不限价项目如何突围成功？不如看看石景山

从限竞房时代到不限价时代，北京楼市未曾改变的是：石景山一直火！

今年石景山保持了前两年的热度，即便在疫情下，成交也是屡创新高。

据『地产营销人』统计，1-7月石景山新房住宅成交1944套，是城六区内销售套数最多的区域。在刚刚过去的7月份，石景山住宅单月成交570套，依然位居城六区之首。

今年特别之处在于，石景山还是北京最先供应不限价商品房的区域。6月之后的石景山，出现了不限价纯住宅与限竞房并驾齐驱，一同奋战市场的景象。

虽然不限价项目比限竞房高出近1万元/㎡，但开盘销售丝毫不受影响，甚至热销态势超过限竞房项目。

也正是石景山楼市呈现出来的运行特征，让『地产营销人』得出结论：不限价纯住宅与限竞房不存在互斥或竞争关系，两轨并行，反而会激活区域楼市热度，带动整体成交走向新高度。

细数今年石景山热盘，中海首钢·长安云尚是首批入市的不限价纯住宅项目，6月连续两次开盘，积累30亿业绩，提振市场市场信心。

特别是第二次开盘遇上北京二次疫情爆发，在线上居然也实现10亿认购，可见受欢迎程度。

如果把长安云尚作为样本，观察与限竞房共存的环境，不限价纯住宅获得竞争空间的法则，『地产营销人』认为主要在以下三个方面：

1、区位保持优势，板块热度高

热销的不限价项目，特别是今年头一批次入市的楼盘，在地段上都具有硬核价值。

其表现为两个特征：一是项目所处板块，市场热度高，是具有超强人气的焦点片区。这种区位，天然吸附客户流量，自然奠定热销基础。

二是地段具有稀缺性，占有良好的城市资源，中远期生活配套丰厚，并深具发展潜力，对未来房产增值有明确预期。

从这两点看，石景山新首钢东南区完全符合条件，长安街和莲石路之间，借力新首钢蜕变利好，双轨穿行，规划理念超前，一派城市宏图。如此“土壤”，只要产品用心，根本不愁客流。

2、总价平滑过渡，设定合理梯度

从限竞房到不限价，价格提升对应品质提升，市场逻辑说得通，但要想获得热销，还要精巧定位，制定合理总价梯度，让需求平滑过渡。

从今年第一批不限价项目的产品定位可以看到，并非一步豪宅化，价格亦没有出现断层。

而是在单价上浮过程中，保持了总价适应性，门槛设定有缓冲地带，让购房者在心理上更容易接受。

户型面积多元化，尽可能覆盖不同人群的多种需求，通过产品创新，增加购房者的获得感，变相提升性价比，为价格梯度的形成做足支撑，这样可以柔化市场断层，弥合可能出现的心理落差，让消费者多了坚定入手的理由。

3、产品创新，必须做到眼前一亮

从限竞房时代延续到不限价时代，唯一不变的市场王道是产品创新。

再进一步细化，与其说产品创新，不如说是“空间创新”。在户型上的不断迭代，空间尺度上的持续优化，人性化细节的深入推敲，让购房者惊奇、震撼、感动，是突围市场的不二法门。

另一方面，在配置上，与时俱进，累加增配。采用高标精装品牌材质，融入更多的科技智能系统，迎合最新的居住潮流，以硬核品质增强购房者升级意愿，此为产品创新的辅助层面。

达到以上三点，不限价项目就不惧竞争红海，能在复杂多变的市场环境下，脱颖而出，一枝独秀，这是长安云尚带给『地产营销人』的热销启示。

据悉，进入8月后，长安云尚在蓄势第三次开盘，意向登记案场火热进行。于购房者而言，从52—115平米户型尚有选择余地，作为今年必将清盘的项目，建议诸位早下手。

长安金轴核心区，职住一体新商圈

长安云尚位于西五环外，长安街以南，古城南街东侧，正在崛起的新首钢东南区板块内。从项目出发可20分钟抵西二环。规划中的地铁11号线古城南街站距项目仅约300米，到地铁1号线古城站也只有约1.3公里，未来“双地铁交通”让出行极为便利。

