马虹：绿色+智慧 注入社区新动能

精彩回顾

2018年10月20-21日，由博志成股份主办、中国建设报战略支持、全国智标委指导的2018“智慧+泛地产”产业生态峰会在北京隆重召开。与会的150余位房地产企业董事长、总经理以及企业高管团队莅临现场。本次峰会上，十八位演讲嘉宾围绕“智慧+泛地产”进行了精彩而专业的演讲，对最新政策解读及趋势展望、战略路径及典型案例、行业政策及产业发展等业界焦点进行了交流和探讨。

本次峰会上，住房和城乡建设部IC卡应用服务中心主任、全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会副主任委员马虹围绕《绿色+智慧—注入社区新动能 》的主题展开精彩演讲。

住房和城乡建设部IC卡应用服务中心 主任

全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会

副主任委员 马  虹

以下是节选于峰会演讲内容：

今天带来的题目就是绿色+智慧，我们共同来探讨如何创造一个绿色智慧的社区。

从政策层面上，智慧城市更主要关注的是生活在这个城市里面的人了感受度。什么叫智慧？作为一个做标准的人来说，无非是把所有系统要求接口统一，要求平台集约，要求大数据集合采集。但对老百姓来说，在一个城市里面重要的是感受，所以在做智慧城市时，更多是利用现代化的科学技术，通过标准、产业政策打造宜居城市的感受度。

住建部2012年开始提出并倡导智慧城市的建设，在此之前，“智慧”这个词最早由IBM提出，最早是智慧地球，因此往下延伸到智慧城市。智慧城市第一批是90个城市，第二批103个，到最后200多个城市。连续三年试点，到现在回过头来看，仍然存在大量的问题，好在通过这几年的普及，通过这几年对人们思想的不断洗礼，各行各业都陆陆续续意识到，智慧必须贯穿到人们体验当中才叫智慧，如果智慧和人们的体验度相背离，我们打造的无非就是一个信息化系统。

2014年国家《新兴城镇化规划（2012-2020）》提出智慧城市的“六化”，给大家提出未来建设的主要宗旨。智慧城市相关标准，从整个标准体系上，这两年陆陆续续出台了很多标准，包括基础设施的建设、整个城市建设、公共信息网络建设、接口建设的标准。

社区到底跟智慧城市什么关系？以人体打比方，大家都知道人体结构是最复杂的，这么长时间以来，到现在为止医学都很难攻破整个人体的免疫系统对人类生命的持续性作用，一旦当有害的病菌侵入人体之后，如何能够调动我们的免疫系统达到我们的应急。把城市比喻成人体，也是一样的道理，城市进行到一定时候会有“城市病”，“城市病”是什么？人口过于集中，交通被堵塞，环境被污染，包括人类生活在城市当中感受不到幸福，我们活得很不愉快。如果把整个城市建设比喻成人体的话，城市就是人体，那么社区是什么？社区在人体里是一个一个的器官，它不仅要自己发挥作用，对人体本身的综合协调性也在起着至关重要的作用，而且它是血液的集中度。把道路比喻成血管，所有的道路是我们的血液顺畅地通达人体器官的路径。

物联网是什么？现在的物联网很火，前十年是互联网的时代，紧跟着是物联网的时代，物联网是万物互联，物联网成倍于十倍于、百倍于互联网的空洼地带，这是一个巨大的蓝海，它就是一个网状的经络，无处不在。既然说到网络，就不能不说到大量分布的智慧终端，比如在座的大厅里面，我们的灯就是智慧终端，我手里拿的麦克风也是一个智慧终端，甚至手里拿的所有的手机也是智慧终端，所以一定要有统一的传感器来发送我们的信号，智慧终端就是人体里的细胞一样，要源源不断的生存、灭亡，再生存，再灭亡，达到一个自循环的过程，聚集在城市里头的人口其实就是血液，因为血液无处不在，这个血液是能够随时感受到这个城市是否还在正常运行最基本的单元。我们人口就是血液，血液是否具有活力，血液在流通过程中是否畅顺就靠周边的器官，包括筋络、血管，帮助它达到顺畅。我认为城市就是一个人体的构造。

