专题报告｜2021产业园区物业管理发展报告
文/中物研协 陈珍珍
概述
产业园区物业管理是产业园经济发展的基础和保证，并已逐步成为推动物业管理行业转型升级、服务产业发展的主要力量。在产业园区的服务链条中，物业服务作为最重要的软性服务支撑之一，日益成为产业园区服务体系中的一个重要环节。当前涉足产业园区物业管理的企业仍较少，园区物业发展空间广阔。
一、产业园区物业管理服务发展现状
中国最早的园区是改革开放初期以推广经济特区政策为目的而建立起来的经济技术开发区。随着中国经济的发展，园区的概念和范围不断的扩张延展，从开发区到高新技术开发区，再到最近几年日益发展起来的产城融合等。据不完全统计，我国有各类产业园区15000多个，包括国家级开发区552家、高新区168家、经开区219个、国家级自贸试验区18个等，对全国经济的贡献达到30%以上，覆盖了国家级、省级、市级等各个行政层级。
现阶段，产业园区被赋予了丰富的新内涵。从形态上来说，涵盖了高新区、开发区、科技园、工业区、产业基地、特色产业园、文化创意产业园等形式的园区；从功能上来说，产业园区成为区域经济发展、产业调整和升级的重要形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列重要使命。
1984年，招商局集团物业公司承接了深圳蛇口工业园区的物业管理与服务，产业园区物业管理作为物业管理行业的重要业态自此产生。发展三十多年来，产业园区物业管理作为我国物业管理的重要组成部分和产业园经济发展的基础和保证，在产业园区的服务链条中，物业服务作为最重要的软性服务支撑之一，日益成为产业园区服务体系中的一个重要环节和推动行业转型升级的主要力量。
二、产业园区物业市场空间及驱动因素分析
近年来，国家和地方政府持续发布产业发展利好政策，为产业园区的发展营造了良好的营商环境。“十四五规划纲要”提出，发展壮大城市群和都市圈，分类引导大中小城市发展方向和建设重点，形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。以产业园区为支点、所在城市为节点，探索在更大范围、更广议题、更深层次的发展成为产业园区下一阶段的重要任务，产业园区仍将承担经济产业主战场、区域发展主引擎、改革开放试验平台的定位与使命。
2021年，在多重政策利好下，产业园区迎来发展的新机遇。在国家不断扩大战略性新兴产业投资、加快构建现代化产业体系的背景下，各级政府出台了系列引导、扶持政策，包括加强新型基础设施建设、鼓励重点行业积极创新、建立多个自贸区扩大改革开放等多个方面，为产业园区的长期蓬勃发展提供了坚实的支撑。作为产业集群载体空间的产业园区，仍有巨大的发展空间。
根据国家发展改革委等部委于2018年2月26日联合发布的《中国开发区审核公告目录》（2018版），全国开发区核准面积合计约182.07亿平方米，其中国家级开发区核准面积约55.55亿平方米，省级开发区核准面积约126.53亿平方米。
存量市场方面，测算国家级和省级开发区园区在管建筑面积合计约为55亿平方米。根据自然资源部于2021年1月13日发布的《各省（区、市）国家级开发区土地集约利用省内排序及主要指标数据》、《国家级开发区土地集约利用监测统计基本情况表（2020年）》，得知国家级开发区已建成城镇建设用地面积、工业用地率和工业用地容积率分别为37.22亿㎡、48.52%和0.93，由此可计算得2020年全国国家开发区在管面积约为16.80亿㎡。假设省级开发区与国家级比例相同，同理测算可得省级开发区的在管面积约为38.25亿㎡，合计共约55.05亿㎡。
增量市场方面，预计全国产业园区建筑面积每年以1.4亿㎡速度增加。根据Wind数据，2020年全国100大中城市成交土地成交建筑面积中，工业用地为5.6亿㎡。按全国100大中城市成交土地成交建筑面积占全国土地成交建筑面积的比例（约0.4）估计，2020年全国工业用地成交建筑面积约为14.0亿㎡。保守估计约10%将作为产业园区投入使用，即全国的产业园区建筑面积每年增加1.4亿平方米，那么2020-2025年间有望新增约7亿平方米的产业园区建筑面积。
