案外人实际占有被腾退房屋的执行处理
金鹰律师 2017-12-08 15:35:10
邱坤 胡珊
【摘要】一般而言，执行依据既判力的主体范围限于当事人双方，只有执行依据确定的被执行人才能成为强制执行的对象。在腾房执行中，经常出现诉争房屋被第三人占有、居住等情况。本文试从商业租赁中案外人实际占有被腾退房屋目前各法院执行情况角度出发，对上述问题进行浅析。
【关键词】案外人 执行 腾退
一、由一则商业租赁案件引发的思考
A单位与C单位于2013年3月就A单位位于杭州某公园内的物业签订了《物业租赁协议》，协议约定C单位将租赁物业用于经营，租期10年9个月，租金每半年度支付一次，先付后租，第一期租金于物业交付后10个工作日内支付，其余租金于上个付费周期满日前10天一次性支付下期租金。《物业租赁协议》还约定，C单位拖欠租金的，A单位有权要求支付逾期支付违约金。后A单位与B单位、C单位签订了《物业租赁协议补充协议》，将C单位在《物业租赁协议》中的权利义务全部转让给B单位，C单位对B单位履行协议的所有义务承担连带责任。因B单位拖欠租金，A单位遂向杭州市上城区人民法院提起诉讼，要求解除《物业租赁协议》及补充协议，B单位支付拖欠租金、违约金及占有使用费等，C单位对B单位应付费用承担连带责任，并要求B、C单位腾退房屋。因审理过程中B单位陈述案涉三个次承租人问题，遂A单位在上城区人民法院审理中申请追加三次承租人，法院予以同意。后本案经过两次开庭，最终在上城区人民法院主持下A、B、C单位和三次承租人最终达成调解。其中调解书第五条内容为：B单位在本调解书签订后于2017年1月9日向A单位交还租赁物业，但三次承租人已向A单位承租的物业除外。另外，在A、B、C单位与三次承租人的和解协议中，B、C单位也承诺，租赁物业除转租三次承租人外，无其他次承租人。
因B、C单位未按调解书内容履行给付义务，A单位多次催告B、C单位履行，在催告中，B单位披露，在涉案房屋转租中，将部分面积转租三次承租人外，还转租给了一家D单位。
就以上事实情况，本案若进入执行程序，笔者认为，最大的争议焦点就是：D单位在该案件执行中如何处理问题。
二、各法院对商业物业租赁中案外人实际占有被腾退房屋在执行程序中的处理情况
因本案件还未正式进入强制执行阶段，笔者搜集了各法院的处理情况，各法院的处理意见大致可以归纳如下：
（一）将实际占有被腾退房屋的案外人作为协助执行人
如关于武汉工商学院执行异议一案的执行裁定书，异议人（案外人）武汉工商学院，本院认为，本案执行依据确认弘博公司应向中南政法移交的房屋现被武汉工商学院占有、使用，且弘博公司系武汉工商学院的举办单位，故该学院系适格的协助执行主体。武汉工商学院认为中南政法要收回判决确认的房屋需另行诉讼，进而请求中止对判决书的执行系对判决书主文存在异议，人民法院在执行程序中不能对判决本身进行审查，武汉工商学院可通过其他法律途径解决。故武汉工商学院异议理由不能成立，本院不予支持 。
（二）将实际占有被腾退房屋的案外人，作为腾退房屋公告中的被执行对象
如杭州长运客运站场有限公司与杭州华驰物业管理有限公司、杭州汽车客运中心站小商品城有限公司房屋租赁合同纠纷执行裁定书，案外人:杭州市江干区驿驻假日酒店在执行中提出执行异议。杭州市江干区法院认为:人民法院生效判决应当予以执行。案外人系通过转租占有案涉房屋，该房屋属于依照照本案判决须要腾退并交还给申请执行人的不动产财产的一部分，在案外人占有的情况下无法执行本案生效判决，本院制作、张贴腾退房屋公告的执行行为并无不当。案外人的执行异议不能成立，遂驳回案外人杭州市江干区驿驻假日酒店的执行异议 。
（三）由承租人直接起诉案外人要求腾退房屋