房企曾经经历了最辉煌的“黄金时代”，黄金时代经过各种政策调控进入白银时代，回顾一下黄金时代和白银时代，未来会不会经过调控以后，又来一个大翻转再次进入黄金时代？

再说说白银时代，房企曾经是城市的缔造者。今年是改革开放40周年，改革开放的过程中，房企在其中作用是什么？应该是城市的缔造者，城市人口的大量集聚，城市的繁荣，房企是见证者。在很长一段时间里面，房企带动了中国经济的发展。但是现在再看看房企也正在面临着史无前例的困境和挑战。房企应该是转型，怎么转型？提个人的两点观点，我个人认为房企正在面临一场“持有运营”的转型。

第一个观点，现在中国经济的发展主要引擎动力是靠消费在推动，在拼命拉动，但是对于房企意味着什么？我们是希望通过住房品质的提升促进住房的消费升级，然后带动房企的智慧化转型，它的核心有几个关键词，第一是消费，第二是升级，第三智慧化。

第二个观点，房企在智慧化转型的时候，要更注意什么？房企应该要和新兴产业融合。新兴产业里面离不开金融、科技、互联网，现在更多是离不开物联网，所以我认为通过智慧社区、智能家居、智能建筑等一系列的智慧化转型变成科技赋能，要对房企做一次科技赋能，从建造业向服务业转型，这才是一个长效持有的机制。持有之后运营的是什么？我们运营的不再是简单的一个房屋的概念，更多运营的是在房屋里面住的成千上万的人，你运营的是人的概念，我们互联网的企业为什么会发展有今天？他们手里大量的资源是什么？作为一个房地产商来说，以前人才不太重要，因为你就算人走了，你最主要的资产是房子，是地，科技型公司最大的资产就是科技型人才。我们现在经常说“挟用户以令诸侯”，用户是谁？就是C，大家一说2B是对机构的，2C是对人的，互联网今天为什么会带来几千亿的市场价值？因为他运营的是人，人的价值是可以无限挖掘的，不是这一个人本身值多少钱，而是这一个人的行为方式，这一个人所带来的产业空间和这一个人带来的消费能力，他给互联网企业所带来巨大的增值空间。所以我认为房产企业的升级一定不是最后运营的是房子，房子你卖了以后又怎么样呢？通过这些智慧化的转型，通过智慧社区、能家居，包括智能建筑里面每一个传感器最后连接的是每个人的行为，每个人行为背后带来的是他喜欢什么，他爱吃什么，他爱用什么，他是中产还是高端人士，他的行为里面能够带动背后的金融有多少，应该是这样一个持有运营。

绿色智慧住区利用的是物联网、云计算、移动互联网、信息智能终端等新一带信息技术，一定要与居民生活密切相关的信息，为什么要提到“居民”？就是因为绿色智慧住区一定是存在在城市里面的，是跟房屋有关的。所以说把社区居民“吃住行游购娱健”全部归集一个平台，通过一个平台来打造数字化、网络化、智能化、互动化、协同化，最后要达到居民生活在这个社区里面更加安全、便利、舒适、愉悦，这就是我们说的绿色智慧住区。

绿色智慧住区与传统社区有什么不同？

第一绿色生态，比如小区，目前来看大量都是封闭的，现阶段中国是一个特色，以后一定会随着人们意识的不断改变，围墙总有一天要拨掉的，一定与自然融为一体的，配套要齐全，服务多样化，更加绿色繁荣。这里面绿色的生态不仅仅是绿化率的问题，植树的问题，还有一个感受度的问题和周边公园融合的问题。

第二数字化，比如我们要求宽带，包括机网融合，包括移动端的应用，包括大数据和公共服务的综合应用，一键化管理使用，包括物业上的一键呼叫、一键保安等等。

第三低碳高效，这一定是一个趋势，在社区里面大力提倡的三包节能，包括垃圾分类、物业管理、很多节能节电等

第四智慧化，智慧化的社区应该和老百姓的感知度融合的比较贴切。比如智能家居，比如机器人，AI，下一步一定会进入家庭，现在小米已经有，阿里也有，机器人在跟人交互的过程里面，如何做的更加智慧化，跟终端通讯如何更加畅顺，包括智慧支付、智慧应用、智慧管理、智慧金融。所以社区看起来麻雀虽小，五脏俱全。

