郑州楼市高去化率背后隐藏了什么秘密?

地盘说

从去年的促销让利,到现在的遍地开花,开发商吃的是同一波红利,这些红利保障了郑州房产市场的健康循环发展。

✍️ 撰文 | 叶知秋 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

转眼间,2019年即将过半。

郑州楼市依然如现在外面的天气一般火热,红5月继续高歌猛进。近两周,楼市又有15个项目开盘,去化持续高走。

因为“一城一策”的实施,全国各地楼市的景象大不相同,有的还没动作,有的冒头已被点名。不管其他城市如何,郑州的房价一直都很“稳”,颇有任尔东西南北风,我自岿然不动的意思。

周末开盘

数据依然亮眼

窥一斑而知全豹,开盘数据最能代表楼市的温度。在这个特殊时期,读懂数据,解密楼市,抓住机会胜过一切。

©周末开盘概况

根据数据显示,上周共7个项目开盘,共推案1501套,去化1250套,平均去化率达83%。

上周开盘分布比较均匀,主要集中在主城区,整体来说推盘量不小,去化成绩不俗。这是进入五月份以来主城区的项目首次大量集中入市,主城区的项目向来抢手,也是本次平均去化率高达83%的一个主要原因。

©开盘项目区位示意

其中,最显眼的是中海湖滨世家、富田城九鼎公馆、康桥美卢湾,去化率高达90%以上。碧桂园天麓也千呼万唤始出来,推盘均价约19500元/m²,首开推出508套房源,去化400套,成绩也算不错。

从去化看,房价如此刚,去化率还如此抢眼,其实是市场趋好的有力佐证。

从消费市场看,一是说明购房者信心足,对未来看好,二是说明需求力大增,三是一部分人读懂了楼市。

楼市已回暖

还是乍暖还寒

唱衰楼市的声音一直不绝于耳,坚持看空房价的人早已被抛在了历史车轮后面,2019年亦会如此。

统计数据显示,2019年1-4月份,郑州市各市县区新建商品房共计销售76520套(不含巩义、新密、新郑),其中3、4月份郑州市县区新建商品房销售量均达到2.2万套以上,销量回升明显。

©1-4月份郑州商品房销售情况

新房在年初的几个月以价换量,而最近几周以来,很明显,新房分期政策、打折政策逐步取消,甚至有楼盘释放出涨价的消息。

新房市场表现亮眼,二手房市场也不甘落后。

由于二手房的配套完备、贷款利率低等优势,不少买房人将目光转向二手房。进入3、4月份郑州二手房成交巨额放量,成交周期平均缩短半个月,二手房市场积极反推新房走量。

©贝壳二手房成交数据

新房、二手房二级市场交易火热,直接影响了开放商对一级市场土地拍卖的信心。前四个月郑州本土,一共成交了3709亩住宅用地。作为房企重金囤地建仓的城市,郑州仍是他们的最主力战场。

在刚刚过去的5月17日,越秀地产首次进驻郑州,就疯狂拿地,一时间各房企短兵相接,贴身肉搏,在一级市场的竞争已杀成了红海。

©越秀地产高溢价拿地

前两天,洛阳又出了新的地王,楼面价7005元。未来售价或要高于郑州四环在售价格,这让郑州的开放商更加信心百倍,而购房者心里压力倍增。

历来楼市都有量在价先的说法,供应量加大,价格难免蠢蠢欲动,而利率是一种颇有成效,且立竿见影的调控手段。

最新调查,目前郑州的首套房贷款利率,暂时与4月份变化不大。新房方面普遍上浮20%左右,最低基准上浮15%;二套房贷利率普遍上浮20%-25%左右。

©郑州目前房贷利率

今年4月,政治局会议重提“房住不炒”,利率这个趁手的工具,政府一定会好好利用,再加上下半年,银行额度会一定程度紧张。郑州利率不排除重新上调的可能,苏州、合肥、南京部分银行已开始执行上浮后的利率。

