房地产企业增值税管理要点及税收筹划方法
年初听说过一个案例，某房地产有限公司，由于不清楚预缴税款可以在计算增值税时进行扣除，竟然在确认销项税额的时候多交了4000万元的增值税，后期还是被审计发现。当纳税人申请误交退税时，让税务局都感觉不可思议。在房地产实际毛利持续下行的形势下，增值税的税负管理越来越迫切和重要。下面简要介绍增值税管理的六种思路。
简易征收对于高毛利行业是福音，比如医药行业，都想适用简易征收，只是没有这个政策空间。大家有兴趣可以看看医药上市公司的财务报表，缴纳的增值税比企业所得税高多了。
对于房地产企业来说，2016年营改增恰逢房地产的高毛利时期，彼时都愿意选择简易征收，现在可不一定了。而且施工证上的施工日期处于2016年4月30日前的老项目已经基本没有了。然而，接盘老项目还是存在的。《财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告(2020年第2号 )第二条规定，房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。老项目一般地价较低，毛利较厚，此规定，算是对房地产收并购的利好。
房地产企业的增值税纳税义务发生时间为合同约定的交付日期。纳税人提前开具发票的，以开具发票的时间为纳税义务发生时间，此为提前开票的政策依据。
对于一些低毛利项目，累计销项税额-累计进项税额若小于累计回款乘以预缴率3%，提前开票可以让项目不留一点未抵减的预缴税款。提前开票还有一个优化现金流的好处，好好把控的话，可以全周期都不用缴纳增值税，节省交付之前一直存在的预缴。
这是2019年年初出台的一个弥补增值税制度缺陷的完善举措。当销项税额没有确认，企业没有经营收入，但是积累了大量的成本投入，又不能抵扣进项税额会使这一困境雪上加霜。增值税留抵退税制度可以大大缓解这一窘境。我大致列举几个行业，就知道这个政策有多利好。比如地铁公司，他的投入动不动就是好几亿的车厢，再比如公交公司，时常采购大几百万的电动客车。他们的收入呢，除补贴外，很多是乘客的一块两块三块的车票钱，你让这些企业如何消化得了。
留抵退税政策还有条件限制，房地产企业只能退留抵的60%，纳税人信用等级还必须是A或者B，第六个月的进项还必须达到50万元以上。
该思路的逻辑比较简单，进项税额相当于提前预支，应纳税额是当期欠债，预支抵欠债，一笔勾销。政策依据是国税发[2004]112号，为解决增值税一般纳税人既欠缴增值税，又有增值税留抵税额的问题，现将纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税的有关问题通知如下：对纳税人因销项税额小于进项税额而产生期末留抵税额的，应以期末留抵税额抵减增值税欠税。当房地产企业当期需要预缴，又有进项留抵，可以将预缴操作成欠税，再抵预缴。部分地方已经认可这种操作。
当纳税人项目开发和销售完毕，仍有预缴未抵扣完的，存在退预缴的空间，比如江西赣州规定，房地产企业注销税务登记时，仍有未抵减完的预缴税款，根据征管法及其实施细则、国税发【2002】150号规定，可以向税务机关要求退还多缴的税款，税务机关及时查实后应按规定办理退还手续。
若纳税人适用提前开票，没有预缴，但是即便如此，还是有留抵税额没有抵扣完同时也不符合留抵退税政策的，怎么办？
可以尝试重组，比如被合并，将留抵税额转移至另外一个法人公司，国家税务总局公告2012年第55号规定，增值税一般纳税人在资产重组过程中，将全部资产、负债和劳动力一并转让给其他增值税一般纳税人，并按程序办理注销税务登记的，其在办理注销登记前尚未抵扣的进项税额可结转至新纳税人处继续抵扣。
增值税的税收负担轻重，取决于销项税额减去进项税额。如果我们想控制增值税的税收负担，第一个考虑到了就是控制销项税额。那销项税额大小又是由什么因素决定的呢？销项税额的大小主要取决于两个因素，一是收入总额，二是销售额的适用税率。
