宅基地连同住房一起卖给本村农户的买卖行为是否有效

一、案例

农民将自家宅基地连同住房一起卖给本村农户，该买卖行为有效吗?

二、律师说法

本案例争议的核心在于，宅基地连同住房起卖给本村农户的买卖行为是否有效。根据《土地管理法》的有关规定,农村宅基地属于农村集体所有，其使用权不得出卖、转让。但农民在取得宅基地使用权之后,作为使用权人，有长期使用宅基地的权利，可以在宅基地上建造房屋和厕所等建筑物，也可以在房前屋后的宅基地上种植树木。宅基地上的建筑物和附着物的所有权归宅基地使用人所有。使用人在行使权利的同时，必须履行法律规定的义务,不得改变宅基地的用途，不得出租、买卖和变相买卖宅基地，不得借口修建改造房屋而随意扩大宅基地的使用面积。但法律并不限制对私有房屋的买卖，农村村民出卖自住房屋法律并未禁止。根据“地随房走”的原则，在出售私有房屋时，宅基地的使用权随之转移给新的房屋所有人。只是宅基地具有特殊性,属于农村集体经济所有，法律对其转让有严格的限制条件:如果转让，必须在同一集体经济组织内转让，同时必须先行到政府部门依法办理有关的审批手续，接受转让的村民不需为宅基地使用权支付任何价款给对方村民。村民之间相互购买房屋在签订合同的同时，还需办理在土地方面相应的手续。

《土地管理法实施条例》第6条规定，依法改变土地的所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。所以,村民之间买卖房屋还需办理农村房屋集体土地使用权证变更的手续。如果没有办理这一手续,一方面，容易引发纠纷;另一方面,在引发纠纷后难以获得法律上的保护。

三、法律争议点

宅基地连同住房一起卖给本地农户的买卖行为是否合法。

四、法律、政策

《物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管管理法等法律和国家有关规定。

《民法典》第三百六十二条[宅基地使用权的定义]宅基地使用权人依法对集体所有享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第三百六十三条[宅基地使用权取得、行使和转让的法律适用]宅基地使用的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

《土地管理法》

第九条城市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划,不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准:其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。批准。农村村民出卖出租赠与住宅后，再申请宅基地的，不于顺质容允许进城房户的农村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

《土地管理法实施条例》

第六条第一款依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。