前文已提到首钢东南区，作为“冬奥板块长安金轴核心区”，东临石景山传统商业中心，西临新首钢高端产业综合服务区，属于城市发展新中心。

而新首钢刚公布的南区规划，确定为产业和生态功能区，没有住宅用地，这也意味着未来长安金轴核心区内，仅有十分有限的纯住宅供应。

长安金轴核心区内，规划业态非常完整、丰富，集合了地区级商业中心、写字楼、底商、幼儿园、学校、养老、医疗等完善配套设施，宜居宜业，是职住一体的新型城市商圈。

户型种类多元，高品质但总价友好

长安云尚在产品定位上，本着让更多购房者拥有高品质生活的初心，兼顾了多元化需求。

户型设定覆盖了从50-115m²的一到三居产品。其中，小面积产品，有效控制了总价，大大降低了准入纯住宅的门槛。

项目根据石景山的市场特点，设定了平缓的价格阶梯，实现了需求升级的自然过渡。

项目的主力产品，78m²小三居，总价仅约530-540万，88m²三居总价约640-650万，115m²舒适性三居，总价830万左右。而少量一居、两居产品，总价仅320万起，价格十分亲民。

从长安云尚成交客群看，除石景山本地客源外，海淀、朝阳、丰台客户大量来此置业，从事科技、互联网、金融行业的精英聚集效应明显，富有层次的产品定位，吸引了北京全域的客群。

空间创新惊艳，精装、智能皆人性化

长安云尚公布户型，推出样板间后，着实做到眼前一亮。空间创新之极致，成为今年楼市业内观摩的经典样本。

项目78m²、88m²、115m²不同面积段的三居户型，分别做到了客厅面宽3.75米、4.15米和4.4米，明显超过市场同类产品，空间体验非常震撼。

另外，精装细节的人性化，体现出中海深厚的产品功底。户内动线设计及家具放置精心考量。衣柜+鞋柜+内嵌式置物台，收纳功能强大；鞋柜内置紫外线消毒除臭，贴心周到；隐藏式升降晾衣杆、厨房凉霸、厨余垃圾处理器、全自动洗碗机等，赋能品质生活。

在精装配置上，长安云尚全屋单体单户新风系统、中央空调及地热系统，鹤山铸铝门、索菲亚玄关柜、3M净水器、德国唯宝洁具，汉斯格雅恒温花洒等一线品牌采集，尽显真材实料。

在智能化系统上，项目社区入口及单元大堂，均采用人脸识别系统，实现零接触归家体验，规避疫情风险。在户内通过智慧安防、智慧环境、智慧灯光、智慧厨房四大智能系统协作，全维实现科技宜居。

最为耐看的是户型设计。52 m²一居，功能“五脏俱全”，面宽3.65米的客厅和3.2米的主卧，不输三居尺度，独立两人餐厅，干湿分离“明卫”，L型大厨房，小户型透出大味道。

78m²户型，三个全尺寸卧室，最小次卧也有2.4×3.1m，可以做客卧、儿童房、书房。客厅面宽3.75米，主卧面宽3.3米，与90㎡户型尺度相比，毫不逊色。

88m²三居，尺度感更优越，主卧3.6米面宽，甚至超过一般客厅尺度；客厅面宽4.15米，达到了市场上大四居客厅的尺度，居住功能和舒适度大为提升；厨房空间充裕，可放下双开门冰箱。

115m²三居，主卧为双衣柜套房设计，卧室面积近26m²；进深5.2米的儿童房，在床旁边做出了学习区，孩子生活、学习、娱乐空间从容自如。

趁不限价住宅尚未豪宅化，趁总价合理、入手适宜，趁稀缺地段还有住宅供应，购房者看清趋势，洞悉机会，早做计划，精选高性价比纯住宅产品，下半年在城六区，窗口期不会太长。

抢先关注“地产营销人出品人”视频号

新观点、新数据、新楼盘，播给你看！

长按二维码即可关注