详解 | 新州房产“组合拳”新政，为本地首次置业者“保驾护航”
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前
言
据报道，新南威尔士州政府计划向海外房产投资者收取更高的费用以及税费，并以此来筹集几十亿资金来帮助澳洲本地的首次置业人士。
据悉，此次计划中，外国投资者附加税（Foreign Investor Surcharge Duty）将从4%大幅增长到8%，并与7月1日开始实施。与此同时每年缴纳的土地税也将从0.75%增长到2%。
介时，首次置业者购置价格在65万澳元以下的二手房将可免除印花税，目前需要是新房才可以使用首次置业优惠。
另外，首次置业者补贴规则也将有相应的变化。
新南威尔士州州长贝丽吉克莲（Gladys Berejiklian）与新南威尔士州财长佩洛特（Dominic Perrottet）于本周四宣布了这个消息，并表示期望在未来四年的时间里通过向海外房产投资者加税筹集到20亿澳元。
今天《澳洲财经见闻》在认真研读新南威尔士州政府官网发布的内容后总结出如下完整版解析与诸位读者分享。希望能对大家有一定的帮助。（官网链接：https://www.nsw.gov.au/improving-nsw/projects-and-initiatives/first-home-buyers/?from=timeline&isappinstalled=0 ）
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一、首次置业者“礼包”大派送，海外投资者买单
二、解决可负担性长远规划：增加悉尼住房供应
三、新州政府扩大优先开发行政区范围
四、新州政府将进入“高效时代“，审批加速
五、新州政府的“大兴土木“计划已上线
六、海外买家的尴尬处境
一
首次置业者“礼包”大派送，海外投资者买单
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本周四，澳大利亚新州州长贝丽吉克莲（Gladys Berejiklian）宣布了购买65万澳元以下房产的首次置业者，将免交印花税等一系列加强住房可负担性的改革措施。而同时，政府将通过提高海外置业者纳税额的方式来资助这些改革。
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据悉，从7月1日起（在此次改革开始日期之前签订的合同将按照改革前原有规则执行），首次置业者无论是购买新房还是二手房，只要房价在65万元以下，就可享受豁免印花税的优惠政策。目前的旧政策是首次置业者只有购买55万澳元以下的新房时才能豁免印花税。
除此之外，如果首次置业者购买的房子超过65万澳元，但是低于80万澳元，可享受印花税折扣。而旧政策中能享受印花税折扣的房价上限是65澳万元，而且需要是新房。
新州政府还将废除9%的房贷保险（LMI）印花税，这通常是以借款银行要求首次置业者支付少量定金的形式出现。以购买80万澳元房产为例，新政实施后，首次置业者可因此节省2900澳元。
政府表示，这一系列改革可以为首次置业者最多节省34,361澳元。
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但是，贝丽吉克莲也宣布首次置业者领取政府1万澳元首次置业补贴的资格将更加严格。选择自己建房的首次置业者领取补贴的资格未变，房价仍维持在最高75万澳元，但选择购买新房的人所购房屋价格的上限从之前的75万澳元下调至60万澳元。据悉，新州政府此举意在帮助首次置业者的同时促进新房建造。
这一系列改革政策是贝丽吉克莲从1月份就任州长、承诺优先改善住房可负担性问题以来，第一次大规模出手解决住房危机问题。她表示，政府对这一问题不仅是“认真的”，而且在“采取实际行动”。
这一揽子改革计划预计将需要12亿澳元资金，并将在未来4年中让“数万”首次置业者进入房地产市场。
作为筹集改革所需资金的部分措施，新州政府将把外国投资者的附加印花税从4%上调至8%，土地税从0.75%上调至2%。
为了帮助首次置业者与投资者进行竞争，所有投资者购买楼花的印花税优惠政策将被废除，5000澳元的新房补贴（New home grant）将不复存在，购买投资房的人可以延迟12个月缴纳印花税的政策也将被废除。
二
解决可负担性长远规划：增加悉尼住房供应
新州政府致力于通过增加住房供应来改善住房可负担性问题。其中包括：加快分区规划、修建配套基础设施如道路、学校和公用事业等。 此外，新州政府将携手各地方议会为开发商增加新房供应提供适当的条件。
新州政府希望确保兴建足够的住房来满足不断增长的人口需求。但是增加供应是指：新建住房选址得当、住房类型契合需求同时考虑当地居民的民俗特点。各社区和地方议会在决定新建住房选址以及交付方式起主导作用。
