“片区ABO ”不再风光了
【土地和片区开发融资】专注片区开发，适合有片区开发项目的单位，开发区园区管委会领导，园区平台、建筑企业、相关金融机构参加！7月14日大连，7月28日昆明欢迎您的到来！
不知道大家注意到没有，最近“片区ABO+”的声浪低了，不再有”片区ABO+”大单频出的消息，偶尔几个采用“ABO+”模式的大片区项目，宣传时也不再突出“ABO+”模式，显得比较低调。
对比去年底今年初，“ABO+”声浪高时候的那种意气风发，如今确实萎了很多，感觉有点意兴阑珊。
这背后的原因是，去年底今年初意气风发签下的那些片区““ABO+”项目大单，绝大多数都遇到了融资困局，推进不下去，银行不贷款。有的建筑企业拿自己的钱或通过信托方式进去一些钱，也面临着退出困难、进退两难的窘境。
6月10日，信贷白话在武汉举办的【博主讲堂】共有170多位来自地方政府党政机关、职能部门、城投国企、银行总分行的领导参加。为了深入沟通交流，会前设置了闭门会环节，10个席位，邀请手头有片区开发项目的单位参加。结果参会的5个单位，全部是因为“片区ABO+'项目推进不下去，融资困难，寻求整改和解决之道的。
如今，所谓的“片区ABO+”已不再风光，有的甚至泥足深陷，自然也就没有什么兴致提高声浪了。
这种情况，薄著老师在去年已经写文章提醒过。链接：片区ABO+模式的融资困局
ABO是授权(Authorize)-建设(Build)-运营(Operate)的首字母缩写，为北京基础设施投资公司（京投公司）于2016年首创，并受到市场广泛关注。
不过，此前市面上的“片区ABO+”模式，与京投公司所首创的ABO模式已大相径庭，其合规性存在较大问题。
此前市面上所谓的“片区ABO+”一般包括ABO以及F+EPC等内容，实际是在片区开发资金筹措困难的情况之下，部分咨询机构和地方政府根据“授权-建设-运营”三个词望文生义，想当然搞出来的一种模式。
其基本做法是，政府授权城投做某个片区的开发主体，签订ABO协议，由城投招引社会资本（一般是大型建筑企业）组成合资公司，进行片区土地一级开发和少量的公共配套建设（也有的操作是政府向合资公司进行授权）
其工作内容是，合资公司负责片区的土地征收拆迁安置具体工作，以及土地平整和前期基建（如道路、管线、绿化等），土地腾退平整后，由政府进行出让，获得土地出让金后，政府向城投或合资公司支付ABO服务费。
其现金流模式为：城投和建筑企业先以少量资金注册合资公司，开展前期工作，负责融资垫资建设安置房、进行拆迁补偿、土地征收和土地平整等。土地出让后，政府收到的土地出让金先进入财政，成为财政收入，再以编列预算列支“ABO服务费”的方式，支付给合资公司；或支付给城投公司，再由城投公司支付给合资公司。合资公司以收到的政府支付的ABO服务费归还融资。
这种模式，由于项目内容只是土地征收拆迁和一级开发，项目本身没有经营性收入，产生的土地出让金是政府的财政资金，银行融资的还款来源，不管叫个什么名字（ABO服务费或其他），实质都是政府延期支付的财政资金，极易被认定为政府的隐性债务。
所以，政府这时找到银行，银行也想、可是，不敢贷款啊。
银行之所以想贷款，是因为片区开发项目体量都比较大，动辄十亿、数十亿、乃至上百亿，规模效应明显。另外，片区开发都是政府的重点项目，介入此类项目，能够密切与政府的关系。如果当地的土地市场比较好，地方政府财力比较强，则这种项目的最终财务风险也不大，未来能够给银行带来较大的收益。
而银行不敢贷款，则主要是顾忌合规性风险和还款风险。
由财政部、银监会等六部委拟定的财预〔2017〕50号《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》要求：
对金融机构违法违规向地方政府提供融资、要求或接受地方政府提供担保承诺的，依法依规追究金融机构及其相关负责人和授信审批人员责任。
2018年的最高层级文件也要求：
进一步完善金融机构问责机制，坚决问责继续涉及地方政府违法违规融资担保的金融机构及其相关负责人和授信审批人员。
所以，银行的领导和贷款审批人员承担了很大的合规责任。
合规方面，主要是担心形成政府的隐性债务。
如何认定隐性债务？我在之前的文章中说过三项判断标准：
第一项标准：项目是否由政府决策？
片区要搞开发、土地要收储，这一定是政府决策的，这个不用多说。
第二项标准：项目是不是公益性项目、有没有经营性收入？
片区开发前期主要是土地拆迁安置、前期基建，土地出让后产生的收入是政府财政收入，没有经营性收入。
第三项标准是：项目的资金来源穿透看是否为财政资金？
