15万人一声吼，通州这点商铺怎么够？
前几天，写了篇分析商业地产的文章，论证在“新零售”时代，社区商业再度崛起的可能，引来不少朋友的询问。
问题集中在：社区商业在当下到底有没有投资价值？如果打算下手该参考什么维度？
『地产营销人』之所以关注社区商业，也是被市场所迫。因为特殊的政策和经济环境，现在很多人手里有些资金确实不知该如何打理。
再买住宅，层层门槛，限购限贷，连离婚都不好使；再买理财，四五个点的年化收益，根本赶不上通货膨胀的速度；再买股票，两年前的心理阴影还没消散，3400点好像又逢高点，手里有个几百万的人反而比没钱的人还焦虑。
但恰恰人们忽略了社区商业的存在，买个好铺子也许是个另辟蹊径的投资方向。
首先，一般社区商业面积都不会太大，100—200平米居多，总价不构成什么压力。
其次，如果选对了产品，商铺能带来良好的现金流，作为一种资产配置的手段，相当于把鸡蛋放到不同篮子里，既可丰富财产的种类，又可抵御不测的风险。而且，铺子养得越熟，其未来价值越高，物业增值未必比住宅差。
最关键的是，政策调控带来的小面积商业“稀缺”预期，多数人没有意识到。因326打压商住市场，导致未来所有可售商业套内建筑面积不能小于500平米，如果换算成建筑面积，则预示着将来上市的商业产品，其面积都在700平米以上。
一两年后，在北京想买小商铺都没得找了。
不过，机会归机会，选商铺也是有很高的技术含量，稍有不慎也有可能功亏一篑。之前，『地产营销人』宽泛地提到过：地段、人流和成熟度。有人说这三个标准是正确的废话，对实操没有指导意义，希望能给予进一步地细化。
那么，在此就按照选商铺的实际考量要素展开说说。
1、地段建立在区域之上
所谓地段和成熟度，这里面有一个辩证关系。
优质地段，自然够繁华，成熟度饱和，也相应带来商业的高售价，那么租金回报率和未来的增值空间就不会有太大的想象力，这是一个问题。而地段不好，更是投资大忌，价格即使便宜也不敢考虑。
因此，所谓的好地段，是建立在优质区域基础上有上升潜力的区位。你可以明确预判到该地段的前景，在其尚未兑现其真正价值之前，抢先占位商业要塞。
这拼得是眼光和经验，当然也有对区域信息的掌控和变化的敏感。
2、没有人口何来流量
人流不会无缘无故的来，也不会莫名奇妙的消失。
社区商业优于其他商业的好处在于，周边社区人口的可考察、可量化。因此对于租户来说，经营风险较小，无论开什么类型的店，都有保底消费客群支撑。
另外，区域内大型集中商业的多寡，服务业态的种类，以及其他社区商业的经营状况都是洞悉其价值潜力的考察维度。
一般来说，大型楼盘集中的板块，以消费水平较高的白领及中产家庭为主力的生活区，对社区商业的依存度较高。如果周边缺少大型商业设施，或者底商数量不能予之匹配，会加剧对社区商业的渴求，凸显其稀缺价值。
3、关键配套带动作用
一个理想的社区商业，除了能有庞大的居住人口作为支撑，还要有关键的城市配套予以助力。
譬如：数量众多的学校和大型医院的人流辐射。
教育配套是激活社区商业的关键要素，从幼儿园，到小学、再到中学，围绕不同年龄层孩子的商业业态种类繁多，常见的如：文具店，托管机构，儿童教育培训等，都有极为旺盛的市场需求。
而大型医院临近的社区商业则会直接带动药店、医疗设施、鲜花店、饭店等业态的扎堆进驻。让社区商业超出一般性范围，扮演更为重要的城市功能“补位”作用，其价值理应高看一层。
所以说评价地段离不开区域，评价人流离不开社区，评价商业估值离不开大型配套，但凡能在这三方面达到完美均衡的项目，自然是值得入手的商业产品。
如果说发展潜力，通州城市副中心应该没有区域敢比，而作为通州居住功能区的潞苑板块，一个有着15万人口的巨大新城生活区，恰恰缺少大型商业设施的补给，而社区商业去年至今供应也大幅减少，价格直线上升。
通瑞新天地社区商业项目的推出让一个绝好的投资机会得以浮现。
通瑞新天地位于城市副中心北部，紧邻运河商务区和市政府所在的政务区，东侧有宋庄文化产业基地。其项目所在的区域未来将是以上三个区域人员的重要居住地。
通州潞苑板块鸟瞰运河CBD
通瑞新天地半径1公里内居住人口超15万，周边皆为高尚成熟居住区，以品质洋房和别墅项目为主，如：V7九间堂、珠江拉维小镇、珠江国际城、东亚逸品阁、中建红杉溪谷、尚东庭等。
且项目自身所在社区就有4600多户家庭，超万人入住，社区客群数量大，消费能力高。
通瑞嘉苑大型社区实景
通瑞新天地西侧对面，一路之隔便是占地约135亩的北京友谊医院—新华医院，今年年底就能投入使用。
该医院设有超千张床位，预计日均门诊量将达到8000人次。
北京友谊医院—新华医院
此外，项目的北侧有龙旺庄学校，东南侧700米是正在建设的北京五中通州分校，预计今年10月竣工的五中未来会有66个班，将招收近3000名学生。
再加之与永顺镇镇中心幼儿园及新苗双语艺术幼儿园为邻，通州优质的文教、医疗资源为项目带来源源不断的客流量，给商铺的增值提供了坚实保障。
通瑞新天地商业实景
通瑞新天地项目由4栋商业楼组成，3到4层的独立商业形制，主力户型100—200平米，共计108套商铺，总计1.3万余平米。除下沉广场商铺，地上部分均可做明火餐饮。
据悉，已有三家银行入驻开设网点的意向。通瑞新天地可进行多种业态的经营，基本满足本小区和相邻小区4万居民的日常消费需求，还可为半径1公里内15万居民提供邻里服务。
S1,S2,S4,S5四栋商业楼分布示意
临近年底，北京市委、市政府、人大、政协“四套班子”已做好搬迁城市副中心的准备，政府新办公楼已揭开面纱。
运河商务区的“通州三塔”方案已定；复地中心、保利大都汇、富力中心、新光大中心、成大广场、万科大都会滨江等写字楼及商务公寓项目纷纷入市；七横三纵的轨道交通网线与五横两纵的高速公路、快速路交织在一起，构筑出通州未来五年的辉煌轮廓。
北京市政府新办公楼即将建成
在最有希望的区域，最大规模的生活住区、选择一个现房社区商铺，是不是当下最务实的投资向度？
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