Vesta独家|美国REITs10月月度研报
10月份，由于对宏观经济的担忧加剧了市场压力，REITs表现小幅下跌。10月富时全REITs指数下降了0.2%，而S&P标普指数增长了2.3%。2017年前10个月，富时全REITs指数的总回报率上升了6.6%，而S&P标普指数下跌了17%。
富时全股权REITs指数10月上涨了0.1%，今年前10个月上涨了6.2%。富时抵押贷款型REITs指数10月下降了3.1%，但是今年开始到10月31日，指数上涨了16.3%。
10年期美国国债收益10月上升了0.1%。2017年开始至10月31日，10年期美国国债收益率反而下降了0.1%。10年期美国国债自九月中旬以来收益率的上升给对利率敏感的房产行业带来了压力。
商业地产的高价格使得收购变得更加困难。与此同时，由于供应和需求的关系，很多类型房地产的现金流增长趋于缓和状态。
关于房地产行业在10月的表现，基建类REITs以6.6%总回报率主导市场。木材林业类 REITs总回报率为5%, 而移动屋类本月上升了4.4%。零售REITs10月总回报率下降了4%。
各行业版块摘要
—— 工业 ——
l 在强烈需求的推动下，租金保持强劲增长。同时，由于较低的空置率，租金增长在未来几年内都可能超过通货膨胀率。
l 短期来看，经营业利润预计每年增长30个基点，长期预测为每年增长20个基点。
l 市场没有明显的需求阻力因素，但仍需持续监控亚马逊对市场供应链的影响。
l 资本化率没有重大变化。
—— 移动屋 ——
l 由于美国当前对于经济适用房的紧缩政策，加上市场供应增速的局限和低收入人群就业市场的复苏，移动屋这个被遗忘已久的独有的房地产模式，再一次重回大舞台，吸引无数投资者的目光和青睐。
l 和过往传统实体店消费的渠道相比，如今消费者更青睐在线零售模式。另外，商务旅行模式的变化导致酒店入住率的下滑，多单元租赁公寓以及自助式存储仓库的供给持续增长，种种因素导致许多REIT投资者离开传统房地产投资行业，转向移动屋REIT。
—— 数据中心 ——
l 云计算的持续高速增长为数据中心带来稳定的大量需求。同时，大量的需求增加也被等同的大量供应所满足。
l 市场供需平衡使租金增长相对稳定。
l 开发型经济由于其大于40%的利润率使其非常瞩目。
l 数据中心版块每股AFFO预计增长1%。
—— 独栋别墅 ——
l 与其它房地产类型相比，独栋别墅租赁REIT近期运营前景乐观。
l 虽然独栋别墅类房产类型的营利增长在2017年前2个季度略有下滑，但对其的成本控制相对保持稳定。
l 住房拥有率在2017年上半年虽有上升，但其对租房率未造成明显影响。
l 以邮编区域划分的房价的季度评估表明先前对房价的评估稍显乐观。
l 尽管独栋别墅板块的近期经营业利润(NOI)增长率表现极佳，但对于实施买入并持有策略的投资人来说，长期收益为平均水平。
—— 租赁公寓 ——
l 虽然就业增长放缓，但预计2017到2018年的就业增长会稍有增长。
l 预计2018年租赁公寓供应市场会大量提升，就业增长的放缓会抑制租金增长。
l 住房自有率有惊人的提高。
l 总体而言，租赁公寓REIT的业绩略高于2017年第2季度收入增长预期。
l 2017年第2季度的总收入和总支出并未实质性改变对2018-2021的经营业利润(NOI)增长指数的展望。
l 从资产负债表上看出，租赁公寓REIT的表现良好，投资人对该类型股票的投资意向坚定。