再租“蛋壳”我就不是人！为什么中国的托管公司这么不靠谱
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在国内租房，总有点提心吊胆。房东突然要卖房怎么办？我会不会被房东赶走？在我回家时发现锁被房东换了……
在过去，这只是十分偶尔、甚至极端的情况，至少在我多年租房经验中，换了5、6个地方住也没遇到过如此奇葩房东。
但今年，情况不一样了。
特别是最近，国内大型互联网长租公寓运营商、纽交所上市公司蛋壳公寓，在毫无预警的情况下暴雷了。
这几天，房东赶人、换锁，租客持刀、想不开要跳楼……租房暴雷不再是上民生节目的个别极端案例，而是波及全国千万房东和租客的重大事件。
这个影响面有多广？但凡公司里有年轻人，总有一个可能踩雷。
我们广州总公司里就有一个刚大学毕业半年的年轻人，租住蛋壳公寓，结果踩雷了。
（点击图片，即可阅读原文）
内心惶恐的他在上周末终于迎来了他最害怕的情况：房东上门赶人。
房客不省心，房东也不省心。国内的租赁管理市场究竟怎么了？
前段时间，我也写了一篇长租公寓暴雷的文章，但那个时候报道的还都是些不知名的小公司，而且往往是有强“欺诈”属性的空壳公司。
它们的运营模式就是典型的“高收低租”，给房东承诺高于市价的房租收益“骗来房源”，再给租客以优惠打包价格“诱骗签约”，前提是你要一次性支付一年半载的房租。
这些托管公司不断用后面来的“接盘侠”填前面的坑，最后伺机在资金链断裂前“跑路”。
但是，这次的主人翁蛋壳公寓，在今年1月才刚在美国纽交所上市，被冠上“2020年登陆纽交所的第一支中概股”的名号。据统计，截至2019年底蛋壳经营的租赁房屋数达到43.83万间。在中国的长租公寓，第一是自如，第二就是蛋壳。
行业老二，居然，就这么，暴雷了？
11月，中国南京，一家蛋壳公寓被报道“人去楼空”，之后在北京、上海、杭州等多地租户在网络上维权，蛋壳公寓北京总部门口数百人聚集抗议。43.83万间长租公寓如果全部违约，牵扯到的房客房东就多大上百万人。
那为什么，这么大的一个企业，融资上亿美元，说没就没了呢？
蛋壳最大的经营问题是——租金贷。我的这位倒霉同事总结了整个事件的逻辑：
蛋壳公寓的运营本质其实是二房东经济，从房东手上拿到房源，统一隔断和装修后高价出租。
一套5000-6000月租的房子，花3万隔断和装修成4间，每间租2000+，你算下账。
这种模式的生死线是出租率，因为利润率低，回本时间长，如果出租率达不到，商业模式就不成立。
但又和所有互联网平台（从共享单车到外卖）早期的模式一样，蛋壳也要闪电战扩容，快速摊大饼、抢房源，四处抢夺房源，硬生生把一个轻资产模式变成了高负债的现金黑洞。
而为了抢占市场，出租率达不达得到已经不重要了。这种思维就是我国互联网经济爆雷的一大祸根。
为了把杠杆做高，积累资金池，蛋壳把租约打包，变成一个证券产品，利用时间差把资金聚集到自己名下，而把风险转嫁给银行、租户和房东。
白话一点，如果你租了一年期的房子，蛋壳拿着这个租约，提前从银行或证券市场上获得了12个月的贷款。而租客每个月交的“房租”，本质上是在为蛋壳的融资还贷。
把人住的房子证券化，这非常危险，资本高速运转之下，不顾及经营只在乎占有更多市场，最后在融资中，资金灰飞烟灭。
因此，这次蛋壳基本上是被自己的“欲望”反噬，资金窟窿巨大，只能拿健康安全的租金去补，最终那些没有用租金贷的租客和房东也受到牵连。
想想，蛋壳公寓的房东们肯定满肚子苦水。
现在国内舆论几乎一面倒向租客，因为蛋壳出租的“接盘侠们”大多数是刚进入社会的大学毕业生、年轻人们。有不少博主说，“蛋壳选择放弃房客保房东”。
“出租房暴雷的时点，没有选在烈日高照的夏天，或者秋高气爽的秋天，而是凛冽的寒冬，北京才刚下第一场大雪，一群年轻人却无家可归。”
网上甚至出现了对“有产阶层”房东们的声讨，“在租房这件事上，应该让弱势的一方得到保障，房东们是有产阶层，损失一点总比让年轻人们留宿街头好啊。”
而在被大量转发的一个视频中，一个戴眼镜、看上文颇斯文的年轻女子手持着刀子，言辞激动地对着上门赶人的房东：自己认真交租，也没干啥违法违规的事，凭什么赶我走？
不禁让人看得心疼。
但房东何尝不揪心？我这位同事的房东便是这样的情况。他这周末满头大汗地跑来赶租客，原因是他要卖房。
他一上门，便苦从心来地告诉我同事，“我真的很难，工厂在今年疫情没有生意，资金周转不开，我要还房贷、还公司贷款，一个月7万多，现在没有钱了，只能卖掉这套房。”
但是，他的租赁合同却被蛋壳卡死了，如果没有租客先签退租协定，他便没法把房子从蛋壳的协议中空出来卖。
