前几天我们拿到一份独家数据，由贝壳研究院重庆分院提供：重庆二手房市场中成交量排名前50的热销小区、相对不那么乐观的滞销小区，也就是去年卖得最好的和卖得最不好的100个小区。
为了结果更准确，我们按照“主城九区，房龄10年以内，总价150万以内，2020年全年成交套数的普通住宅”几个条件进行筛选。
热销小区是成交套数由高到低排，滞销小区是成交套数由低到高排。
了解热销小区，可以作为你买房的参考。虽然卖得多不代表房子一定好，但买一套更好卖的房子，以后卖房子时更有利。了解滞销小区，可以帮你避坑。以免等到出手的时候，才发现自己的房子没什么人接盘，很难卖出去。
因此，不管是二手房卖家还是买家，了解这100个小区，都很有用。
房子卖得好不好，价格一定是主导因素吗？
我们发现，不论是滞销小区还是热销小区，价格都不是影响小区是否好卖的、最主要的因素。
热销小区里
【12000元/㎡＜1月挂牌均价≤14000元/㎡】，15个【14000元/㎡＜1月挂牌均价≤16000元/㎡】，10个【16000元/㎡＜1月挂牌均价≤18000元/㎡】，17个
【1月挂牌均价≥18000元/㎡】， 5个
其中，16000元/㎡＜1月挂牌均价≤18000元/㎡这一梯队的热销小区是最多的。但它的价格并不低，是热销小区里1月挂牌均价的第二梯队。
滞销小区里，
【12000元/㎡＜1月挂牌均价≤14000元/㎡】，12个【14000元/㎡＜1月挂牌均价≤16000元/㎡】，8个【16000元/㎡＜1月挂牌均价≤18000元/㎡】，11个
【1月挂牌均价≥18000元/㎡】， 6个
令人惊讶的是，建面单价越便宜的小区，被滞销的数量反而是最多的。所以小区卖得好不好，价格不是唯一的影响。
先来看热销小区的分布情况。
热销小区主要分布在渝北区、沙坪坝区，有11个。其次是江北区10个，南岸区9个。巴南区4个，其次是大渡口区、九龙坡区2个。
最少的在北碚区，仅有1个。
分布的板块比较分散，新区和核心区都有。但大学城和照母山是最突出的，分别有8个和7个，加起来占了大概三分之一。这一类小区最突出的特点是，在轨道、商业、品牌等配套还不错的前提下，价格比板块内相似地段的二手房小区，更便宜。
万科城离重光轻轨站1公里左右，周边有成熟的底商，生活配套基本齐全。建面均价在15500元/㎡左右，建面约86㎡左右的精装两房，总价在122万—135万。
恒大山水城周边配套也比较丰富，小区旁有15号线（规划）轻轨站出口和5号线的重光站。建面均价在15300元/㎡左右。建面约82㎡的精装两房，总价在115—123万左右。万科城、恒大山水城旁的约克郡，建面均价在18700元/㎡，比它们贵了3000元/㎡左右，总价也高出十几万不等。
2，核心地段
这一类小区，配套必然是丰富的，关键在于地段——位于核心区的核心地段。
轨道3号线工贸站就在小区旁边，附近有菜园坝大桥、石板坡长江大桥、朝天门大桥等，交通路网发达。去南坪、观音桥、解放碑、杨家坪等商圈，都很方便。
上品拾陆
数据来自贝壳找房
在江北最成熟的观音桥商圈核心位置，有轻轨3、6号线。开车去北城天街只要几分钟，去江北国际机场15分钟左右。
3，配套成熟
这类小区虽然不在核心区，但胜在周边配套比较齐全，除了轨道、商业、品牌开发商，也有学校一类的特殊资源加持。
虽然位置在大学城，离核心区远。但项目旁边有龙湖U城天街，轻轨1号线尖顶坡站，周边还有树人小学、重庆八中等名校。品牌和配套的吸引力比较大。
滞销小区主要分布在渝北区12个、沙坪坝区8个、北碚区7个。巴南区、九龙坡区6个，江北区、南岸区4个，大渡口区2个，渝中区1个。
城南新区，人和，大学城最多有4个，石桥铺、空港新城、南滨路有3个，其他的分散在各个板块。
1，位置远且周边配套少
旭城公园府邸，距离核心区40公里，周边没有大型商业，交通也不便。开车1小时左右，使用公共交通换乘要2小时左右。
2，非知名开发商的小区
尽管热销小区里也有不知名开发商开发的小区，但滞销小区里非品牌开发商的小区数量占了大部分，一共38个，比例高达76%。如果小区没有品牌溢价、价格又不便宜，在市场上的竞争力就会比较弱。比如下面的两个小区，近30天的带看量不足30次、近90天零成交。
松树桥的欣光松宿，建面单价在16000元/㎡左右
双碑的俊峰香格里拉，建面单价在17000元/㎡左右信息来自贝壳找房
通过盘点这100个小区，至少有两个现成的方法论，帮你在买房时避开滞销小区，更大可能性买到以后更好出手的热销小区。
第一个，一定要看小区近30天带看量、近90天成交量。
我们发现，50个热销小区的近30天的带看量都在三四百次左右，有些小区甚至达到1000次以上。而50个滞销小区就非常惨淡，近30天的带看量往往只有十几次甚至几次。
而成交量上，热销小区近90天的成交量至少都有几套甚至几十套兜底，滞销小区则基本是零成交。
所以，买二手房时，建议先去专业网站上查一查意向小区近30天的带看量、近90天的成交量。
如果带看量在十位数甚至个位数徘徊、成交量几乎为零，说明它在市场中的受欢迎程度非常一般。考虑到以后转卖，要慎重。
第二个，热销小区的“幸运”和滞销小区的“不幸”，都是相似的。
这些热销小区要么地段好，位于核心区的核心位置且周边有轨道、商业等配套加持。要么虽然不在核心区的核心位置，但也是二环板块里周边配套比较丰富的地段。并且，有一些诸如学校之类的特殊资源加持。或者，性价比突出。即，在和周边小区享有同等配套和资源的前提下，不管是单价还是总价都比周边低。如果你考虑以后要卖房，一定要优先选择具备上面这些“热销特质”的小区。位置一般价格还贵、不是品牌开发商且小区品质一般、远离核心区且周边缺乏配套也无特殊资源加持……如果你发现你正在看的二手房，有这些滞销的苗头，一定要慎重考虑。不要让你的房子以后很难卖出去，变成烫手山芋。