收入总额直接影响到我们的销项税额，通俗地说，就是我们的收入总额越大，那我们的销项税额就越多。在收入总额直接影响销项税额的情况下，我们如何通过这一直接影响因素控制销项税额呢？虽然销项税额由收入总额直接决定，但一般企业都不愿意降低自己的收入，因为那就是白花花的银子啊，那就是企业最重要的利润啊。所以我们还是得想想有没其它方法既可以降低收入，又不实际减少白花花的银子数量。方法还是有的，下面我们介绍两个常用的方法：
第一种方法是我们可以把收入的形式进行转换，具体而言，就是企业有这么一项收入，但它不是以销售房屋的形式出现。比如，某房地产企业的房子卖得比较快、卖得比较好的时候，你可以不卖精装修的房子，可以卖毛坯的房子。在卖毛坯的房子的同时，提供装修服务，通过这种方式，我们可以把销售房子的收入分解出来，转化为装修费用。这是一种典型的不降低实质收入总额的同时降低销售房子的总收入的方式，本质上就是将收入总额分拆为不同项目的收入，而且不计入本企业的收入总额。如果当提供装修服务的B企业是一家小微企业，那他的增值税税负甚至企业所得税税负都可能会大幅度下降。因为按照我们国家的税收政策，年应纳税所得额不超过100万元的企业所得税税负是5%，超过100万元不超过300万元的实际税负是10%，这是国家给我们企业非常利好的政策。就增值税而言，如果B企业是小规模纳税人，那这个装修对应的收到在当年就可能适用1%的征收率，这与我们房地产企业销售房产9%相比，降低的幅度还是非常之大的。在这里，我们运用的是收入形式转换的方法，经过收入的转换，对于房地产企业而言，总收入并没有实际变化，只是收入的类型发生了变化，从而就实际了税负降低的效果。
第二种方法是适当地降低收入。要正确理解这个问题，我们需要从降低收入并不必然降低利润的角度分析，因为降低收入有时候会直接降低企业的税收负担。在收入和负担同时降低的情况下，由于两者并非等比例下降，那说明有时候会出现这样一种结果：收入降低的金额<税负降低的金额。所以，如果我们经过精确计算，当适当降低收入能实现这一效果时，那我们是完全可以运用“降低收入“的方法实现税后利润增加的效果。通俗地说，就是房地产企业的总收入与实际收入之间的关系并不是一种完全的正向关系，企业赚取的利润和所获取的总收入之间有某些时候是存在反向关系的。在这个情况下，我们可以通过控制收入、控制价格的方法来控制税收负担，最终增加房地产企业的实际利润。
影响销项税额的第二个因素是销售额所适用的税率。总体而言，虽然销售额适用的税率越低，企业需要缴纳的税款就越少，但一般而言，我们很难找到其他一些低的税率，因为房地产企业销售不动产在正常情况下适用的增值税税率是9%，你没办法说自己另外找一个低的税率来适用，所以在适用税率方面一般没有太多的直接办法。
除了销项税额之外，进项税额是另一个影响企业增值税税负的决定性因素。对于进项税额的高低，又有哪些具体的影响因素呢？下面我们介绍三个方面的因素：
第一个因素是房地产企业采购支出中能够抵扣进项的成本费用的比例。在某一房地产企业的进项税额总额一定的情况下，税收政策允许抵扣的进项比例越高，能够抵扣的进项税额就越多。分析到这里，可能很多朋友都会纳闷，难道还有不能抵扣的进项税额吗？有这种疑问的朋友直接看下税收政策中“不允许抵扣进项税额的清单“就清晰的，在这里不再赘述。所以，企业在采购货物的时候尽量地往那些能抵扣进项的成本费用的支出方面倾斜。如果企业发生了很多的成本费用，到最后没有进项抵扣，那这时候企业的税负是会很高的。
第二个因素是采购支出对应的税率。企业在采购货物的时候，应尽量把对应的税率提高。通俗地说，企业接受的发票所对应的税率提高那企业能够抵扣的进项税额就会增加。这种情况非常适用于我们常见的甲供材、甲供工程的模式，这种模式下房地产企业有一部分设备材料由自己采购，那么这些采购取得的增值税进项对应的正常税率是13%，而房地产企业卖房子开具的发票的正常税率是9%，这中间就会产生4个百分点的差，这4个百分点对房地产企业来说实际上就是增值税税收负担的降低或者说是一种节约。
