关于最新民事案由规定的适用之合同、准合同（四）
关于最新民事案由规定的适用之合同、准合同（四）
一、预约合同纠纷的含义
预约合同指当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
二、案例研究
【基本案情】
2019年5月8日，案外人孙某代原告（乙方李某）与被告（甲方某房地产公司）签订《X市·Y 港湾商品房认购书》，约定乙方自愿依下列条件向甲方认购X市·Y港湾A3区1幢2单元2005室：该商品房建筑面积94.17平方米，其中套内建筑面积69.59平方米，总金额为1172535元，乙方同意签署本认购书时，支付人民币2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。乙方选择分期付款方式付款，乙方须于2019年5月3日前支付首期房款38627元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年7月24日前付清117254元，于2019年10月24日前付清117254元，于2020年1月24日前付清117254元，于2020年4月24日前付清117254元，……。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方必须在约定的付款方式和期限内到X市Y港湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。
原告于2019年5月8日向被告支付房款（含定金）58627元，2019年8月31日支付房款50000元，2019年10月8日支付违约金511元，2019年8月31日支付违约金190元，2019年10月8日支付房款67254元。以上合计定金20000元、房款155881元、违约金701元。另查，案涉房屋存在抵押，无法办理《商品房买卖合同》网签备案手续。被告称可单独签订书面《商品房买卖合同》。2020年10月28日，被告向原告发出解除《商品房买卖合同》通知书，表示因原告逾期付款，原告需向被告支付完毕所有购房款，并支付违约金，否则被告要求解除《商品房买卖合同》。原告诉请法院判令解除《商品房买卖合同》并依照约定赔偿；该案经一审法院判决后，某房地产公司不服提起上诉。
一审法院判决：一、解除原告李某与被告某房地产有限公司2019年5月8日签订的《X市·Y港湾商品房认购书》；二、被告某房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告李某支付购房款155881元；三、被告某房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告李某双倍定金40000元及已支付违约金701元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，加倍支付迟延履行期间债务利息。四、驳回原告李某的其他诉讼请求。案件受理费4367元，保全费1542.34元，合计5909.34元（原告均已预交），由被告负担。被告应于判决发生法律效力之日起十日内给付原告。二审中，当事人没有提交新证据。
二审法院审理判决如下：一、维持一审法院民事判决第一项；二、撤销一审法院民事判决第四项；三、变更一审法院法院民事判决第二项为：某房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李某购房款155881元并支付利息[计算方法为：其中38627元自2019年5月9日起至2020年10月20日，2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算；50000元自2019年9月1日起至2020年10月20日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算；67254元自2019年10月9日起至2020年10月20日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算]；四、变更一审法院（2020）辽0211民初11247号民事判决第三项为：某房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李某返还定金20000元及已支付的违约金701元；五、驳回李某的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4367元，保全费1542.34元，合计5909.34元（李某均已预交），由李某负担300元，某房地产有限公司负担5609.34元。二审案件受理费300元，由李某负担。
【法律分析】
第一，关于该认购书的效力问题？
原告虽由他人代签认购书，但原告对代签行为进行追认，且被告也根据认购书约定收取了原告交纳的房款，以行为认可原告为合同相对方。因此，案涉《X市·Y港湾商品房认购书》的合同双方主体为原告与被告某房地产公司。该认购书系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，具有约定在将来一定期限内订立《商品房买卖合同》的意思表示，属有效的商品房预约合同。
第二，关于未签署本案中《商品房买卖合同》的责任？
对案涉的认购书解除，双方均予以确认。但被告作为房屋开发商，双方认购书格式条款的提供者，本案中房屋存在抵押，被告某房地产公司并未提供证据证明其将房屋被抵押的信息明确告知原告，且在未签订《商品房买卖合同》的情况下约定了全部购房款的分期付款数额和期限，并实际在2019年5月8日至2019年10月8日收取了原告15万余元的购房款及违约金，被告某房地产公司并未按照认购书约定于原告支付首付款时签署《商品房买卖合同》，其被告某房地产公司辩称因原告本人未到所以无法签订，但并无相关证据佐证原告本人在几个月的交纳分期房款过程中经通知签约未到，且不符合常理。故被告某房地产公司在一直未履行签署《商品房买卖合同》这一约定的情况下，以原告未履行分期支付房款义务为由主张行使解除权，不予支持。综上，未签订商品房买卖合同的责任应归责于被告某房地产公司。
【法条链接】
1.《中华人民共和国民法典·合同编》第495条；
2.《商品房销售管理办法》第16条；
3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第5条、第18条。
三、关于预约合同的认定
对于当事人之间是存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人之后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系及性质作出准确的认定。