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新州政府已经要求大悉尼委员会（Greater Sydney Commission）为各地方议会制定住房目标并作为最终区域规划的一部分。
新州政府将出资250万澳元支持10个首选地方议会进行当地环境规划变更（Local Environment Plans，简称LEP）， 以便将两年内的住房目标纳入规划当中。此外，新州政府还将为另外5个自愿进行LEP变更的地方议会提供资金奖励。
新州政府将发布相应的指导原则，以便在增加住房供应的同时帮助地方议会保留当地一些重要区域的独特风貌。
三
新州政府扩大优先开发行政区范围
新州政府将扩大优先开发行政区（Priority Precincts）范围作为发展和振兴悉尼的重点区域。优先开发行政区的扩大预计将新增3万套住房，为加速分区规划、兴建更具现代气息和富有多样性的开发项目提供便利。
优先开发行政区扩容拟在以下地区增加住房供量：
Belmore/Lakemba
Burwood/Strathfield/Homebush
Campsie/Canterbury
Cherrybrook (government land)
Frenchs Forest
Glenfield
Leppington town centre
Anzac Parade corridor
Riverwood
Schofields town centre
Seven Hills/Wentworthville
St Leonards/Crows Nest
Telopea
Turrella/Bardwell Park
Westmead
加速以地方议会为主导的分区规划
新州环境规划部（Department of Planning and Environment）将设立一个专家团队加速推进悉尼和其他行政区议会为主导的重新分区规划。通过对绿地和城镇改造项目的重新规划增加可用住房供量。
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四
新州政府将进入“高效时代“，审批加速
新州政府将引入一系列举措帮助提高地方议会审批速度包括：成立独立专家团队在提高开发申请（DAs） 处理效率的同时确保整个规划过程的完整性。按照该举措，将由独立专家团队而不是议会工作人员决定开发申请的审批结果。
新州政府将：
根据《绿地住房法案》（Greenfield Housing Code）对绿地项目开发规定进行简化的同时确保适用标准与交付住房类型保持一致。
在环境规划部内部组建一个区域项目管理团队和住房协调处（Office of Housing Coordinator）以解除地方议会、新州政府和建筑商之间的障碍。
五
新州政府的“大兴土木“计划已上线
新州政府将：
根据中等密度住房法规扩大中等密度房屋建设（快审程序）如：联排别墅、复式房等；
要求新州土地开发机构Landcom发挥积极作用，为解决住房可负担性问题提供支持。
在地理位置优越的地区提供紧凑智能型公寓。此举有助于降低新建公寓的建筑成本，继而惠及买房人。目前正在探索的进一步措施包括公寓停车位单独出售。这样一来，业主在出售车位时享有更大的灵活度。
新建配套基础设施
只有在配套基础设施完善的前提下才有可能增加住房供应。
新州政府将增加配套基础设施资金支持以便加快住房交付。符合政府规划和住房需求地区的住房配套基础设施工程将优先处理。
新州政府将提供约30亿澳元的基础设施资金支持以加快交付住房。这笔资金包括直接拨款、和为地方议会提供贷款支持。这样一来可以引导地方议会进行配套基建项目融资改革，以便更好解决社区建设成本分配问题。
快速一览：
新州政府在全州范围内的基础设施投资达732亿澳元。
重点交通项目包括西联公路（WestConnex）、北联公路（NorthConnex）、悉尼地铁线（Sydney Metro）、中央商务区和东南轻轨项目、（CBD and South East Light Rail）、帕拉马塔轻轨项目（Parramatta Light Rail）和B线巴士。
Newcastle 和 the Pacific、Princes 和 Great Western 高速公路升级工程。
增加州级基础设施
新州政府将出资16亿澳元其中包括通过“重启新州—住房提速基金（Restart NSW for the Housing Acceleration Fund）”提供的6亿澳元。新州政府新增的10亿澳元将转向住房改善类的优先项目。
新州政府正在大力投资州级基础设施建设包括投资数百万澳元新建或改建医院和学校，以及进行体育设施和交通枢纽升级。
增加地级基础设施
为了推动地方基础设施交付以提高住房供应，新州政府将追加5亿澳元地方议会贷款帮助后者降低借贷成本。此举有助于促进地方议会交付基本配套设施如道路、防洪设施和公共休憩用地等。此外，新州政府将根据地方基础设施发展计划（Local Infrastructure Growth Scheme）向地方议会提供3.69亿元拨款。
