地产项目总执行手册
一.组建精干团队
二.深入市场调研
1、研究市场
（1） 研究市场容量及城市发展：城区人口有多少，消费能力如何，研究市场的年供货量及成交量，是否有辐射影响市场，市场属于内需型需求还是外向型需求，城市主轴、新区或行政部门往哪个方向发展，市场存量及往年销售情况如何等。
/不同区域的价格研究，当地别墅/洋房销售价格如何，不同产品、不同景观、不同户型/ 面积的价格差异，了解背后的真实价格。若带装修销售，要了解竞品的真实装修成本， 客户接受程度如何；可以卖多少钱、成本如何。
（3） 研究客户群体：城市人群存款如何，有影响力、有钱人有多少，在哪里，怎样的人才会来购买我们的房子，是否有集中未满足的需求。
三.项目定位精准
对于新项目，目标是推出货量达到总货量的 8 成，开盘一周内销售首期推出货量的 7成，开盘一个月内销售首期推出货量的 9 成则一旦出现定位偏差，将会造成产品积压，难以达到“7、8、9”的去化要求。
因此，矩阵小组成员必须亲自参与市场调研，在对当地市场有深刻理解的基础上，会同营销，产策、技术提出项目定位策划建议。项目定位务求精准，以保证产品适销对路、开盘实现大卖为原则。要特别重视项目定位策划会，在会前对项目做全面研究，对项目案（做出的方案务必第一时间请规划局工程科、专业分管副局长、局长等关键审批人帮阶段性成果予以确认， 并借助会议决议和共识，推动项目开发。尤其避免因前期研究不充分，方案有重大偏差或缺陷，导致方案被颠覆，从而影响项目进展。
在提出规划建议时，注意以下几点原则：
1、新地块规划，要根据项目地方情况进行不同产品组合：通过不同组合下各产品建造IRR、双享金额等指标进行综合分析， 采用能平衡销售与开发速度、项目获得最佳效益的方案。
2、建与众不同的当地标杆产品：
（1）可以实现高周转；
（2）复制完美展示区；
（3）尽可能采用标准化产品；
（4）借鉴周边区域或相邻市场畅销产品。
投资部门将完整方案报集团投委会。如果集团审批通过了，项目部即可按计划全面推进该项目。
四.加强风险控制
重点做好以下风险点排查：
是否为建设用地，是否符合土规、城规；
地块内是否有林地、基本农田、高压线、垃圾填埋场、坟墓、军事设施、文物，地质条件是否复杂、拆迁难度如何等；
考虑永久水电、临水临电、燃气、供暖、排污管道接入等问题。
在风险点排查的基础上，做好风险评估和应对方案。不盲目投入资金，以免陷入被动。如果是合作项目，还要对合作方及土地权属做尽职调查，以确保土地没有纠纷。
五.争取优惠条件
1可以通过邀请政府参观公司已成熟开发楼盘增强其对我司的信心，获得其对我司快速开发经营模式的理解和支持；（2）利用我司对当地政府税收、土地款分期支付或延迟支付府大市政配套等方面的支持；（3）争取水果侠用地价格的优惠或减免，争取公建在项目后期建设，减少首期投入；（4）对超过一千亩的项目，争取能由我司主导参与目标地块的控规编制，最大限度利用政府配套；（5）在争取优惠条件或土地议价过程中， 需注意明确市政配套类工程（包含外线建设的资金落实方案，且方案中应明确投资人资金账户的方式解决资金问题。
2降低预售条件因为不清楚市场需要什么样的产品，什么样的户型，我们会提前做好样板，销售更好的户型将多推货量，在±0 以上无法修改，如果做了±0 就可以销售的话，那产品将更贴合市场， 所以需要提前预售；（2）如果政府不接受上诉理由，则表示，项目所有的预售资金可由政府监管；如果第二步仍不成功，则表示，可在与政府共管的账号上押保证金， 保证达到预售节点。（4）仍不成功考虑无证施工，提前对接好建设、城管、规划、质
检、环保等部门，争取开罚单的情况下继续施工。
摘牌后 3 个月亮相， 个月开盘要认真开展前期工程策划，做好工作前置，实现快速开工。
一、做好前期策划
