【地产投资测算学习1】初识投资测算表以及基础准备
从今天开始Lawping（公众号taxreview）会陆续写写地产投资测算方面的文章。由于我的工作主要是地产税务管理，重点会写在投资测算中的增值税、企业所得税和土地增值税等地产三大税。但由于各税种，特别是土地增值税与各业态产品成本分摊的密切联系，也需要对测算表中其他各表各要素比较熟悉，否则光看三大税测算表是看不出问题的。由于我主要专业非投资、成本等，也是边看边学，所以这个系列就以【地产投资测算学习】为题，时间有限，主要讲概念和案例，图示和一些基础知识有引用自网络的，侵删。一、初识投资测算表刚进入房地产行业的朋友，特别是投拓、财务、税务、成本、营销等岗位，第一次感觉比较震撼和懵逼的大概就是地产投资测算表或是发张纲要或是预算表，一个地产项目不管多复杂，一般都需要在一个Excel文件中用数十张表格去体现整个开发过程，所以一个Excel文件往往都是好几到十几兆，仅仅打开都要耗时良久。虽然有些公司开发了信息系统，不过这张excel表还是大多数公司投资和后续项目管控的主要文件。曾经在某个投拓群里看到有人提问说，自己的拿地测算表找不到了，然后大家无语了。
投资测算表长啥样？每家地产公司都有自己的一套表格样式，不过核心要件大同小异。一般而言都会有填表指引，说明各表格间逻辑、模板假设和负责部门等要素，在初入手时建议仔细阅读，如：
（图片来源网络，侵删）一般而言投资测算套表主要包括：规划指标表、开发销售计划、销售收入表、总成本表、成本付款表、增值税表、土增税表、现金流量表、成本明细表（成本分摊表）和利润表。不同公司还会结合分期、分产品类型等对以上表格分解和补充，进行投资动态测算，以符合管理需要。
（投资测算表构成分解，来源于牧诗）一般而言，设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，然后按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。多数公司的投资测算表都会有前后公式链接，一般而言，只需要按规定填好规划指标、收入、成本等数据和基本假设，各税、现金流、Irr、净利润等都可以自动计算。然而，各项目实际情况千变万化，还是需要结合实际情况做必要调整才行。后边Lawping将根据需要对部分表格进行讲解。二、基础知识准备1、Excel常用函数学习记得第一次接触测算表时，不忍直视。以前自诩office软件用的都还不错，Excel的什么vlookup、sumif之类的也经常使用，可看到测算表里边几十个表格见互相勾稽、交叉引用数据，以及分好几期、好多年的开发和销售计划以及相应测算，头一下子就晕了。所以刚接触投资测算的同学不用自卑，每个人都是这么过来的。好在测算表对Excel函数的要求并不太高，学会常用的一些函数就行了，比如countif、if、sumifs、countifs、iferror、index等，刚开始只要能看明白就行，看多了也就会用了。推荐几个不错的公众号，比如Excel精英培训、Exclehome论坛等等，也可以报名参加一些课件学习。当然Excel技能熟练了，就比较清楚表格中数据引用和计算的一些复杂公式，不过要进一步明白其中的逻辑和原理还得有其他知识储备。2、看明白项目经济规划指标，特别是不同面积的概念这是一个项目最基础的规划信息，会直接影响后续税费测算。
（图片来源彭思圆）不同类型“面积”的含义类型定义备注土地面积即《国有土地使用权证》上标注的土地使用权面积。超出土地使用权证面积的部分为“红线”外土地面积。建筑面积建筑面积，是指建筑物各层水平面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积。使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产和生活使用的净面积。辅助面积是指建筑物各层平面中为辅助生产或辅助生活所占的净面积，例如居住建筑物中的楼梯、走道、厕所、厨房所占的面积。使用面积和辅助面积的总和称为“有效面积”。结构面积是指建筑物各层平面中墙、柱等结构所占的面积。总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积可售面积可售面积，是指《商品房预售许可证》上可以进行预售和销售的商品房面积，是经过批准可以销售的面积，包括已经预售、正在预售或销售的商品房面积。可售面积包括普通住宅、非普通住宅、商铺、产权车位等。总建筑面积中地下人防设施以及其他公建配套设施等为不可售面积，因此总可售面积小于总建筑面积。计容面积计容面积，是指计算容积率面积，一般情况下，计算容积率面积= 规划条件容积率X规划建筑用地面积。“容积率”是指一个规划区域的总建筑面积与用地面积的比率。一般情况下，地上建筑面积=计容积率建筑面积 +不计容积率地上建筑面积。可以出售的总建筑面积指的就是计容积率地上建筑面积，还可能包括可申报产权的部份地下建筑面积(如产权车库或停车位)。（转自百家财税）一般而言，总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积=计容建面+不计容建面。以上区分，在后续成本分摊并计算计算土增税时有很大作用，比如多数地方规定，不计容面积成本分摊时可以不分摊土地成本，而不计容面积一般分布在地下车位等售价低成本高的地方，这样一般可减少清算土增税。以上述图表为例，土地成本仅需在10万平的计容面积中分摊即可。可售面积则直接作为土增清算的主要范围，不可售的面积中除非作为公共配套，一般需要保留成本。一个项目可售面积的占比越高，则相应货值越大。规划指标中还涉及业态分类，这也会极大影响后续土增税计算。一般而言，土增税需按三分法计算，即普通住宅、非普通住宅、非住宅，以上图表中，车位、商业等一般选非住宅业态单独清算。后续我还将结合案例来学习。3、成本分摊表主要项目成本分摊表可以说是房地产测算表中最影响税费测算的表格了。由于地产项目收入比较确定和容易计算，而成本分摊却因不同分摊标准而千变万化，影响巨大。比如，仅仅是地下车位是否分摊土地成本一个因素，就可能造成土增税增加或减少达一倍之多。而投资人员在测算中也常常有意为之，大大降低土增税，以提高项目净利润和Irr。
（图片来源网络，侵删）4、成本核算规定各家地产公司都有自己的成本核算制度，可以先仔细阅读。需要注意的是，一般而言，财务成本核算和税费计算特别是土增税清算要求还是有一定差别的。比如很多公司都规定地下车位仅分摊建安成本，但税局并不一定认可。因此在投资测算审核中需要特别注意，保守测算。5、地产开发的基本知识了解地产开发的基本流程，比如从拿地、报建、施工、预售、竣工备案、交房等主要节点。当然有机会的话多到项目上看看会更有见识。