“片区ABO+”模式，以政府财政支付的“ABO服务费”为项目的资金来源，所以，这一条也是符合的。
即使将“片区ABO+”模式解释为政府购买服务，并赋予片区运营服务内容、编制绩效考核指标，我们发现，对于土地一级开发，基本上是没有运营的，实质是披着购买服务外衣的基建工程项目。
更何况，“片区ABO+”模式下，政府并不是按照工程进度付款的，由于是延期付款，即使按照购买服务或采购工程解释，也会被认定为隐性债务。
包装成特许经营也是一样的，因为土地一级开发只是工程，哪有经营？
“片区ABO+”模式还包含“投资人+EPC”内容，但是，土地一级开发属于纯公益项目，土地尚未明确使用权人，在这个阶段，项目很难立项在投资人名下，也不能形成投资人的资产，所以，这种“片区ABO+”模式下的“投资人+EPC”，其投资人其实不是项目资产的投资人，实质仍然是在当地注册一个工程公司。
考虑到上述问题，银行很想、却又不敢贷款也就情有可原了。
合规性不仅仅是银行需要关注的，它也影响着地方领导的仕途，也影响着项目自身的安全性---项目有可能因为合规问题、要求整改等因素，导致项目暂停、资金链断裂，从而触发流动性危机，这就由合规风险引发实质风险了。
银行不愿意贷款的第二个原因：还款风险，是指以土地出让金为还款来源的”片区ABO+'模式，其作为还款来源的土地出让金往往不靠谱。
所谓“片区ABO+'模式用于还款的土地出让金，是在片区没有经营性收入的情况下，被地方政府和咨询机构拿来说事的“唯一的收入来源”，所以“必须也只能”以土地出让金作为还款来源。问题是：你这块地上都不能产生经营性收入，这地块卖给谁呢？谁给你交土地出让金？
有的片区开发项目，寄望以低廉的工业用地、低廉的厂房租金、优惠的招商条件，吸引产业投资，带动人口聚集，从而带动区域住宅和商业用地的出让，形成归属于政府的土地出让金，用于向片区开发项目进行支付和补贴，以此说词来描画融资的还款来源。只是这种描画显得相当空洞而虚幻。
这种描画出来的未来的土地出让金，一是要建立在园区招商引资、人口聚集能够实现的前提下；二是这种预期土地出让金，往往只是根据片区规划的可出让土地面积，结合当地的土地价格，做出的笼统的估算。至于土地出让给谁，开发什么样的楼盘，是什么样的户型，面对什么人销售，能不能实现现金回流，有多少现金回流，什么时候回流......都无法可预测、可衡量地估算。
这两点都相当空洞而虚幻。
因此，即使有银行不考虑合规风险，它也很难给这种“片区ABO+'项目贷款，因为还款来源很空很虚。
以土地出让金为还款来源，比以具体项目的经营收入为还款来源，最大的“好处”可能是更好编故事。
以具体项目的经营收入为还款来源，至少其收入更可预测、更可测量，银行可以根据相对具体的测算，来分析还款来源的可靠性，从而决定是否贷款。
地方政府应该认识到，实质以土地出让金为还款来源的“片区ABO+'模式，在合规上遇到问题，不仅仅是一个技术问题，背后是政府投融资逻辑的变化，体现的是中央的高瞻远瞩。
从2016财综4号文要求“各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作”、土储具体工作的”承接主体或供应商按合同约定数额获取报酬，不得与土地使用权出让收入挂钩“，
到财金[2016]91号文“PPP项目的资金来源与未来收益及清偿责任，不得与土地出让收入挂钩”，
到2018年最高层级文件要求“不得将预期土地出让收入作为国有企业偿债资金来源”
乃至2019年9月叫停土地储备专项债，
土地一级开发项目、以土地出让收入作为还款来源，不仅不能贷款、甚至不能发专项债，政策背后反映的是中央控制地方政府以土地融资搞无效投资、防止新增隐性债务的决心。
而2019厅字33号文，在严格控制隐性债务的同时，鼓励依法依规市场化融资，又表明了中央引导地方政府做有效、有市场需求的投资，补短板、稳增长的意志。
注意，2019厅字33号文明确指出“支持重大项目市场化融资”，“在不新增隐性债务前提下给予融资支持”，“凡偿债来源为经营性收入、不新增隐性债务的，不认定为隐性债务问责情形”
这说明，市场化融资要求以经营性收入作为还款来源。
在土地开发方面，中央要控制的是大规模无效开发，鼓励的是土地综合利用、高效利用，体现的是在有限的土地上尽量多产生产业收入的导向。
因此，地方政府应以更高的觉悟、更高的层次规划片区开发项目。唯有以市场化融资推动片区综合开发，才能做到严控隐性债务和鼓励市场化融资的结合，才是真正符合中央政策导向的、值得地方政府和干部追求的政绩。
【课程内容】（开课时会根据最新情况调整）: