数据维度下的成都学区房选购逻辑
在成都这样的新一线城市,买房难,买学区房更难。按照成都市统计局数据,目前成都每年新增户籍人口30-40万人,其中很多是青年大学生的人才落户,他们会在成都结婚、生子。成都优质学区房的稀缺性会越来越显现。如果临到孩子要读书了,才考虑学区的问题,很可能会有心无力。所以父母提前花精力了解学区房,是有必要的。
我把思考分享给大家,希望能带来启发。首先说明,我不是教育专业人士,女儿才2岁,尚未经历升学过程,所以我的分析过程主要是推测,结论是粗浅的,还可能有错误。但我希望给大家带来不同视角。特别是出于股票分析师的职业习惯,我倾向把分析建立在基于客观数据的逻辑推理上。
由于教育主管部门并未发布升学率等指标排行榜,造成官方的、标准化的数据缺失。我只能在各校中考、高考喜报中摘录数据,加大了难度。但我认为,对选购学区房这样的大事,花精力搜集数据是值得的。
接下来是具体分享。
选购学区房需要通盘考虑
在购房者普遍看来,学区房是指具有优质幼儿园和小学学位的商品住宅,这是由升学政策决定的。但这个看似正确的定义,却可能是片面的。因为我们需要想明白:给孩子买学区房是为了什么?对很多并不富裕的普通家庭来说,孩子成才最重要的途径是通过高考进入全国重点大学。
在我心中,孩子考入国内好大学,是选购学区房的最终目标。因此我认为,评判学区房好坏,不能仅看小学教育水平,需要对小学、初中、高中进行通盘考虑。
接下来我从高中开始倒推。
好高中是考进好大学的重要保障
升入好的高中,更有可能考进好的大学,这是显而易见的道理。但如果有数据支撑,这个道理会更直观、更让人印象深刻。我查阅了成都各大学校对外发布的2019年高考喜报,发现披露的内容各不相同。为了让数据可比,我对发布了相同类型数据的学校进行归纳。
首先按照“平均分”归纳。最优质的几所学校在喜报中披露了2019年高考平均分,具体见下表。读者可以将表中各校平均分和全省一本线进行对比,脑补一本率。
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数据来源:四川省招考委、各校高考喜报
其次是按照“一本率”归纳。很多学校在喜报中都披露了2019年高考一本率,对比范围能够扩大了,具体见下表。通过统计我们发现,升入好的高中对孩子最终考进好的大学实在是太重要了,要知道2019年四川全省的一本率仅为14.7%!
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备注:表格合并为文理合并统计
数据来源:各校高考喜报
如何让孩子升入好的高中?按照成都市招考委发布的2019年初升高招生政策:省二级以上示范性普通高中实行分段投档和录取;民办普通高中实行提前招生与集中录取相结合的办法。换成更直白的话:升入好的公办高中基本上完全凭中考分数;升入好的民办高中,除了校内直升、指标生等方式,仍需要凭中考分数。
孩子如果能够取得理想的中考成绩,升高中的选择面就会大很多。
升入好初中是关键
在大学以前的学习过程中,初中具有承上启下的地位,且由于中考分数的重要性,孩子能否升入好的初中就显得很关键了。接下来,我用“重点率”这个指标来衡量初中的教育质量。虽然仅看升学指标太绝对,但我不属于教育圈内人士,没有能力进行主观判断,只能更多相信客观数据,毕竟升学率是对学校管理、师资、生源等方面的综合反映。
下面是我从中考喜报中摘录的重点率数据。由于2019年发布喜报的学校不多,部分学校采用2018年数据供对比。
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数据来源:各校中考喜报
从上表中可以看出,民办初中重点率明显胜过公办初中。是不是这就意味着民办初中更好?我不赞成这个说法。
民办初中对生源质量的控制有多种办法,成绩不理想的学生直接不收。但公办初中承担了更多社会责任,不可能严格控制生源质量,这是促进义务教育均等化的必要措施。此外,成都市教育局已经明确,2020年民办初中招生100%采取摇号的方式,民办初中生源优势将因此明显下滑。
我不想让女儿只接触精英家庭孩子。社会是多元的,普通家庭孩子的身上也有很多值得学习的品格,公办学校生源的多样性是有好处的。
此外,网上有很多家长谈到,民办初中对孩子学业抓得紧,各类补习安排较满,这算是市场化激励的结果。虽然孩子考试成绩优秀是好事情,但我更希望看到孩子在初中阶段不要太辛苦,学习潜能是逐渐释放的。
因此我认为,重点率超过50%的公办初中是不错选择。
考虑升入优质公办初中的概率
在小升初环节,升学政策是最重要的影响因素。
按照成都市发布的2019年小升初政策:公办学校实行市直属学校中心城区随机派位、其他公办学校划片或划片随机派位;民办学校实行30%名额随机排位,剩余名额自主招生。2020年民办学校实行100%摇号。因此,除去市直属学校、民办学校的大摇号(摇中概率低),剩下的划片或划片随机派位环节就是学区房发挥威力的时候了。好的学区房,不仅看小学教育质量,更要看升入优质公办初中的概率。
我试图在网上搜寻小摇号的概率,从官方渠道没有太多收获。最终我选用了“小升初网”整理的几所小学2018年的升学数据,未经核实,仅供参考。此类数据,购房者是需要找渠道打听清楚的。
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数据来源:小升初网
上表中的情况属于“划片随机派位”,这是普遍情况。但也有“划片”这种特殊情况,即多个小学对1个公办初中,100%保底。例如我家所在的学区是高新区4片区,多个小学对七中初中锦城校区,该校前身是玉林中学石羊校区,重点率大概在50%的水平。有这种水平的初中保底,我完全能接受。
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资料来源:成都市教育局
新区学区房值不值得买?
假设有朋友告诉我,他考虑购买天府新区某学区房,小学、初中都是新建的,校园很美丽,校长很有能力,都证明是好学校。但如果无法取得客观数据,我对此保持怀疑态度。
我研究股票,见过太多浮夸的研报,吹嘘某家上市公司有多好,感觉再不买股票就错过赚钱的机会了。每当这个时候,我都会静下心来,认真翻阅财务报表,在财务数据中寻求论证。
要想判断新区学区房值不值得买,首先需要对成都教育的整体情况、资源分布、升学政策等进行全局掌握,再来比对新区实际。最关键还是看小升初摇中概率、对口公办初中的重点率,理由在前文已经呈述。但由于新区学校往往是新建的,数据是缺失的。
我宁愿等待数据出来,再下结论。买学区房是几百万的事情,除了争取买到好价格,也需要注重确定性,不能去碰运气。
(完)