应充分考虑事情的因果关系、先后次序、内在的逻辑关系，开工前把项目开发存在的各开发资源，克服项目开发中可能出现的瓶颈如收地、报批报建、设计出图、招投标、材料采购、施工道路畅通、临设容量充足等问题，保障示范区的实现。科学合理地做好施（临电道路生活区垂直运输设备的布置等做到策划先行、临设先行、道路（进出方向、宽度、规避客户、雨季影响等先行、管线（尤其是临电、临水架设方式和影响先行、计划（协同性先行、样板先行。施工策划上，片区的市政、土建、机电、挂石、装修、园艺、绿化交叉、平行、流水施工， 专项计划。
二、规划设计前置
新项目要尽量选标准化产品（尽量在修建售楼部的地方不修地下室，售楼部复制我司标准化售楼部；项目园林示范区结合项目总平景观进行永久性布置。在楼盘的定位，我们不一定做到最高档次的项在同样产品中， 我们必须做到最优；在同等售价中，我们必须做到品质最好。
1、规划前置：规划方案在摘牌前基本要能通过规划部门（主要地方领导认同视普通住宅面积界定的临界点；项目提前了解清楚当地的规划设计要求，建议严格按照法出售的地下室面积。（特殊事项：1、地下车库，二三四线城市由于车位需求小，售30 ㎡/个，个别城市可交异地建设费取代本项目修建，需提前摸清政策；2、人防应第一时间出具地勘报告，支撑异地人防缴费事宜，与人防办充分沟通）
2、板房设置：为充分展现园区的成熟配套以及环境，需于货量现场选择景观好的如无法实现实体，临时样板房选取首批次供货重点户型，1-2 个即可。
3（1）展示区宜采用公司已有标准户型，这样可以做到套用原有土建、安装施工图纸和装修图纸，节省设计、采购和招标时间；（2）别墅和洋房要同期展示， 同期开卖；地下车库施工周期长，1-2 个月/层，难以与别墅产品同期展示；（3）展示区中尽量不规划带地下室的洋房产品，以保证施工工期满足同期展示开卖。
4、物业规划建议：参考物业公司从物业管理和业主角度提出的规划建议，如出入口、物业管理用房、垃圾房的选址及面积等。
三、强势推进收地
由于我司获取的土地往往不是净地，拿地前与政府或合作方谈好的收地条件，到实际收地时不一定能全部满足，这种风险往往会影响我们不能快速开工或增加开发成本和难移交晚于合同约定，应争取由国土部门出具未能交地证明，以便财务部门申请相关地块的免缴土地使用税。
在收地的过程中，要积极推进目标地块现场的清理以及参与收地砌围墙衡提前一天收地付出的代价和提前一天开盘带来的收益之间的对比利益最大化原则强势推进收地工作。
四、勘探先行进场
1、参考周边地质情况
了解目标地块的地质情况，尽可能取得周边建筑物地质勘查资料及相关工程资料，为基础设计提供参考，也为前期工程提供依据，可以有效提高设计和前期工程的进度。
2、提前进入地块勘探
提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告；对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院，出桩基图。按先售楼部、后展示区，最后货量区的原则场条件较完备情况下，直接详勘。
五、提前开展招标（我司落地摘牌即定单位的规则之后）
1、招标前置：在摘牌之前提前做好招标前置与配合工作有利于实现摘牌即开工。从土地挂牌开始方面要前置的工作包括：
（1）尽快了解当地的市场材料价格，购买当地的定额及材料信息资料，了解项目现场的特殊情况；
（2）将现场的环境及特殊性、具备的施工条件等，提供给成本管理中心，便于招标文件快速编制；
（3）明确招标工程各专业的施工承包范围，利于招标文件的快速编制，减少后期争议；
（4）施工单位开标。
2、施工单位考察：项目立项后，即发起招标立项书，同集团、区域一起将纳入集团招标范围内的施工单位提前考察和选择；优先确定展示区基础施工单位及总包单位必须主动的参与到招标的工作中去，选择总包单位时应考虑：
（1）施工单位的实力；
（2）施工单位的信誉度；
（3）施工单位的经营状况；