第三个因素就是房地产企业在整个增值税发票管理。房地产企业的进项税取得，是否能够取得相应的增值税专用发票。如果房地产企业对这一因素没有足够重视，那很可能因此而增加增值税税负，甚至可能不知不觉地掉入虚开发票的陷阱。因为我们国家实行的是以票控税的制度，国家对增值税发票有一个很严格的管理，没有正式增值税专用发票，除了特殊情况下可以抵扣进项，绝大多数情况是不能抵扣进项的，所以房地产企业必须要合规地取得增值税专用发票，这个因素对降低增值税税负同样是非常重要的。
从上述分析可知，增值税税负的影响因素主要是销项税额和进项税额。我们要控制增值税税负，就是要控制销项税额和进项税额，分析销项税额和进项税额分别有哪些影响因素，通过调整这些影响因素来解决税负偏高问题、税收管理问题，从根源上进行税收筹划，最终实现增值税税负的下降。
前文我们从增值税计算的影响因素的角度介绍了房地产企业增值税税收筹划的基本方法，下面我们结合法律、税收政策介绍增值税税收筹划的一些具体的常用方法，以供大家更好地运用到工作实践。
第三种方法是精装修模式。在这种模式下，房地产企业需要采购装修材料、装修服务，以适当提高精装修房屋的建造和销售比例，从而控制增值税的税负。精装修模式在增值税的控制方面是非常好的一种方法。因为对于精装修而言，房地产企业只要能拿到增值税专用发票，都是允许抵扣进项的，所以精装修所取得的装修工程类发票、材料发票，都是可以抵扣进项的，从而降低增值税的税负。在条件允许的情况下，房地产企业可以尽量多采用这种模式。
第五种方法是采购不动产的一次性抵扣。企业采购不动产，按照国家之前的税收政策，是不允许一次性抵扣的，而是需要分期抵扣。从2019年4月1日开始，国家这一税收政策做出了修改，允许企业采购的不动产的进项税额一次性抵扣。所以，如果房地产企业出现采购不动产的情况，尽量按照国家税收政策一次性抵扣，充分享受增值税的政策红利。这一税收政策税法原理来看，意义非常大，可以说是增值税制度建立后演变发展到今天，最好的红利政策了。因为这一政策的实施实际上等于实行了消费型增值税，只要纳税人实际采购了、发生了对应的成本费用，只要符合基本条件，那一律允许抵扣进项税额，这是非常利好的消息，降低了增值税负担，完全符合国家减税降费、创造企业良好营商环境方针政策。
第九种方法就是项目的匹配性。房地产企业作为一个独立法人开展业务经营的时候，可能同时还有两三个房地产项目同时在开展经营，实际上就是整个建造有几个项目齐头并进。这个没什么问题，因为增值税的处理是认企业不认项目，也就是说每一个项目并不是独立计算增值税的，而是汇总在一起以法人作为整体单位计算增值税。介绍到这里，大家应该就明白了，如果房地产企业把不同增值税率、不同生命周期的项目组合在一起，这样可以均衡增值税的税负。因为生命周期不一样，项目的贡献率不一样，附加值也不一样，增值率也不一样，这样我们就可以想办法让不同的项目进行合理匹配，使得企业的增值税的整个过程能比较好地控制总体税负。比如说房地产企业的某些项目发生的销项比较多，成本项目已经成为过去，同一时期有些项目处于建设初期，只有成本费用没有收入，那么匹配在一起的话就可以实现增值税合理地往后递延，可以达到均衡增值税的税负、合理地递延征税的效果。
我们补充说明一下，有一个很重要的观点大家要认识清楚，国家一般很喜欢增值税的概念，因为纳税人一般不可能通过什么筹划、规划之类的非常大幅度地降低增值税税负，甚至把增值税弄没了，这是不可能的，所以我们对增值税的筹划主要集中在推迟或者递延增值税的缴纳，纳税人不可能把增值税税负消灭。有了这个正确认识，那房地产企业能够实现把增值税往后递延的效果，能够减轻项目前期的压力，就已经是比较充分的实现了筹划利益，因为企业实际上获取了资金的时间价值，这对房地产企业来说是一个利好的消息。
上面简单地介绍了增值税降低税负的9种常见的筹划方法，这9个方法基本上涵盖了房地产企业在增值税的筹划过程中涉及到的一些重要问题，大家可以在实际工作中结合企业自身实际情况充分运用，进一步丰富增值税税收筹划的内容。