买房，到底是远大新，还是近新贵? | 楼面

今天星期天，我们来简单聊一聊城市新区。

就在刚刚，和一个在房企4强的甲方老朋友在一起吃饭，讨论到一个在二线城市定居的问题。

如果是选择二线城市定居，你会选择哪里?

我的选择，前几天钱辰苏州的稿子也提到过，最可能脱口而出的选择应该是苏州的园区。

而我这位朋友的说，如果是给他选，他会选择成都。

我问他，成都哪里呢？

他说：天府新区，一路向南直到兴隆湖。

他认为，城市的发展外溢不能以摊大饼的北方眼光、传统眼光去看待，跳跃式组团式的产城融合不仅仅可以成功，而且更优秀，是时代发展的趋势。

要知道，兴隆湖离城区超过了20公里。而我也因为距离的问题和城市的原因，不认可他的观点。

随后，两个不同角度的地产人就开始了一场微妙的争论。

虽然没有争出对错，但刚好可以把自己的观点，以文字的形式输出在这里，供大家探讨。

于是，有了文首的标题，买房定居到底是远大新，还是近新贵？

 

我的建议是，近新贵。

 

换句话说，可以市区，不要远郊。

多远是远郊？我的定义是，离你所在的区域的核心繁华区超过20公里。

为什么这么说，大概有这三个理由：

1、城市推进

按照我们过去对于中国城市的发展认知，在最近十年，一二线城市向外拓张的速度已经超过一公里/每年，这是一个很恐怖的数字，这标志了中国快速城镇化，在这几年已经达到了世界领先的水平。

但我们要回过头来看一看，一个事物的扩张，他的基数是多大？当一个边长5公里的正方形，四至各向外扩大一公里，意味着面积增加了24平方公里。

而当一个10公里边长的正方形，再向外扩大一公里，意味着面积增大了44平方公里。

当一个距离超过20公里的新区，中间的断裂带，想彻底填满，即使其他三个都停止发展，填满20公里X20公里的一个正方形，也要400平方公里，相当于目前一个二线城市的主城区面积。

在城镇化已经明显减速的今天，这样庞大的面积，要在五年十年发展成熟。显然不符合逻辑。

2、时间成本、人际成本、机会成本

当然，跨越式发展的，成功也不是没有可能，产业足够强势，资金规划足够给力，凭空造城在中国不算难事。但换个角度来看，时间成本、人际成本、机会成本怎么去核算衡量呢？

时间成本：比如说通勤，即使你的工作刚刚好，在所处的新区，家庭的其他成员呢? 如果说你开车出行工作很方便，你的一家老小都会开车，有车开么？如果说你讲，轨道交通，20公里的进市区要多久？换乘呢？停运之后呢？

人际成本：我想即使关系再好的朋友同事，也不至于经常跑20-30公里去到远郊跟你交际，当然，除非你可以给对方带来利益。那么疏远的人际给人生带来的负面有多大，这个可不好用钱来衡量。

机会成本：这个就更好理解了，住在市区，无论自己还是另一半下一份工作在哪个方向，都不至于太难选择，而一旦是住在主城区外20公里，在选择时几乎只能收窄到近自己这一侧的区域。毕竟一个强二线城市城区，纵横至少超过20公里。同时，孩子可选的学校，父母可选的休闲和医疗医院，也更是窄上加窄。

3、增值成本

增值成本很多人不理解是什么意思，其实就是有关于，一套房子升值的概率问题。以过去的十年城市发展而言，一个城市发展一个新区，即便是远，大多数都已经发展的相对成熟。

于是在过去案例经验下的新区井喷而出，而且一个比一个大胆。

一个二线城市不仅仅敢在20公里外建新区，还敢四面甚至八个方向都建新区，国家级，省级，市级甚至是区级，似乎不搞个新区管委会，那块区域就不好意思招商引资。

错过XX新区，就相当于错过当年的XX新区，这样的投资观宣传语更是屡见不鲜。

而刚刚我们也讲过一个问题，就是城市发展的推进，每增加一公里几何面积都要比过去的推荐要大的多，而中国的城镇化也已经在减速。过去发展一个跨越5公里的新区，都要花费10年的时间才成熟，那么20公里的距离，即使人口大量虹吸，一个10年就能成熟？

怕是有些过于乐观。

折回来这个增值成本这个问题，走出主城5公里，刚刚成熟的新区，和走出新区再20公里的新区，谁的升值幅度会大？如果按照单价涨幅来算，可能是更新的新区。

 

但按照安全系数来算，显然是刚成熟的新区。

八成的概率房价涨50%，跟四成的概率涨100%，显然前者风险更低，并且他可以享受更好的配套和更好的生活。

唯一的缺点就是可能贵了点，需要买小一点。

所以，赌新区堵增值，显然成本有些高。

这就是我们前边讲的问题，到底是远大新，还是近新贵。

我建议，还是近新贵。

（远大新的“新”是新区的新，近新贵的“新”是新房的新）

举几个例子：

安放到成都，大概可以理解为金融城和兴隆湖的关系。

安放到郑州，我们大概可以理解为东站和绿博的关系。

安放到西安，大概可以理解为鱼化寨和沣西的关系。

这样的例子还有很多，不一一举例。

总之，如果有能力，我还是建议你，可以离开主城区、老城区，

 

但能不要买那么远，还是近一点为好。