【20210323 每日一税】个人购买房屋要小心

【20210323   每日一税】

个人购买房屋要小心

文/李冼

这是《每日一税》为您服务的2534天，愿今天又是美好的一天。

编者按：个人购买房屋，一定一定一定要小心收好购房合同、发票和契税完税凭证。否则，转让房屋时，问题就大了。现就该话题与大家探讨。由于水平有限，有不当之处，还请海涵，并敬请指正。

个人购买房屋，一定一定一定要小心收好购房合同、发票和契税完税凭证。否则，等你转让房屋的时候，问题就大了。

举个例子。

【案例】小张转让其2013年8月购置的商业用房，但翻箱倒柜好几天，就是找不到购房发票。是不是就要按全额缴纳增值税呢？

【案例解析】根据现行税法规定，小张转让其2013年8月购置的商业用房，以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

提醒：纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的发票等合法有效凭证。否则，不得扣除。

小张找不到并不能向税务机关提供购房发票，计算增值税销售额时不得扣除不动产购置原价，那就亏大了。

是不是就没有解决办法了呢？

有。税务总局急纳税人之所急，也规定——纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

简而言之：张三找不到发票，有契税完税凭证也行，凭契税完税凭证载明的契税计税金额，也可计算增值税销售额时扣除不动产购置原价，按差额计算缴纳增值税。

因此，每日一税慎重提醒购买房屋的个人：一定要保管好购房合同、发票和契税完税凭证，最好单独保管，并将购房合同、发票和契税完税凭证扫描，将扫描件单独备份留存，并注明原件保存位置，以备不时之需。

附：参考文件

法规依据01：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）

（八）销售不动产。

11.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

法规依据02：《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）

第六条 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管税务机关预缴的税款：

　　（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

　　应预缴税款=全部价款和价外费用÷〔1+5%）×5%

　　（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

　　应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷〔1+5%）×5%

　　第七条 其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

第八条 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。

　　上述凭证是指：

　　（一）税务部门监制的发票。

　　（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

　　（三）国家税务总局规定的其他凭证。

法规依据03：《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第73号）

一、纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。