购买无证房屋之法律风险
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案例要点
买方与卖方签订《商品房买卖合同》时，卖方尚未取得房产证，并且合同中未对卖方逾期取得房产证约定违约责任，合同签订后，卖方迟迟未能取得房产证，故法院对于买方要求卖方协助原告办理房屋产权过户登记并承担违约责任不予支持。
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案情回顾
2018年4月27日原告被告双方签订房屋买卖合同，由被告将其位于龙口市东海黄金海岸东海名居D区25号楼6号商铺出卖给原告，原告依合同约定向被告支付定金112000元，事后被告却出尔反尔不同意将商铺出卖给原告。虽经原告多次找被告协商解决未果。原告为维护合法权益，故诉至法院。诉请法院依法判令被告继续履行合同并协助原告办理房屋产权过户登记。同时要求被告支付迟延履行违约金，违约金计算方式是按照双方签订买卖合同所约定的房屋转让款的30%计算，并且要求诉讼费、保全费用均由被告承担。
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法院解析
法院认为，订立合同的当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实、有效的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定全面履行义务。本案中，原告主张被告继续履行合同并协助办理房屋产权过户登记，并交付涉案房屋，且要求被告支付违约金。而根据双方签订的《房屋买卖合同》第四条的约定，办理完成房产证后，一个月内办理房屋过户手续，据此可知被告协助办理房屋产权过户的前提是涉案房屋取得不动产权属证书，而涉案房屋至今未取得房产证，双方约定的合同履行条件尚未成就，原告诉请被告协助办理房屋产权过户登记属于事实上履行不能，对此本院不予支持。
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法律分析
一、没有房产证的房子能买吗？
购买无证房屋是有风险的，因为没有房产证房屋不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人实际还是卖方。一旦卖方将房屋抵押或转售，买方的利益将无法保障。
二、没有房产证的《房屋买卖合同》有效吗？
如果卖方与买方所签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，使没有房产证也不影响合同效力，根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
三、没有房产证的《房屋买卖合同》能履行吗？
需要分情况讨论：
（1）如果在《房屋买卖合同》签订后，卖方实际取得房产证，且按照合同约定与买方办理过户手续，则该《房屋买卖合同》可顺利履行；
（2）如果在《房屋买卖合同》签订后，卖方迟迟未能完成房产证的办理，此时由于卖方尚未取得出售房屋的房产证，故无法协助买方办理房屋产权过户，该情况属于事实上的履行不能，所以此时《房屋买卖合同》无法履行。
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法务建议
作者：姚婷（台州）
编辑：姚婷（台州）
审核：袁亚陶
来源：无讼网、房产经纪法律服务