基于国家对房地产的调控策要求，深圳自2010年开始颁布限购政策，但在几次调控后房价持续走高，并没有达到预期的调控效果。在今年上半年全国经济下行的背景下，深圳楼市一枝独秀，仍然有不小的上涨。为进一步落实中央“房住不炒”的政策，2020年7月15日，深圳市住房和建设局等多部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号，以下简称“137号文”）。137号文一出，深圳楼市瞬间降温，有中介戏称带客户看房，走到半路，客户突然失去了购房资格，尽管是调侃之语但由此可见137号文的调控力。本文对深圳历年商品房限购政策及137号文限购新政进行简要的梳理。
一、深圳市历年住宅限购政策概述
为全面贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），深圳市人民政府办公厅于2010年5月5日发布了《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》（深府办〔2010〕36号）（现已废止），开始实施深圳住宅限购政策，并于2010年9月30日发布了《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办〔2010〕82号）（现已废止），严格制止囤地炒地、炒房和投机性购房的行为，对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。2013年，深圳市人民政府办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（深府办〔2013〕12号），提出确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度，要严格执行第二套（及以上）住房信贷政策等。深圳市人民政府办公厅2016年3月25日发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（深府办〔2016〕12号），明确提出对居民家庭购房数量的限制：“本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。”此后，深圳市发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（深府办〔2016〕28号）规定“本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房；能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。”新增本市户籍成年单身人士（含离异）的限购政策，延长非本市户籍居民家庭购房需缴纳个税或社保的年限。2018年7月30日，深圳市人民政府办公厅发布《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（深府办规〔2018〕9号），限制法人单位在深圳购买住宅类商品房：“暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。通知发布之日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续。”并对商品住房的转让加强管理，规定“个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让”；“居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。”
根据深圳住建局7月17日对房地产调控政策相关问题解答，137号文规定的社会保险证明，是指在本市就业缴纳的社会保险，不包括少儿医保。深户家庭、成年单身人士（含离异）在本市落户满3年，且在本市退休，如能提供退休之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，且符合其他购房条件的，可以购买商品住房。
137号文规定“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”结合往年限购政策中对家庭购房套数的规定，可做如下归纳：
根据深圳住建局7月17日对房地产调控政策相关问题解答，购房之日前3年内有一次以上离婚记录的，其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算，即追溯3年内所有离婚记录。
（二）完善差别化住房信贷措施，区分普通住房和非普通住房首付比例根据137号文的规定，差别化住房信贷措施主要如下：
根据深圳住建局7月17日对房地产调控政策相关问题解答，住房贷款记录指在全国范围内的，房产记录限本市行政区域范围内。137号文规定更新二手住房交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。137号文区分了普通住房和非普通住房，实行差别化调控。普通住房的认定条件为：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下，实际成交总价低于750（含本数）万元。对于热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。深圳市自2010年开始实施限购政策，但调控政策并未有效抑制房价的快速上涨，137号文的颁布进一步体现了深圳落实“房住不炒”的政策，预期对于住房市场调控有较大的作用。