综上，预计2025年全国产业园区总建筑面积将达到62亿平方米。
三、基于样本的产业园区物业服务市场数据分析
2020年，PMDI500产业园区物业发展指数为89.8，同比增加7.5个点。PMDI100产业园区物业发展指数为55.2，2015-2020年复合增长率为27.63%，产业园区物业发展指数稳步提升。
图1：2015-2020年度PMDI100产业园区物业发展指数走势
1.500强企业产业园区物业管理面积情况
2020年，500强企业中有315家涉足产业园区物业，占比63%，同比增长5个百分点。500强企业产业园区物业总管理项目达4841个，管理面积达9.91亿平方米，占500强企业总管理面积比例为6.79%。
表1：2019-2020年500强企业产业园区物业管理面积情况
从管理面积来源上来看，500强企业产业园区物业服务管理面积中，来自外拓第三方项目的面积达5.23亿平方米，占比达52.75%；来自所属或合作开发商项目的面积为4.68亿平方米，占比47.25%。产业园区物业管理项目第三方占比较高。
表2：2020年度500强企业产业园区物业管理不同来源分布情况
从城市分布看，500强企业产业园区物业服务面积中，一线城市总量为1.02亿平方米，占比10.32%；二线城市总量为4.03亿平方米，占比40.67%；三四线城市总量为4.86平方米，占比49.01%。可以看出，500强企业产业园区物业的市场相对集中在三四线城市。
图2：2020年度500强企业产业园区物业管理面积各城市级分布
2.500强企业产业园区物业管理项目情况
2020年，500强企业布局产业园区物业服务企业管理项目总数为4841个，较上年增加1037个；企业平均管理项目数量为15.37个，单项目贡献面积为20.48万平方米，较上年减少4.70万平方米。
表3：500强企业产业园区物业管理项目情况
3.百强企业产业园区物业管理规模情况
2020年，百强企业布局产业园区物业的企业比例为75%。2015-2020年度，该比例均保持在50%以上，整体呈现上升趋势。
图3：百强企业中涉足产业园区物业企业占比情况
2020年百强企业产业园区物业管理规模实现稳健增长，总管理面积达6.58亿平方米，同比增长21.65%，增速高于行业整体管理面积增速。2015-2020年度，百强产业园区物业服务总规模复合增长率为31.55%。
2020年，百强企业产业园区物业管理面积占百强企业总管理面积比例为6.48%，较2019年小幅增长0.50%；而占500强企业产业园区总管理面积比重增至66.38%，同比增长10.1个百分点，由此可见该领域领先企业市场份额较大，且呈现快速增长态势。百强企业产业园区物业管理总面积占整个行业的市场份额由2015年的0.86%提升至2020年的1.99%，百强企业产业园区物业服务的集中度在逐年提升。
图4：百强企业产业园区物业管理面积情况
2020年，百强企业产业园区物业的平均管理面积从2015年的334.08万平方米增至2020年的877.51万平方米，年均增长108.68万平方米，整体呈波动上升趋势,2015-2020年度复合增长率为21.31%。近几年百强企业中涉足产业园区物业企业在该业务领域的拓展力度在不断加大。
图5：百强企业产业园区物业企业平均管理面积情况
4.百强企业产业园区物业管理项目情况
2020年，百强企业布局产业园区物业的管理项目总数为2996个，同比增长44.87%；2015-2020年复合增长率为23.90%，服务项目数量逐年稳步增长。百强企业产业园区物业管理项目数量占500强企业产业园区物业总管理项目数的比例为61.89%，同比增长7.53%。
同时，百强企业产业园区物业服务企业平均管理项目数量从2015年的20.52个增长至2020年的39.95个，单项目贡献面积持续增长，从2015年的16.28万平方米增至2020年的21.97万平方米。由此可见，百强企业在保持项目增长稳步提升的同时，新拓展产业园区物业项目的规模在不断扩大。
图6：百强企业产业园区物业管理项目情况
1.500强企业产业园区物业服务收入
