又一家房企招股书失效，中小房企赴港上市为什么这么难？
4月22日，是港龙地产首次递表届满6个月的节点。
这意味着，港龙招股书正式失效，其赴港上市进程发生了中断！
这已经是短短五天内，继三巽集团后，又一家招股书失效的房企。
从2018年开始，就有多家中小型房企向港股IPO发起冲刺，结果却并不理想。
在港龙和三巽之前，已有海伦堡、奥山控股、万创国际和三巽集团等房企招股书失效。
这些房企中，奥山、三巽、港龙都在最近两年把总部迁到了上海，一股要在资本中心上海滩大举进攻之势，也成为中小房企跃升的典型样本。
如今，它们纷纷在上市门前遭遇拦路虎，不禁令人警觉：
企业看似一帆风顺的背后，或许早已波涛汹涌？
中小房企的上市之路，到底难在哪儿？
规模受限
2019年，在港交所新上市的公司有183家，募资3127.41亿港元，递交上市申请的企业高达350家。
几乎平均一天就有一家企业向港交所递出IPO申请。
而百强房企中，大都已经在A股或者港股上市。目前有上市需求的房企，在规模上，的确会比以往申请上市的房企要小一些。
虽然'失效’并不等于失败，房企可以通过继续更新招股书来再次递交。
但如果是被“否决”了，上市的可能性就非常小了。
比如，海伦堡和奥山控股都是二度递交招股书，然后又一次招股书失效；万创国际则是四度提交招股书，并最终遭到拒绝，上市计划宣告终止。
万创国际的问题之一，就是规模受限，不足百万平方米，业务主要辐射淮南市。
奥山生于湖北，在湖北、安徽、四川、重庆、及浙江合计有25个项目，应占土地储备的总建筑面积约为340万平方米。
港龙也差不多，主要深耕长三角地区，其在20城拥有的56个开发项目，54个都在长三角地区，总土储面积也不过417.5万平方米。
不足500万平，区域属性强，是这些房企的共同特征。而体量小了，销售额就不好保证。
这几家房企，在2019年的销售额都不足300亿元。
区域发展明显，意味着高度依赖单一的区域市场；
规模受限，意味着业绩表现不够稳健。
这些，都成为左右房企进一步上升的难题。
现金流紧缺
企业上市，最主要是要看财务报表。
一旦数据有问题，或者不能满足连续三到四年业绩正增长的话，很难获得上市批准。
房地产本身是一个高杠杆的行业，拿地和建筑施工，都需要投入大量的资金。
现金流紧缺，成了很多中小房企的共同困境。
尤其是在当下刚刚受过疫情大风暴影响的环境下，现金流更加重要了！
一旦没有充足的发展资金，企业扩张的需求只能依靠超高的负债来完成。
而以上这些上市遇阻的房企，哪一个不是负债累累呢？
根据相关数据，2019年TOP100+梯队的中小房企净负债率为73.13%，与TOP10房企的72.34%不相上下。
目前，市场上贷款紧缩，还有房地产调控政策的加压，房企的融资成本持续上涨。
而中小房企的融资渠道趋于狭窄，主要来自银行借款、信托融资及其他融资。
信托融资虽容易，但高昂的融资成本成为压在中小房企身上的“千斤石”。
以另一家排队上市的房企领地集团为例，作为信托融资的青睐者，在领地发起的26笔信托金融借款中，只有4笔票面利率低于10%。
大多数赴港上市的房企负债率很高，寄希望上市后以“新债还旧债”的方式缓解资金压力，而这背后则是市场对潜在风险及房企偿债能力的担忧。
对于这些小房企来说，钱是上市动因，而缺钱也是上市遇阻的共性原因。
因此，当“高负债”、“现金流紧缺”成为中小房企的标签，招股书的“失效”或“被拒”，或许并不过于令人意外。
03
房企之所以选择赴港上市，一是因为香港的上市条件较为宽松、对盈利水平的要求相对较低；二是赴港上市不需要排队，上市周期相对较短。
此外，如果中小房企能上市，可以通过资本平台标定自己的价值，这样有利于行业内并购与整合。
但是当前的房地产市场，竞争激烈，分化严重，强者恒强。
未上市的中小房企相对缺少融资渠道和品牌知名度，再加上政策的波动和疫情影响，竞争力大打折扣，现金流也受到极大考验。
总的来说，上市可以缓解中小房企面临的融资难题，但中小房企能否生存下去，最重要的还在于其根本的企业运营能力。
因此，房企要更关注自身在细分领域的竞争力。
比如商业地产有优势，可以考虑做REITs或发行ABS解决融资渠道缺乏的问题；
如果在产业地产上有优势，可以考虑与其他房企、城投合作。
孙宏斌曾说：五年、十年以后，等到这个行业就剩20家、50家、100家的时候，基本上就是下半场了。
下半场到来之前就是“三招”：周转要快、产品要好、合并别人的市场份额。
而中小企业，无法靠规模取胜，只有做出自己的优势和特色，打造自身的核心竞争力，才能与大象共舞。
结 语
其实，中小房企上市的动机非常简单，就是找钱、活下去。
大家都在争抢“末班车”，甚至不介意接受“流血上市”。
上市不是唯一通道，但大势已定：谁能借到钱，谁就能发展。
今年3-4月，又有金辉控股和领地控股提交了招股说明书。
2020年成功上市的房企目前只有汇景控股一家，但房企们跃跃欲试的心从未停止。
接下来，受到疫情的大环境影响，中小房企的生存空间将进一步受到挤压。
如果真的没有特别的优势，硬着头皮上市，成功的概率确实不那么大。
本文作者：木妮卡