买了“小产权房”，拆迁时我能拿到补偿吗？

■本文作者：尹浩腾 北京在明律师事务所

首先，我们应当了解何为“小产权房”。

“小产权房”顾名思义就是产权不完整或者产权存在瑕疵的房屋，其大概可分为三大类：

1.由开发商的大产权分割出来的小产权房。此小产权房是针对开发商的产权来说的。

2.经济适用房等。这种产权房分类方式，是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

3.由乡镇政府发放证书或者村委会发放证书的房屋。这种产权房分类方式是按照产权证的发证机关来区分的，国家依法发放产权证的叫做大产权房，国家不发放产权证由乡镇政府发放证书或者村委会发放证书的房屋叫做小产权房。

前两种情况在法律层面是合法的，只要缴纳出让金交足购房款办理相关手续，其房屋产权是明确的，可以用来买卖以及转让。

第三种情况下，由乡镇政府和村委会发放的产权证明是无效的，在法律层面上存在效力瑕疵。这类房屋是无法办理转让、买卖等相关活动的。作为小产权房使用者，我们也缴纳了购房款，签了买卖协议，当房屋遭遇违建强拆或者征迁的时候，我们是否可以得到相应的补偿呢？

原国家土地管理局规划司副司长郑振源认为，未来对小产权房的主要处理，无非就是转正和拆除两种措施。

这意味着，那些符合一定条件的小产权房，可以通过补办相关手续，缴纳相关税费，纳入到国家廉租房、公租房、经济适用房等保障用房系列。这些“转正”后的小产权房遇到征收拆迁时，就可以按照土地管理法关于征收土地的相关规定进行征收补偿。

而那些严重违反城市规划和土地利用规划、非法占用耕地和基本农田的、建筑设计施工质量存在严重问题的“小产权房”，则没有那么幸运了。这些房屋很可能被认定为违建，被政府强制拆除。不过，倘若政府强制拆除房屋的程序存在问题，我们也可以以非法拆迁为由要求政府对我们进行赔偿。

2020年9月，北京在明律师事务所黄晓丽律师接到石家庄正定某村张先生的电话，其言语颤抖地说，自己住了8年的楼房现在面临拆迁，黄晓丽律师赶赴现场后发现，张某的房屋是2012年正定景区建设时，作为搬迁补助房而由正定县某镇政府出资建设的“新民居工程”，但其并未经过合法的征地审批流程，只有镇政府同意建设的红头文件，由村集体出资建设。这意味着，张先生并未拥有其合法房屋所有权证明，但作为本村村民，在其原宅基地遭征收后，倘若现在其房屋作为违法建筑被拆迁，那么张先生将颠沛流离、居无定所。

接到委托后，黄晓丽律师即刻对限期拆除通知书提起行政复议。复议申请中，黄晓丽律师对张先生房屋的历史性原因及特殊情况进行了详细的描述。在黄晓丽律师的协助谈判下，镇政府同意在本村分配给张先生一块150平米的宅基地外，再额外补助30万元的建房补助。

在广大农村地区，村委会以及乡镇政府以“新民居”等名义构建小产权房的现象十分常见。老百姓法律意识淡薄，通过正规渠道签订合同买了这种房子，结果却为村委会和乡镇政府的违法征地审批行为买单，显然是不公平的。

在明律师认为，针对此类小产权房纠纷，一定要就事论事，结合实际和历史原因去处理。