基建融资模式改革
新州政府迫切希望能够确保开发商在配套基础设施建设过程中承担公平且适当的成本。
开发商分摊费用有助于加速新房开发项目配套的基础设施交付。特殊基础设施资金（Special Infrastructure Contributions 简称SIC）将为地区基础设施建设提供资金支持，以便为全州境内各社区提供配套服务。SIC为修建学校、医疗和应急服务等社会性基础设施所需的土地和道路提供部分资金支持。SIC将扩大到悉尼附近的10个地区，以帮助为住房大量增长社区的基础设施修建提供资金支持。
在过去，地方议会向开发商收取的费用和基础设施实际交付成本之间的资金缺口由地方基础设施发展计划（LIGS）提供。
新州政府未来三年内将继续向既定地区提供LIGS补贴。LIGS补贴将逐步减少而开发商收费则逐步上升。在2018年1月1日、2018年7月1日和2019年7月1日开发商分摊费用上限将分别增加5000澳元。在2019/20年底，开发商分摊费用上限全面取消并且停止LIGS补贴发放。LIGS的逐步取消有助于开发商适应费用变化。
除既定地区外的其他任何地区的LIGS或将随时取消且开发商分摊费用上限也将马上取消。通过开发商收费上限取消，新州政府将帮助这些地区的地方议会完全通过开发商分摊费用来进行当地基础设施修建。在这些地区，如果项目所需资金超过目前的上限（内填式开发项目（Infill）为20000澳元；绿地项目为30000澳元），该分摊资金计划需经IPART根据“必备工程清单（Essential Works List）”审查后方可执行。此举有助于缓解地区议会基础设施修建资金压力，同时也确保只有适宜且高效的基础设施项目才可获得开发商分摊费用。
六
海外买家的尴尬处境
悉尼大学的一项研究显示，大部分悉尼人认为外国买家是推高房价的主要原因，他们希望政府对此进行干预，减少外国投资。
据来自房产网Realestate的消息，悉尼大学调查了900名年龄在18岁至65岁的悉尼人，超过64%的人将房价高涨的原因归咎于外国买家，近63%的人认为中国买家是悉尼投资者的主要群体。悉尼人希望政府不要再鼓励外国投资者进入房地产市场。
“最近的联邦预算中，政府已经对外国投资者采取了强硬政策。” 房屋研究员罗杰斯（Dallas Rogers）说：“这显示出政府面临的进退两难的困境，一方面要管理好外国投资，一方面又要应付（对外国投资）大失所望的澳洲公众。”
澳洲外资审查委员会（FIRB）5月9日公布的年度报告显示，中国投资者上财年在澳洲的投资增长至473亿澳元，继续保持澳洲最大海外投资者的地位，而且中国投资者的大部分资金都进入了房地产行业。
调查发现悉尼人普遍还抱有一个观念，那就是中国投资者“非常富有”。除了认为外国投资者推高房价的观点之外，还有37%的受访者认为，房价高涨应归咎于低利率，36%的人认为是城市规划，32%认为是国内投资者。
研究认为，一些公众可能没有分清澳洲华人和海外华人的区别，因而将所有的华人都视为了海外投资者。
根据澳大利亚外国投资审核委员会最近发布的年度报告，2015年~2016年，来自中国买家的住宅购买申请激增19%，超过4万份，价值达724亿澳元（约合人民币3120亿元），创下历史最高纪录。
而自2015年以来，澳大利亚就开始不断增加力度，严打外国投资者在该国的非法置业。随着外国投资者的涌入，当地房价迅速上升，舆论也开始将房价上升过快归咎于以中国购房者为主的外国投资者。
今年2月6日，澳大利亚政府就宣布，目前已强制出售61套房产，总价值达1.08亿澳元（约合人民币5.69亿元），其中将近四成是中国内陆买家购买的住宅，恒大地产集团董事局主席许家印在新南威尔士州的一座公馆也包含在内。
与此同时，每人每年5万美元的个人便利化购汇额度虽然没有变化，但国内整体对外汇的管制出现了收紧趋势。有些银行更是新增了一次性兑换1000美元以上就需要提前一周预约的规定。
然而，国内国外双重的限制并没有影响中国人海外购房的热情。这让包括澳大利亚在内的国家不得不再次升级管制。
5月9日，澳大利亚政府公布的联邦预算宣布，将继续加码限制海外人士置业，具体新规主要有3条：
房地产开发商出售给海外购房者的配额须限制在总房屋数量的50%以内，该规则自2017年5月9日即开始执行；
2
对于每年空置6个月以上的房产，澳大利亚政府将征收新税，这一规定只适用今年5月9日后申请的购房；
3
从2017年7月1日开始，海外人士在当地置业的申请费将提高10个百分点，这些税费除了资助一些关键的基础设施中心建设外，还将加强财政部针对外国投资的审查工作。
加上此次澳大利亚投资热点——新南威尔士州政府出台的新政，海外买家可谓是“腹背受敌”。
结语
但澳洲政府依然需要反思的是：如果来自中国的资金流动减缓，他们是否能把握好招揽海外资本和缓和当地民众情绪之间的平衡？
这是一个艰难的任务，而且是一个不仅限于房地产的问题。
本文作者：Cynthia高晨曦、Anna阳映红