设。然而当时深圳市绕过“征地”环节将宝安和龙岗的集体土地转为国有，这种做法是依据98年修订的《土地管理法实施条例》第二条第（五）项规定：“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。”
当时广东政府是支持深圳做法的，但国土部则明确回复“不宜模仿，下不为例”。2005年3月4日，国务院法制办公室、国土资源部又对深圳政府进行“转地”的上述法律依据作出解释称，只有在农民集体所有的土地被依法征收，并全部转为城市居民后，才能对农民集体土地转为国有。这个有否定意味的解释等于不同意一次性转地在其他地方发生，而已经既成事实的深圳转地则成为特例。
这是深圳城市化历史上十分重要的里程碑事件，引来了不少争议，也为深圳未来城市更新改造埋下系列的问题种子。
一纸公文宣布全部集体土地国有化，但实际上集体土地还在原村民及股份公司手上，还有一堆应征未转和应补未补的历史旧账没有解决。05年，市政府出台《深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法》，让两区根据情况自行划定非农建设用地。非农建设用地又是一大问题，这个也事后再讲。因为多年以来两区许多用地已开发建成，这次划定有少无地可划、划定与实际情况不符导致不可用等情况，也就产生许多悬空的非农建设用地指标问题。虽表面上完成了土地的国有化，但是在此过程中出现了资金补偿不到位、土地关系没有理顺等问题，使得目前农村集体控制全市近40%的建设用地，其中1/4的土地（约390平方公里）存在征转地历史遗留问题。