恒隆“及格”半年报背后：以调整之名的防守战
恒隆地产“及格”的半年业绩背后是一场以调整之名的防守战。
文 | 头条君（Dtoutiao）
还记得香港回归20周年前夜，在香港恒隆集团会议室，我们曾向主席陈启宗提出了一个问题，“如何评价恒隆这25年在内陆的表现？”
他的回答异常冷静，“长远来说，商业消费一定会越来越好，不过刚度过五年寒冬期，所以言之过早，但我想，恒隆是及格的。”
时隔近一个月后，7月27日，恒隆地产公布了2017年度中期业绩。公告显示，截至2017年6月30日止六个月，主要由于物业销售收入上升，恒隆地产有限公司及其附属公司（的总收入增长1%至港币63.58亿元，总营业溢利上升5%至港币45.41亿元。
其中，物业销售收入上升5%至港币25.23亿元。物业租赁的租金收入减少2%至港币38.35亿元；倘撇除期内人民币兑港元较上年同期贬值5%的影响，则租金收入上升1%。
尽管各项业绩指标增幅并不那么明显，但终是一种“复苏的迹象”，也符合陈启宗对恒隆的评价“及格”。
当然，面对内陆8个恒隆广场中的5个租金收入同比下滑的事实，外界不禁对“及格”这一评价表示质疑。但陈启宗却认为，这恰好是恒隆迈出“调整”步伐的好时机。
“经济疲软不是赚钱的时候，而是防守，刚好用来调整自己。”这场防守战中的成功案例则是去年3月进行地库翻新的上海恒隆广场，其今年首六个月整体零售额较去年同期大幅增长29%。
01
一份“及格”的成绩单
恒隆地产公告显示，在63.58亿港元中期总收入中，物业租赁收入为38.35亿港元，物业销售收入为25.23亿港元，二者的占比分别为60.32%、39.68%。
▲ 恒隆地产2017上半年收入及营业利润（资料来源：企业年报）
从上图可看出，今年上半年恒隆的物业租赁总租金收入同比下降2%。其中，香港租赁物业组合收入增加 1%；内陆物业组合租金收入下降 4%，按人民币计值则上升 1%。
“期内于上海的港汇恒隆广场、香港的铜锣湾及山顶广场展开的物业优化工程，对租金收入造成短暂影响，而人民币贬值 5%亦对综合业绩构成压力。”恒隆于公告中指出。
虽然内陆物业租金总租金同比微跌，但恒隆于中期报告中明确指出，“内陆整体购物商场组合的租金收入增长2%至人民币13.38 亿元。”
▲ 恒隆地产2017上半年内陆物业租赁组合（资料来源：企业年报）
其中，由于地库完成优化工程后重新开业以及营业租金上升，上海的恒隆广场租金收入增长23%。此外，去年9月9日开业的大连的恒隆广场上半年租金收入同比增幅高达44%，截至6月底的出租率为64%。
可上述项目所带来的租金收入增长，大部分被上海的港汇恒隆广场因进行资产优化工程而租金收入减少及上海以外的部分购物商场租金下调所抵销。
具体看，上海港汇恒隆广场的租金收入因优化和翻新工程同比下降 7%；且上海以外的六座购物商场总租金收入减少3%。其中降幅最大的是沈阳市府恒隆广场，达到28%。
香港方面，虽然今年首五个月整体零售额较去年同期减少1%，倘撇除受资产优化工程影响的地区，包括铜锣湾FashionWalk最后阶段及山顶广场第一期的优化工程，恒隆的租赁物业组合的零售额期内录得7%增长。
而香港商铺组合租金收入则下降 1%至港币11.18 亿元，倘剔除铜锣湾和山顶广场因优化工程而关闭的面积，租金收入则上升2%。截至2017年6月底的整体租出率为93%。
如果仅从业绩主力租金收入来看，恒隆交出的这份半年报似乎不能达到陈启宗所言的“及格”水平，因港岛楼市止跌反升带来的物业销售收入的增长无疑在某种程度上扮演着“救火”的角色。
头条君从恒隆2017中期年报获悉，期内，受惠于售价上升及不同的产品组合，公司物业销售溢利增加18%至港币16.42亿元，整体边际利润率为65%。
於2017年6月30日，可供销售的住宅物业的账面总值为港币18.44亿元。这些物业包括16座蓝塘道23-39半独立式大宅及39个浪澄湾单位。
02
租金微增背后的防守战
过去5年，陈启宗公开场合反复强调说“中国市场降温”。直到2016年中旬，这种说法却发生了些微变化。
“2016年中旬我开始说，好像有点复苏的迹象，到今年，我就更有把握了。”陈启宗在接受我们专访时表示。
而这种“把握”离不开恒隆近些年进行的“内外调整”。“经济疲软不是赚钱的时候，而是防守，刚好用来调整自己。”
早前4月12日，恒隆地产集团董事陈家岳曾公开对媒体表示，自2012年起，集团分阶段投入逾20亿港元，改善及翻新香港及上海项目，而香港项目占4亿港元，其余则用于上海两个大型广场。
陈家岳预计，整个资产优化工程优化完成后可为公司带来平均约30%的资金收入增长，回本期平均为3年。
而在恒隆地产2017中期业绩报告中，“优化工程”“翻新工程”亦是高频词汇，代表项目包括恒隆广场·上海、港汇恒隆广场·上海、铜锣湾商铺·香港、山顶广场·香港等。
▲ 恒隆广场商场调整一览表（资料来源：企业年报）
其中，恒隆广场·上海是这场调整防守战一大成功案例。整个地库自2016年3月关闭以进行翻新工程，并于2017年1月起分阶段重开，现已有超过30名租户进驻。
虽然翻新工程在一段时间内给上海恒隆广场的租金收入带来负面效应，但从恒隆半年报给出的数字来看，结果无疑是好的。“租金收入增长23%，整体零售额较去年同期大幅增长29%。”
上海恒隆广场地库重新开门纳客后不久，上海的港汇恒隆广场便启动大型优化工程分期进行，至2019年年中完成。对此，恒隆方面表示，这项精心筹划的资产优化工程将提升商场的长期竞争力及盈利能力。
无论是上海恒隆广场还是香港铜锣湾商铺，它们都有风光满满的过去，只不过瞬息万变的市场需要其做出改变。而沈阳市府恒隆广场开业伊始便困难重重，“出现了很多失误的地方，比如地砖搞得一塌糊涂，要重新再来。钱还是小问题，最缺是时间”。
陈启宗指出，沈阳恒隆广场2011年开业，这是上海之外第一个商场，也是二线城市第一个项目开业时刚好撞上市场下行的时候。
“当时全世界刚度过经济危机进入缓冲期，团队构建比我们想象的困难；市场仍旧低迷，政府通过加大基建力度来托举中国经济，导致建筑成本大幅攀升。”
这类项目无疑是恒隆防守战持续改造的对象。根据恒隆2017中报，市府恒隆广场表现受优化租户组合以替换表现欠佳的租户的影响，租金收入减少28%，租出率减少七个基点至77%。
但随着更多新租户进驻商场以及办公楼租出率上升，恒隆预计齐表现将逐步改善。另外，项目办公楼最顶的19个楼层正在改建为康莱德酒店，预计于2019年开业。
“追求规模是傻的，有一些东西是要规模，有一些是不能追求规模。”陈启宗说，香奈儿玩的就是限量。的确，未来为了保持着与香奈儿同样的品味，恒隆并不会大规模扩张，而调整防守战将是其一项不可获取的终极任务。
商业地产头条原创报道
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