当二手房买卖遇到违法建筑

作者：张文如

上海市第二中级人民法院民庭法官助理

复旦大学法律硕士

二手房交易中，别墅、顶楼、带有天井的一楼这类房屋，往往因其可改造性，受到部分购房者的欢迎。然而，未经房屋行政主管部门审批而进行的改建、重建，属于违法行为，将产生房屋被限制交易的法律后果。

在此情况下，一方以房屋附有违法建筑，无法过户为由，主张买卖合同无效或者要求解除合同，能否得到法院支持？买卖双方又应各自承担怎样的法律责任？

一、违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的房屋，均属限制交易情形

根据《上海市房地产登记条例》第二十条规定，有下列情形之一的，房地产登记机构应当作出不予登记的决定：

（一）非法占用土地的；

（二）属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的；

（三）不能提供有效的房地产权属证明的；

（四）房地产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中的；

（五）申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突的；

（六）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑且结构相连的房屋而限制其交易。故存在上述三种情形的房屋，产权是无法过户的。

二、附有违法建筑的房屋买卖合同，不一定为无效合同

案例 1

李某与石某签订房屋买卖合同，约定石某将一幢花园住宅以总价5600万元的价格出售给李某，后因该房屋附有违法建筑，房地产交易中心不予办理过户登记。

李某向法院起诉要求石某拆除房屋上的违法建筑以办理过户手续，并支付相应的违约金。石某反诉要求确认合同无效。

法院认为双方签订的房屋买卖合同，不存在我国合同法规定的无效情形，应属有效，判决石某将房屋交付给李某，在李某将房屋恢复原状且行政机关撤销产权转移限制后，由石某协助李某办理房屋产权变更登记手续，并向李某支付逾期交房违约金等，同时驳回石某要求确认合同无效的反诉请求。

违建、抵押、查封等属于合同履行中的客观障碍，履行上的障碍不等于合同无效。本案中，双方签订的房地产买卖合同是合法有效的，虽然房屋存在违法建筑而导致过户限制，但只要将违法建筑拆除、将房屋恢复原状，合同履行的障碍即可以消除，买卖合同亦可以继续履行，并不影响合同效力。

三、房屋附有违法建筑，不一定构成合同解除条件

案例 2

邹某与龚某签订房地产买卖合同，约定邹某向龚某购买一套房屋。合同签订后，房屋行政主管部门作出该房屋附有违法建筑的认定书，在拆除违法建筑前，房地产登记机构不予办理相关房地产登记。

邹某遂向法院提起诉讼，要求判令解除买卖合同，龚某返还购房款215万元。诉讼中，龚某拆除了相关违法建筑。

法院经审理，判决驳回邹某的诉讼请求。法院认为，双方签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格遵照履行。虽在合同履行过程中，房屋因附有违法建筑而被行政管理部门限制办理过户手续，但相关违建已被拆除，已符合过户条件，邹某的诉讼请求于法无据。

合同解除分为合意解除和法定解除两种情况。邹某与龚某并未约定如果房屋附有违法建筑无法过户，一方可以解除合同，故本案不符合合意解除条件。龚某已拆除了相关违法建筑，买卖合同可以继续履行，故本案亦不符合《民法典》第五百六十三条有关法定解除的规定。

由此可见，此类房屋买卖合同是否能够解除，还是要看双方具体的约定，以及是否符合法律规定的法定解除条件，仅凭附有违法建筑而被限制交易，不能得出可以解除合同的结论。

案例 3

薛某与姜某签订房地产买卖合同，约定由姜某向薛某购买一套位于一楼的房屋。后因该房屋登记附有违法建筑无法办理过户，双方再次达成协议，由薛某负责拆除天井内违法建筑，待房屋完成过户后再将天井恢复原样。

违法建筑拆除后，姜某以薛某故意隐瞒房屋附有违法建筑为由，向法院提起诉讼，要求解除合同，薛某向其返还房款及利息，并支付违约金、律师费等。

法院认为，现双方约定完成过户后再将违法建筑恢复原样，该约定因违反法律规定无法继续履行，故姜某要求解除合同，法院予以支持。因双方对合同的解除均负有过错，故互不承担违约责任。遂判决合同解除，并驳回姜某其余诉请。双方经过协商，约定继续履行合同的前提之一是完成过户后再恢复违法建筑，该约定违反了相关法律规定，客观上无法继续履行，根据《民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”，故判决合同解除。

四、合同双方当事人的违约责任

附违法建筑房屋的买卖合同，不论其效力如何，是否可以解除，对于房屋无法在约定的期限内完成过户的，或者对守约方造成了其他损失，有过错的一方仍应承担相应的违约责任。

1.卖方责任

案例1中，卖方向法院抗辩称对房屋附有违法建筑和被限制交易不知情，但卖方作为房屋的产权人，理应知晓系争房屋是否存在违法建筑，并应在签约前将房屋情况、登记附有违法建筑的后果等明确、全面地告知买方，否则一旦出现无法按期完成过户的情况，就应承担逾期过户的违约责任。

2.买方责任

善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护。如买方在实际看房和查询房屋产权状况时，均不能发现房屋附有违法建筑的，则不应当承担过错责任。

但房屋买卖作为日常生活中的重大事项，买方在签约、付款前应尽到审慎的注意义务，考虑到二手房买卖交易中，房屋存在违法建筑并非个别现象，特别是房屋实际使用面积明显超出产证记载面积的，买方在实际看房时应对此加以注意，而不能一味听信房东的说词。

案例3中，姜某在实地看房后，明确知晓系争房屋天井存在搭建，中介亦提醒其应先至交易中心查阅产权登记信息后，再签订合同，但姜某仍坚持先行签订合同并支付部分房款，未对房屋产权登记状况尽到审慎的注意，对后续纠纷的发生存在一定过错，故法院判决双方互不承担违约责任。