买房时花了将近四百万块，每个月也就拿5000元的租金，租售比只有1%左右，现在还收不到租了，更是把资产砸在了自己的手里。
如果把蛋壳这件事拿给专业法律人士看，也难找到一个切实可行、房客房东双方都不损失的方案。
“现实是钱已经没了，租客贷款来的租金贷，从目前来看已经被蛋壳消耗光了。你想要有关部门做事，他们就是协调沟通，后续把租金贷的业务停掉、延长租客的还款期……”
没钱也没办法，现在能做的只有被动安抚。这背后，国家的租赁管理制度的缺失，相关监管的缺位，最重要的角色却没赶上这个快速发展的时代。
也在这几天，我们的情报里捕捉到了日本市场中的一大动向，结合国内正在发生的租赁暴雷，让人哭笑不得。
11月15日，日本租赁不动产经营管理师资格考试在全国各地举行，参与人数为2万7338人，创下历史新高，与去年比增加3733人。
据了解，根据将在2021年6月实施的《关于租赁住宅管理业务等合理化的法律》，管理师资格将成为租赁住宅业务（即托管业务）管理者必须具备的条件。
也就是说，在日本类似于“蛋壳公寓”的这些托管公司，要有托管的法律资质，就必须聘用“不动产经营管理师”持有这一资格证的人。
而要获得这一证书，申请人需要具备各项必须的租赁管理能力，并且熟知各项房产租赁的法律法规，在经营中善于识别“骗子房东、房客”，能妥善处理各类冲突。
这是日本政府在2017年“南瓜马车公寓”暴雷以来，叠加疫情期间一系列租赁托管小公司出现经营问题后，第一时间作出的行业整顿要求。
日本政府在社会出现任何一点风吹草动时，都力争快速反应，它就为我们相关部门树立了个榜样：时代发展得再快，监管也必须赶上。
正是因为日本法律有保障，给予了租客最大的安全感，日本人也爱租房，往往一租能租很久。
跟国内房东闻“托管”色变不同，根据国土交通省的调查，日本房东亲自进行出租管理的房屋比例仅为19%，其余81%的房东从招租到后续管理，都是委托托管公司。
而他们能做到这点，主要是因为日本的租赁市场做到了以下这三点：清晰界定租客和房东的权责界限；在源头处预防暴雷的发生；政府及时有效干预监管。
一来，日本房东对于房客的资质要求是很严格的。每个租客在租房前，都必须有担保人或者担保公司，对租客的财务进行担保，才能出租。担保人需要在日本有工作或者有生活积累的人，才比较容易得到担保，所以往往所有亲戚都在国外的外国人，在日本租房就比较困难，因为出问题的概率会高一些。因此，日本还有专门证明租客资质的担保公司服务，孕育而生。
第二，日本租房有个“原状恢复义务”，意为租赁契约结束后，租客有义务将房屋还原回最初的状态，再交还给房东。你来时我交给你的房子长啥样，走时也要是这样。
所以，像国内这样租客走了房屋留下一堆问题待处理，还需要房东破财去修的情况就少很多。
能有如此压倒性优势的服务生态，这其中的口碑、信任建立，在日本这个如此挑剔的民族能够长久生存，托管公司这一条龙的服务已经成了标准流程和法律保障。
第三，日本的正规托管公司都有很长的历史，而且都受到日本政府相关部门的监管。早在2011年，日本官方机构国土交通省就针对租赁托管业务，要求所有进行租赁委托管理公司，有责任在政府进行登记，拿到了公寓托管的从业资格证后才能进行托管业务，由政府来监督管理。
目前虽然拥不拥有此证并非必须，但老牌正规的日本托管公司都会进行官方的资格认证。而据业内朋友说，到了2022年，这在日本将成为强制措施。
还有就是方才提到的，需要聘用持有相应证书的专业人士，才能成立托管公司。
有了这些明文规定，日本的托管公司也就明确了自己的责任义务，这体现在业务上，就是日本托管公司的谨慎态度。他们不会轻易承诺高收益，而是从务实角度出发，给你提供房屋租赁方案。
然而，这一系列制度要求，在国内的租赁市场中还是“零鸭蛋”。
我们同事在吐槽这件事的时候，很是感慨地说，“这就是为什么，中国人一定要买房，没房就是最大的弱势群体。”
罗马城非一日建成，日本在租赁方面的完善制度，为我们投资者在日本做房产投资提供了保障，能更安心地做一个海外房东。而我们也应当吸取当下的教训，结合日本的经验，不要让刚出社会的年轻人们，风餐露宿。
一个家国社会之所以富强先进，不在于它财冠全球，而在于它是否有强大的纠错机制，让一切曾经的错误，最终都成为好的制度的培养皿，为生活在其中的人们提供更大的安心与便利。
为什么一向谨慎的日本人，可以把自己的房子交给托管公司？领先国内好几个身位的日本托管，究竟强在哪？
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