入住率新高与租金连续64个月上涨，东京商业地产的“市”与“势”

日本房地产市场早已进入存量时代，众多投资人皆瞄准日本东京的房地产市场。近期，东京大宗房地产市场数据也延续了以往的亮眼，一季度与去年同期相比再次稳定提升，外资在东京房地产市场又相继完成数宗大手笔交易。

结合暖灯君的买家分析表明，电力公司和铁路公司等基础设施公司的房地产投资正在增加；来自我们中国的海外投资家由于受到中美贸易影响，对日投资兴趣也呈现大幅度上升。

因投资者的多元化和租金上涨，日本2019年全年的房地产投资价值比2018年的同期水平有所上升。

那么，作为享有日本A级写字楼平均租金最高的城市，东京商业写字楼市场会在2019年的表现依然优秀吗？

在经济景气顺利恢复的大背景之下，市场对于写字楼的需求十分旺盛，需求量稳定增长。

仲量联行发布 2019年第1季度东京A级写字楼的空置率及租金水平：

▼2019年第1季度东京A级办公室的入住率99.0％，大型办公室正在东京中部（东京都中心五区/东京商务区：千代田・中央・港口・新宿・涩谷区）进行交易，房地产投资市场的稳固状况仍在继续。

（根据第一太平戴维斯发布的中国写字楼市场报告显示，北京甲级写字楼在2019第一季度市场平均入住率为93.1%，投资人可作对比参考）

▼东京A级办公室租金连续28个季度（64个月）上涨：为 38719日元（同比增长4.4％，环比增长1.4％）

▼东京A级办公室价格连续3个季度上涨：同比+ 8.8％，与上一季度环比增长1.9％，增长速度与上一年基本持平，增速稳定。

暖灯预测：

在东京A级写字楼市场供应有限的情况下，存量改造和城市更新仍是未来的大势所趋；东京都中心五区的核心物业资产具有回报稳定、入住率持续增长的特质，未来也将成为投资及避险的首选。

数据来源：仲量联行（空置率为行业内常用说法，投资人理解时可用：100%—图表中的空置率=国内常用的入住率）

不单单是写字楼，东京都中心五区的平均入住率也保持了连续两个月的上升。

东京都中心五区5月份的平均入住率上升了1.64%，比上个月上升了0.06个百分点。

尽管5月大型成交活动较少，但此前已有租约的大楼出租稳定，解约情况非常少，因此，东京都中心五区整体的空室面积小幅减少，平均入住率连续上升。

新建大楼5月份的入住率为96.87%，现有大楼5月份的入住率上升了1.59%，比上个月上升了0.07个百分点。

在2019年第一季度，23个区的入住率为99.19％，东京都中心五区的入住率为99.45％，均创历史新高。

数据来源：日本XYMAX研究所（空置率为行业内常用说法，投资人理解时可用：100%—图表中的空置率=国内常用的入住率）

自2011年以来东京23个区所有建筑物的入住率全部呈现历史新高，大型建筑物（超过5,000坪）为99.32％，中小型建筑（低于5,000坪）为 99.05％。

数据来源：日本XYMAX研究所（空置率为行业内常用说法，投资人理解时可用：100%—图表中的空置率=国内常用的入住率）

暖灯预测：

预计租金和价格会继续适度上涨，首都圈大量流动的人口为海外投资者奠定了租客基础，海内外投资人对东京的投资需求有增不减，并且部分在2022年才会竣工的大楼物业服务预订已经开始了，再结合东京都整体的房产市场较为稳定，呈多年稳健平缓增长趋势，因此预计入住率、租金都将会持续稳定上涨。

【声明：文章内容或数据仅供参考，不构成投资建议。】

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