（4）特别关注施工单位拟委派的项目经理（施工生产负责人、经营负责人或包工头本人有调动公司资源能力优先）——优先选用熟悉公司操作模式、同区域合作过的、在当地做过项目、信誉好的项目经理。考察施工单位时，播放公司的宣传片，与施工单位做有效的沟通，便于施工单位对集团的了解。
六、重视临设先行
1、临水、临电必须考虑足够，除了考虑全面开工的施工和宿舍生活用电，还要考虑售楼部和展示区的用电要求，是否设独立电缆，以免售楼部受施工保护电源跳闸的影响而前期施工采用发电机。与电力水力部门谈判时，可考虑将永久水电条款与临水临电一并进行谈判，对于项目后期开展将免去较多麻烦和减少重复的费用开支。
2、提前完成红线外临时道路建设及场区内的管网及施工道路的建设，临近公路要注意考虑地块开口问题。
3、提前完成临时用地租赁，搭设生活区，为施工单位进场创造条件。
4、提前考虑项目临时宿舍、永久宿舍问题。
七、政府关系维护
1、建立与政府各层级领导、分管领导、业务部门的密切联系关系，按政府部门层级领（区房管局长、区城管局局长）
2、定期向主要政府领导汇报项目进展情况，定期或不定期邀请政府领导前来项目指导工作邀请政府领导到集团或公司其他成功楼盘参观。
3、以工作简报的形式定期书面报告政府主要领导，汇报重要工作进展，请求协调解决问题及提出处理方案的建议。
八、摘牌即是开工
1、报建前置：
现场动工前应尽量办理好先行施工合法手续，这就要求我们进入一个地方时，首先要到各部门（行政服务窗口了解所有的报建报批验收流程，了解需要提供的资料和当地的特殊要求，提前做好一切准备，特别是规划方案先与规划部门沟通调整好，土地立项 10 天内完成规划设计方案编制，协调政府及各相关部门召开规划提当地主要领导支持。
（2）如分歧较大，则以确保展示区不变为原则。推进规划报建工作，有条件的先做地勘。提前选定施工图设计单位和审图公司，先行完成报建施工图， 进行施工图审查和报建。特殊情况下同政府沟通，单独就基础图进行报建，确保摘牌后取得基础施工的“尚方宝剑”。
（3）施工图纸提前送到建设部门初审好，一切能准备后补的资料尽量跟政府协商（。
（4）同时项目要提前通知施工单位准备报建所需的配合资料，并积极协助完成一些与可证，或与建设部门商量好可以签发预开工证。
“抢临设，保保障；抢地下，保地上；抢主体，保装修；抢板房，保货量。” “聚焦展示区，提前每一天”。
一、计划管理严谨
例如，对雨季等影响工期的因素可提前界定：下雨可将其细分小、中、大雨。小雨、中雨通过提供雨衣给工人，让施工单位没有借口不开工，并且项目也以身作则，亲自在现贵的时间。对于大雨暴雨恶劣的天气现场不能施工的，项目应提前与施工单位约定赶工措施。
二、设计合理出图
根据的原则出具图纸，第一时间内给予项目施工队图纸支撑。
三、重点抢展示区
1、我司金谷煜明负责展示区快速推进，核心在于保障预付款及进度款支付。
四、施工组织科学
按照“整体市政管网先行，单体结构与砌体同步，机电、装修、园艺绿化穿插进行”来组织施工计划。综合布置售楼部、板房区和货量区的施工场地和临时道路，在主体工程施工的同时能保证与主体结构施工不冲突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和绿化工程（尤其是大树种植）。采取流水、穿插施工，前工序给后工序预留工作面，确保分部分层交接场地；上下工序按确保的节点按时验收、交接合理；主体周边水景、道路管网的施工，在主体脚手架未落的条件下，采用局部拆除、部分加固悬挑脚手架的方案同步推进室外各项工程的施工。必须保证关键线路中施工资源配置，如：施工道路的畅顺、桩基施工机械数量、土方机械数量、模板周转套数、垂直运输机械的运力、备用发电机、夜间施工照明等及合理提前安装时间。
五、园林绿化穿插
景观充分考虑水体、山体等自然借景，通过参观公园、植物园和当地最好楼盘，了解当地植物选用的原则，利用当地最便宜、最实用的植物为我公司造景，打造最合适的景观施工要注意：
跟进图纸，主要的园建图、水电图、结构图；
室外园艺绿化与建筑施工的工作面划分；