我们有一个标准马上就要颁布，既然要做一个绿色智慧住区，有标准，主要是为了大数据的集约。大数据主要就是为了决策，政府要进行决策，要大数据汇总。现在各个省也要建二级平台，我们就要求接口统一。所以要建标准，信息化必须要标准先行，和地产还不太一样，地产做的还是一般的住宅，我做楼设计的就是要标新立异，信息化产业里面是绝对不允许的，接口我就要自己设计，那是不行的，就会变成一个孤岛，孤岛最后不可能变成价值的成倍几何性，像病毒一样去复制做不到。如果说转型到科技型的地产，这一点和之前你做地产的出发点和思路就完全不一样，所以说平台要求统一。

平台赋能，平台到底能够为地产商带来什么能力的转变？一个是我们地产商的智慧服务管理模式发生重大的变化，以前我们的物业、地产还觉得属于劳动密集型的产业，我们要用保安，要做垃圾清运，要大量的物业人员，还要挨家挨户的跟人沟通，甚至发生大量的物业和业主产生矛盾。未来转型到智慧服务管理模式，你就会发现你是一个科技为主的公司的时候，就已经不再是劳动密集型的产业了，这个时候大量是靠平台，是靠终端，是靠机器人，是靠人机对话实现的精准化管理，而且这种服务是触达到每个人身上的，你可以完成远程教育，你可以完成老人在家里的康复，甚至还可以完成孩子的接送。现在最火爆的，阿里的生鲜，有的人每周会收到阿里的生鲜给你推送的消息，因为智慧物流最大的困难是最后一公里的送达，最后一公里发生在哪里？就在社区。阿里互联网企业现在那么拼了命地渴望进入社区，他们希望社区的大门是为他们敞开的，一旦社区开放以后，就能彻底解决他们的生鲜问题，生鲜能够保证一小时、两小时或者三小时内送达到用户手里，极大降低物流成本，提高食品美味程度。包括做好以后，能够在多长时间内送达到家，就是物流，到最后一公里就是在社区里面。所以说我们的社区是作为一个巨大的价值洼地，非常巨大。

第二个赋能，差异竞争化，绿色智慧化的社区，完全可以我们来做，精细化服务更加精细。我们提升的是所有的房屋的精细化程度，提升的是服务的品质，消费升级。践行企业公益责任，让所有老百姓节能，他们很难做到，通过我们的智慧化过程把节能大大降下来，为祖国的蓝天做贡献，也会大大降低物业服务成本。劳动密集型产业，我们在转型，转型到最后，一次性的投入感觉比较高，但实际上长效运营上，所有的增值空间非常大，不断挖掘，发现增值空间还大于房屋本身。

顶层规划，我们做任何一个绿色智慧社区必须要有顶层规划，大家一定要了解到底什么是绿色社区，标准是什么，评价是什么，跟智慧城市之间的关系什么，最后才有可能完成例如智慧社区的建设。智慧住区的建设一定要有顶层规划，顶层规划一定要把绿色、环境、生态宜居包括智慧服务的理念、和谐治理、人文治理全部灌入进去才叫智慧住区。

地产商就是终极甲方，因为只有把这些东西建进去了，老百姓才能享受得到，你不可能让老百姓自己建这么庞大的系统，所以希望覆盖面下一步要加大。

房地产行业真正的白银时代已经到来！2019，是房地产企业最关键的一年！

“颠覆”、“重构”、“共生”成为地产新时代的主题词——行业环境在被颠覆，政策严控、融资收紧、供需不平衡、乃至新的客群早已不是我们所熟悉的那一代人……行业颠覆的浪潮下，新的企业生存榜单正在被重构，在新的竞争环境下，有的企业快速发展、升级，冲到百强之列，也有的企业确已经慢慢泯然不见……地产新时代，企业与企业合作“共生”、员工与企业携手“共生”，是房地产企业“活下去”的关键！

万科，新一轮的组织变革，给地产行业带来重磅的地震！也让众多还在望梅止渴的房企们带来更强一度的刺激！

未来已来，“赋能个体、激活组织”赋能于企业的每个细胞单元，激发每一位奋斗者，激发人和成就人，组织与员工携手“共生”才能助力企业的生存与发展。

博志成力邀行业专家，广邀优秀房企人力资源负责人，分享理念，共享经验，思考重新定义HR价值，重构人才战略、打好人才经营战，提升组织效能、推动企业变革，助力房地产企业迎战2019！贡献我们共同的智慧与力量！

*****************************