利率只是调控措施中的一种,2019以来,各地先后发布的调控措施已超过179次,涉及的内容也是方方面面,公积金、土地出让、房贷利率,二手房、限售。

3月份后,郑州部分调控放松政策,虽没有官方文件但有的已在执行,且成效明显。

©网上流出的最新政策

郑州为数不多有明确通知的,提高省直公积金贷款额度的政策,5月份又补发了一份通知,严格限定公积金的使用区域。虽然力度不大,额度上也没有更改,但是却在透漏一个信号:过热的郑州楼市要适当降温了。

新房、二手房、土拍市场都热闹非凡,但是利率、政策随时都有变化的可能。即使房价短期不会有太大变动,但是购房的隐形门槛或许会被提高。调控像一只无形的大手,随着这只手的松松紧紧,楼市也跟着起起伏伏。

3

未来俩月

哪些区域表现抢眼

当然,郑州房产市场并不是所有的项目都热销,还是以局部区域为主,集中在近市中心,配套成熟的刚需区域,楼盘分化明显。

根据郑州市场上目前在售和待售的项目情况,接下来6、7月份可重点关注的热点区域有3个:管南、南港、郑州北。

管南素有刚需集中营之称,永威城、鑫苑国际新城、绿都澜湾,“管南三雄”基本上已经进入收尾阶段,是个“捡漏”的好时机。

而新的“神盘”正迅速崛起,号称“万亩大盘”的富田九鼎公馆,2次开盘,去化率高达95%以上。融创城4月底推出了72套洋房,开盘即清。碧桂园与名门联手拿下188.48亩地,作为碧桂园时代城项目的后期用地,这也预示着管南又将有一千亩大盘落地。

©管南项目落地布局示意

富田九鼎公馆、融创城、永威城、鑫苑国际新城、绿都澜湾、绿地公园城、碧桂园时代城这“管南七杰”,未来两个月项目预计会集中入市,周期或有重叠,一场不见血的厮杀在所难免。

管南与郑东新区、经开区一路之隔,地缘优势明显,一旦路网打通,管南片区将身价倍增。

南港的双鹤湖片区,政府投入了大量资金对地上地下立体集约双重开发与利用,路网、管网、绿化景观,商业配套已基本完备,“小江南”已初见雏形,“国际郑”的步伐将从这里开始。

©南港峥嵘初现

以前,人们对这里不关注,现在大批知名房企的进驻,让一部分人的目光开始聚焦于此。

现有招商公园与湖、建业云镜、永威望湖郡、远洋中能荣府、中建梅溪上郡、浩创梧桐华府,6个纯新项目,合计住宅建筑面积87.56万方,7602套房。

其中招商公园与湖、建业云镜、永威望湖郡、远洋中能荣府这四个项目预计两月内会集中推盘,这些项目产品形态不同,各自都能提供自身价值,也会共同提高双鹤湖片区的知名度,但这是一片全新的处女地,还未曾有任何新项目推盘,市场表现还待观察。

©南港房企落地项目分布

视线重回郑州北,上周碧桂园天麓的推盘价,让人惊出了冷汗,大北区又一项目房价超出大众的心理预期,再也不见往日低调模样了。

“网红盘”瀚海思念城的毛坯18500+的高价疯抢,让这个区域开发商信心十足。碧桂园天麓装修交付19500+的单价试水显然也很成功。如此,万科民安江山府、美盛教育港湾、保利海德公园三个纯新盘入市,显得尤其让人期待。

锦艺金水湾、锦艺四季城、瀚海思念城、名门翠园等楼盘的新品加推,会和那些新盘一起形成市场扎堆效应,大北区未来几个月定会格外热闹。

©金水北在售楼盘分布示意

郑州是个单核省会城市,但是中原城市群的核心,所形成的虹吸效应还在持续,“智汇郑州”所带来的人才落地优势还在进一步加剧。当下,每一个楼盘,其实就如一个个人才收纳箱,聚集并融合着一批又一批的“新郑州人”。

从去年的促销让利,到现在的遍地开花,开发商吃的就是这一波人口红利,加之郑州本身就具备超强的人口优势,楼市红火近几年无忧。

当下的楼市,趁调控没有放开,还是以跑量为主。购房者更是要抓住机会,一旦有人扒开个口子,市场就不会只是现在这个样子了。

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