2019年，500强企业产业园区物业服务总物业费收入达172.16亿元，同比增长13.13%，占500强企业总物业费收入比例为5.65%。
表4：500强企业产业园区物业管理项目情况
2.500强企业产业园区物业物业费水平
2020年，500强企业产业园区收入中，以酬金制形式服务的项目收入占比25.81%，包干制形式服务的项目收入占比74.19%，包干制仍为主流方式。
图7：500强企业产业园区物业收费形式分布
2020年，500强企业产业园区物业服务平均物业费为3.06元/（平方米·月），较上年增长0.10元/（平方米·月），其中，包干制项目平均物业费3.23元/（平方米·月），酬金制项目平均物业费2.64元/（平方米·月）。
图8：500强企业产业园区物业各收费形式物业费情况
从城市角度上看，500强企业产业园区物业服务项目中，一线城市产业园区物业平均物业费为5.26元/（平方米·月）；二线城市产业园区物业平均物业费为3.06元/（平方米·月）；三四线城市产业园区物业平均物业费为2.66元/（平方米·月）。一线城市产业园区物业费明显高于二线及三四线城市。
图9：500 强企业产业园区物业各城市分级平均物业费水平
3.百强企业产业园区物业服务收入情况
2020年，百强企业产业园区物业费收入总值为98.07亿元，同比增长37.60%。与2015年的31.37亿元相比，增长超两倍，2015-2020年复合增长率为25.60%。百强企业产业园区物业物业费收入占500强企业产业园区物业物业费收入的比例为56.96%，较2019年增长10.13个百分点，头部集中度较高；占百强企业产业园区物业总物业费收入比例为4.89%，占比较2019年（4.34%）小幅上升。
此外，百强企业产业园区物业费收入均值从2015年的6373.70万元增长至2020年的1.31亿元，复合增长率为15.45%。
图10：百强企业公众场馆物业服务收入情况
四、产业园区物业管理行业动态
产业园区占据着各地经济的制高点，是地方经济的一张王牌。要打造产业园区的核心竞争力，才能吸引国内外更多的龙头企业、总部经济、主导产业、人才、资源等。打造品牌园区除了硬环境，更重要的是软环境，软环境中除了政策因素外，更重要的是服务。在产业园区大品牌战略基础上成就物业服务品牌则相对更容易，价值也要大很多。
相较于住宅物业，产业园区物业的管理内容更加丰富，准入门槛较高。目前百强企业中，涉足产业园区物业的企业数量大幅低于住宅物业，能够提供满足客户需求的专业一体化园区综合物业管理服务的企业更是凤毛麟角。企业想要步入相关领域需要一定的品牌与实力。企业良好的品牌形象使其在激烈竞争中抢占先机，赢得客户信赖，获得更多市场份额。
2020至2021年上半年，涉及产业园区物业业态的行业并购事件如下：
表5：产业园区物业业态收并购事件
物业服务企业项目拓展动作频频，产业园区物业细分赛道成新的布局重点。
表6：部分物企产业园区物业业态中标/签约动态
五、产业园区物业管理的发展前景和趋势
随着产业园区的日益发展，多种类型的物业服务企业正在进入产业园区领域，不同背景、不同发展阶段、不同定位的物业服务企业共存于产业园区业态，产业园区物业服务市场日益呈现市场化特征，竞争加剧。同时，为了维持和争夺更多的市场份额，物业服务企业致力于提升服务能力，提高服务品质，创新服务模式。未来，服务品质的提升将助力产业园区物业服务企业快速拓规模。
基础物业服务的精益求精与物业服务链的不断延伸，是产业园区物业管理健康、稳定、可持续发展的基础与保障。产业园区物业服务多元化特征逐渐凸显，服务边界不断延伸，有助于物业服务企业挖掘更多新的盈利增长点。
当下，“互联网 ”成为了各行各业的发展趋势，大数据与云技术也逐渐被重视与运用，资本、产品以及人才等要素已交互融通。智慧园区、智慧城市等一系列新概念应运而生，产业园区物业管理必将进入基于人与人、人与物通过线上软件和线下硬件相结合的智慧园区服务时代。智慧产业园区可以帮助物业实现智慧门禁、智慧报修、智慧管理等新服务方式，提高服务质量和管理效率，未来智慧产业园区建设必将进入提速发展阶段。