（3）提前做好施工筹备，项目开工时绿化（尤其是地形土方早日完成）同步开工，交叉作业，售楼部前后花园、泳池、水景区等与土建同步施工；
（4
（5可种绿化的地方先进土种绿化。大树能提前种植的优先种植，考虑树的生长周期，在开盘时有好的展示效果。
六、示范区联合验收
1、验收组织由集团及区域工程技术部负责组织，项目部、设计单位、营销中心、客户关系管理中心、物业部门及其他内外部相关单位对展示区进行联合验收。
验收不合格的，不对外开放。
七、确保完美开盘
项目奠基开工后，营销团队面向目标客群进行推广宣传、客户拓展及圈层营销等，期间好卖点输出，以实现按时（或提前）供货，确保销售。开盘具体工作包括：
全面提升品质意识，完美交付。
按照“关注客户满意度、加强过程质量控制”的管理原则进行工作安排。
一、实现重点控制
1、施工质量的事前控制措施
（1） 加强图纸会审工作：图纸会审工作使施工单位充分了解设计意图和技术要求，消除可能存在的设计错漏，以确保工程质量。
（2） 加强板房区施工工序的管控：避免项目在板房区快速施工中，因无序施工而造成的返工和浪费，要求各项目必须编制板房区施工详细工序计划，项目总必须亲自进行交底，并在过程中加强监控落实。
（3） 加强工法样板引路和技术交底：要求施工单位利用“工法样板间”对施工班组和工人进行实物技术交底，各班组掌握了我司的质量要求后，才能进场施工。
2、施工质量的事中控制措施
（1） 各项目治安专职岗位：该人员专职监督驻点项目工程质量，对项目总和区域工程技术部负责，并可越级向工程管理中心汇报，具有对施工单位存在的质量问题要求整改、进行处罚、直至建议勒令停工的权力。
（2） 推行项目重点工序专项验收制度：建立施工质量跟踪档案及质量追溯制度，项目对施工工序实行项目工程师、监理、施工单位三方联合专项验收，专项验收资料需相关人员签字后存档。
（3） 加强高层建筑沉降观测：各项目如发现沉降量超过规范和设计要求的，应立即通知设计院，并上报工程管理中心，由相关部门及时处理。
（4） 加强对重要建筑材料的管控：使用集团主推新材料及稳定性强的常规材料。
3、施工质量问题的整改控制措施
加强对项目落实质量问题整改的监督：规定了施工单位整改方案的内容和模板，以及要求项目部对整改情况进行验收，规定了检查验收回复模板；如发现项目部或施工单位弄虚作假的，将进行严肃处罚。
一、交楼计划合理
在推售前，制定合同交楼时间时，要充分考虑市政配套（永久供水供电）的完成时间， 避免因临电供应交楼造成业主投诉，尤其是毛坯交楼单位的业主需进场装修，临电供应容易造成客户群诉。
二、分户验收严格
1、分户验收联合小组
组织工程项目的有关单位（建设单位、施工单位、监理单位、物业公司）成立分户验收联合小组，并明确各方的具体责任。
2、分户验收范围
（1） 单位工程的每套住宅，公共部分的楼梯间、电梯间、屋面、地下室。
（2） 分户验收应当在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，重点对每户住室内空间构件尺寸楼地面、墙面和天棚质量门窗安装质量防水工程质量建筑节能工程质量给排水、采暖系统安装质量室内电气工程安装质量强制性条文规定的安全防护措施，以及国家和省市有关规定要求检查的其它内容。
3、分户验收准备工作
由施工单位编制分户验收方案，并报监理单位、项目管理部审批。
（1） 对于土建部分，须提前标识室内空间尺寸测量的控制点和线，并提前作好屋面、卫生间等有防水要求房间的蓄水等准备工作；明确依照验收顺序，确保验收不留死角。
（2） 对于安装部分，须提前在室内陆面上标识好暗埋水、电管线的走向，并对配电控制箱内电器回路进行清楚的标识。
（3） 充分准备分户验收所需要各种设备。一般包括：经纬仪、水平仪、激光测距仪、
（4） 提前确定分户验收的方法及验收标准。根据前述确定的验收范围和项目，进一步明确具体验收内容和部位，以及相应的验收标准及验收方法。
