直击业绩会 | 上坤首秀：2021年销售目标增速为15%
赶在3月最后一天，港股“新兵”上坤地产向外界展示了其上市后的首份成绩单。
与行政总裁朱静一同出席线上业绩发布会的是公司执行总裁周青以及助理总裁兼联席公司秘书陆石媛。
2020年11月17日，上坤地产以“最年轻内房股”的身份登陆港股市场，站上更高的平台上坤也开始寻觅更高能级的人才，年初原旭辉武汉区域总经理周青和原泰禾总裁助理吕彬奔赴而来分别担任上坤的执行总裁和品牌营销中心总经理。
这场业绩会是周青履新后的第一次公开亮相。是他的首秀，也是年轻的上坤首秀。
2020年，上坤地产实现营收81.9亿元，同比增长约8.7%；归母净利润同比增长62.2%至3.56亿元；毛利率21.9%，较2019年下滑18.9个百分点。
对于这一变动原因，管理层在会上给出了解释“主要是由于上年度已交付物业的地理差异及已交付物业毛利率较高所致。”
陆石媛表示，2018年、2019年期间，上坤地产整体结转收入的70%以上来自上海乐山项目，该项目为上坤地产通过收并购的方式获得，原始土地成本较低，其高于行业平均水平的毛利率拔高了上坤地产过去两年的整体毛利率水平。
“未来随着结转项目数量的增多，以及结转项目的多样性，我们整体的毛利率会维持在20%-25%左右的水平。”陆石媛透露。
上市第一年即遇到“三条红线”，上坤的达标情况也令外界关注。
截至2020年末，上坤地产净负债率为54.3%，较2019年同期的118.8%下降64.5个百分点；非受限现金短债比则较2019年的0.3上升至1.5；剔除预收款后的资产负债率则降至72.1%。
整体来看，上坤地产三项指标由“红档”降为“黄档”。至于公司对“三道红线”的预期，管理层表示，“公司将加速去化以提高回款率，进一步降低融资杠杆，力争'三道红线’都能达标。”
与部分房企相似，上坤地产大幅下降的净资产负债率同样得益于其增长的现金与权益总额。
受益于经营快周转所带来的现金回流，上坤地产2020年货币资金同比增长53.1%至53.34亿元。而未来，其也将坚持快周转的发展策略，为公司今后的现金流情况提供了保障。
另一方面，截至2020年，上坤地产的权益总额为62.83亿元，较2019年的27.63亿元增长127.41%。其中，少数股东权益占比达到63.72%，较2019年的68.87%有所下降。
少数股东权益的下降源于上坤地产发展阶段的改变。
上坤地产一直秉持着“合作共赢”的发展理念。在进入新的区域时，上坤地产会优先选择与熟悉当地市场以及政策的区域公司合作，以此来保证项目的稳健发展。
而目前，上坤地产已经完成了长三角及三大经济圈的基本布局，下一步则为深耕。2020年，上坤地产的权益占比有所提升，公司应占合约销售额同比增长9.1%至126.6亿元。
对于2021年的销售目标，周青透露称，“预计2021年的合约销售目标的增速应该在15%左右。”
按上坤地产的规划，公司将继续渗透长三角、珠三角经济区以及中部核心经济区。2020年内，上坤地产新增项目24个，总规划建筑面积约为306万平方米。
截至2021年3月30日，上坤地产连同合营公司及联营公司的土地储备总建筑面积约716万平方米。其中，长三角经济区占比为57%，中部核心经济区占比为34%，珠三角经济区占比为9%。
截至2020年，上坤地产的借款总额同比增长29.25%至87.45亿元，其中短期负债总额为23.3亿元。
债务结构来看，报告期内上坤地产来自银行贷款的占比为29.59%，低于其目标值。对此，陆石媛解释称，主要是公司四季度所新增地块的融资所致。
“从内部管控的目标来看，我们基于银行借款的占比要达到40%以上。随着杠杆规模的控制以及银行借款占比的提高，未来我们的融资成本是有望下降的。”陆石媛说道。截至2020年，上坤地产加权平均债务成本为9.9%，较2019年的9.4%上升0.5个百分点。
但相较于同行，上坤地产的长短债比例结构明显更为稳健。2020年，上坤地产的长债占比为73%，意味着其短期偿债压力较小。
“对于公司的长债比例，我们的期望值是要达到65%以上。目前长期债务占比已经达到了73%，未来我们会按照65%以上的比例来努力。”陆石媛如是说道。
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