天津东方财信投资集团有限公司与靳连松房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，天津市东丽区人民法院认为：就本案来讲，原告拥有诉争房屋的所有权，并将该房屋租赁给振峰科技公司，在合同到期后准备收回房屋时，发现房屋被与其无合同关系的被告占有使用，原告就其权利的保护享有在合同关系和物权关系中的选择权。现原告与振峰公司之间的租赁合同期限已经届满，被告虽对诉争房屋进行了实际控制，但相对于原告来讲被告对该房屋的占有使用缺乏法律基础，原告要求无权占有该房屋的被告返还房屋，于法有据，且现被告亦同意返还，本院予以支持 。
三、就商业物业租赁中案外人实际占有被腾退房屋在执行程序的处理问题之分析
正如我国台湾学者陈荣宗而言：强制执行之实务上，命债务人交出不动产之强制执行，执行法院遭受之困难最多，盖债务人大都以消极行为不为搬迁，其凶恶者且以积极行为抗拒执行人员之强制搬迁行动，通常非动员多数执行人员不为功 。
案外人实际占有被腾退房屋在执行中的处理问题，各法院对于能否强制腾退案外人存在不同认识，有的认为应该直接强制执行，有的认为应该另诉解决，还有的认为应该启动执行依据错误纠正程序，让原执行依据将已租赁的第三人追加为共同被告或第三人等等。上述处理方法大相径庭，但会导致同案不同办。
结合本文中的案例，案外人即D单位在案涉房屋腾退执行中作为实际占有人的地位，笔者认为应该从以下几个方面来分析。
（一）从执行的对象角度
根据民事诉讼法第二百五十条规定：“强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人。被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。”该条规定只适用于在执行时被执行人占有房屋的情况，有关强制措施也只适用于被执行人。而本案中，D非法律文书确定的被执行人，所以其能否成为被执行人本身就存在异议。
（二）从占有的角度
2014年9月浙江省高级人民法院制定《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题的解答》，明确在执行程序中应以占有作为认定租赁权成立与否的标志之一 。如果是有权占有涉案房屋，按占有保护理论，可以对抗第三人，法院也不得执行。
“占有”虽然不是一种物权，但是”占有”规定在《物权法》上独立成章，属于《物权法》规定的一种财产利益。本案中，因A单位与B、C单位房屋租赁合同已经解除，遂D单位因A与B、C单位租赁合同的解除而丧失有权占有的基础，只有在A单位与B、C单位的房屋租赁合同合法有效的存续期间，B单位与D单位的租赁合同才能成为有权占有的基础。从这方面讲，D单位无权占有涉案房屋，所以不能以此对抗A的腾退要求。
（三）从占有房屋是否善意角度
在执行中，若案外人为善意占有涉案房屋，那么或成为其抗辩不能强制执行理由之一，如果系恶意占有，笔者认为人民法院也不能强制执行，应当终结该案的执行程序，由申请执行人另案起诉。本案中，因D单位或存在于B、C单位通过恶意签订转租行为之嫌，而阻碍强制执行，遂还需待案件进展情况，再行分析他们是否构成恶意，进而通过另案起诉来维护A的权益。
四、结语
针对上述案例，笔者更倾向于将D作为协助执行人，而《京市高、中级法院执行局（庭）长座谈会（第六次会议）纪要》七条其他问题（一）款也提到：案外人占有被腾退房屋的处理：腾房类案件的执行过程中，发现案外人实际占有被腾退房屋的，首先对其进行说服教育，督促其自行腾退。案外人在执行依据作出后占有被腾退房屋的，经说服教育仍拒不腾退的，可将其作为协助执行义务人一并予以腾退。案外人提出执行行为异议或案外人异议的，依照《民事诉讼法》的相关规定进行审查（虽该纪要是否生效尚未明确），即将实际占有腾房类案件的执行过程中的案外人作为协助执行人，这样的处理方法，将既能提高执行效率，也可保障申请执行人多诉、重诉，还能减轻司法负担。
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