4、分户验收的时间安排
（1） 施工中间验收：根据工程的进度情况，分户验收分阶段进行，当某项目具备验收鼓、裂缝、起砂的验收可在室内陆坪完成后进行验收。
（2） 完工后验收时间：自完工之日起，在规定时间内完成实测验收，并将分户验收资料进行汇总和报验。
5、分户验收发现不合格问题的处理
分户验收小组如发现验收结果不符合规范和设计文件要求的，应书面责成施工单位整改收标准的有关规定进行处理。
6、开荒
复验无问题后，立即进行家政开荒。为保证清洁效果和地面木地板损伤，采取留地面保至下进行逐户锁门，收楼前严禁人员进入，如确有需要建应立登记制度。
三、竣工备案办理
1、重视图纸、资料等的日常管理，前置性的开展竣工备案资料准备工作。
2、要特别避免工程款的超付，以免施工单位竣工备案工作不配合，而我司又无反制措施，从而陷入被动。
3、竣工备案办理时间较紧时，应成立临时小组，协助报建人员在短时间内完成竣工备案手续。
4、竣工备案办理的注意要点：
（1） 务必根据竣工验收备案的资料需求清单，前置周全地准备备案资料。
（2） 各项资料和表格的填写、签字及签章务必按照模板范例填写，避免来回反复。意施工许可证时间迟于现场施工时间的资料处理和后期专项验收的及时提前安排及资料准备，如节能验收、消防验收、规划验收、环境验收。
（3） 各种备案面积数字数据务必根据相关规范，进行核对确认。
（4） 对各类表格的签批（如《建设工程竣工验收会签表》），杜绝疏忽漏签的情况发生。
（5） 对于办理备案前需要缴纳的各相关费用，务必提前检查确认，避免因为缴费不及时导致备案风险。
四、实现完美交楼
1、成立房屋交付工作小组并主导承接查验及整改
集中交付前 60 日，由客户关系管理部牵头组织项目、营销、设计、财务、物业成立房屋交付工作小组。工作小组职责：（1）负责制定房屋交付工作计划，明确相关部门的工作任务及完成时间；（2）开展交付前承接查验，从客户视角对设计、质量缺陷检查和跟进整改，加强督促整改及复查销单，为完美交付创造条件。
2、交付现场完美包装：项目主入口及主干道路沿线实现完美包装，指引清晰，气氛温馨喜庆；（2）交付组团及入户大堂、电梯厅、电梯轿厢实现完美包装，营造回家氛围；（3）交付办理大厅实现完美包装，办理程序提前公示，功能区分布合理，突出舒适感和尊贵感。
3、交付服务品质保障
交付前做好工作人员规划调配和系统性培训工作：（1）重视对接待礼仪人员以及陪同验房工程师的选拔和培养；（2）加强项目基础知识、接待技巧、验房流程、验房礼仪、验房强制口径等专业培训；（3）确保交付时交楼接待工作人员各司其职，职责明晰，话术及着装等方面做到标准化。（4）必须使用三房陪验，并提前对好说辞。
4、提前准备维修备品备件
件贮备齐全。部品部件属于甲供的，则由项目部联系集团采购中心下单备货。
5、制定现场应急措施
根据交付区域综合风险排查情况，制定相应的交付现场应急方案：（1）提前开辟专门的客户接待室、客户看楼第二通道等；明确应急情况发生的我方人员接待名单、处理顺位和媒体对接人；（3）交付活动提前向当地公安机关报备，特殊情况下邀请公安或相关政府部门在交付期间驻场值班。
6、倡导“一站式”交付服务模式
客户办理收楼手续时为客户创造一站式服务，即资料填写、费用缴纳、钥匙领取可在不用起身情况下一次性办理完毕，提高办理速度，减少不便。
7、主动引导客户验房
客户验房时采用“一对一”接待模式，陪同验房工程师主动提示房屋使用须知，让客户感受专业贴心服务。
8、打造交付中快速维修能力
项目部筹建快速维修队跟踪，反应迅速，确保客户收楼满意度。
9、交付后评估
（1）项目集中交付后 1 个月内，区域客户关系管理部负责收集汇总客户交付评价及居住体验评价等信息，提交产品及服务质量分析报告；（2）对整体交付区域影响客户生活、设计及施工缺陷能够得到有效评估和整改，减少客户重点问题的投诉升级，减少客户生活中的不便，改善园区服务品质，提升客户满意度。