高晶：主观事实应根据客观情况综合认定
一、典型案例的基本概况
2003年4月，土地使用权人甲的下属单位乙，与肖某签订场地租赁合同，将位于北京市海淀区西四环北路137号院后院一块场地的五分之一出租给肖某使用，准许其在场地上投资自建临时房屋，租期从2003年5月1日至2013年4月30日，共十年。合同签订后，肖某在出租场地上建房60余间，居住100余人，居住人大部分与肖某签订了到期日为2012年的租赁合同。2005年4月，乙单位新任领导张某找到肖某协商变更2003年合同，理由是上级不准对外签订长期合同，要将租期变为三年。肖某因怕收不回投资成本表示不同意。张多次找肖做工作，并表示：如果自己还在这负责，在同等条件下，肖某还可以优先续租，如果换其他人负责，则不能保证继续承租，不变更合同就会违背上级的管理制度，并提供给肖起草好的协议书。肖表示考虑考虑。2005年5月，肖某又与乙签订一份租期从2005年5月1日至2008年4月30日的为期三年的合同。2006年12月，甲的另一下属单位丙经甲授权，将该块场地整体出租给了丁，其中包括肖某承租的场地，租期八年。2007年3月，丙又将整块场地租给了戊，租期十年，该份合同上盖有丁的印章。
肖某得知情况后将甲诉至法院，认为自己是在听信了张某所说的自己有优先承租权的情况下才又签订了2005年合同，在签订该合同时受到了欺诈，请求法院依法判决撤销2005年的合同。
为证明起诉事实，肖某向法院提供了张某与其对话的录音资料等证据。
二、案例所涉及的主要问题及分析处理意见
该典型案例涉及的主要问题是：2005年合同签订过程中，肖某是否受到欺诈，换句话说，即甲的行为是否构成合同欺诈，是否应撤销2005年合同？
根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条的规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。就本案而言，对欺诈这一主观事实能否认定的问题，存在两种意见：
（一）一种意见认为，甲的行为构成欺诈，应撤销2005年合同。具体理由如下：
肖某提供的录音资料证明乙单位的张某在以上级不准签订长期合同为由，要求变更为短期合同的意思表示，以及口头表示合同期满可以优先承租的意思表示，与丙在履行该短期合同过程中，在没有通知肖某的情况下，于2006年12月又与丁签订了长达八年的租地合同、2007年3月又与戊签订了长达十年的租地合同的意思表示明显不一致，其上述行为构成故意告知肖某不准签订长期合同、合同期满可以优先承租的虚假情况，诱使肖某作出了将原签订的十年长期租赁合同变更为三年短期租赁合同的错误意思表示，其“一女二嫁”的行为故意是明显的，符合法律规定的欺诈行为的构成要件。因此，肖某有权请求撤销该合同。
（二）第二种意见认为，甲的行为不构成欺诈，不能撤销2005年合同。笔者同意此种意见。具体理由如下：
1、2005年与肖某签订短期合同的主体是乙，而2006年、2007年与丁、戊签订合同的主体是丙。其一，不能用后面主体（丙）与他人签约的行为来推断前面主体（乙）变更合同当时主观上有欺诈故意；其二，二者时间间隔一年有余，认定乙为了一年后把地另租给他人，而在一年前就故意告知肖某合同期满可以优先承租的虚假情况，诱使其签订了短期合同，有悖常理。
2、在协商签订短期合同过程中，乙单位张某告知肖某的是真实情况，所说的言论不是虚假的，不构成欺诈。其一，国家确实有“用于修建临时建筑的土地，应实行短期租赁，一般不超过5年”的规定 ，这与张某对肖所说的上级对双方签了十年合同“非常不满意”、不签短期合同“违背上面的管理制度”等等言论，是相符的；其二，张某所说“如果我还在这负责，在同等条件下，你还可以优先续租，如果换其他人负责，则不能保证你继续承租”的话，是客观的，不构成期满确定与肖续租的承诺。
3、肖某对优先承租权的不确定性，即合同变成短期后期满不一定能续租的后果，应是明知的。首先，在张某与肖某协商的过程中，肖多次表示要考虑考虑签不签短期合同，即便是在张某提到了优先续租的问题后，其仍表示需要考虑考虑才能签；其次，在2005年签订的正式合同条款中，第八条约定了“协议到期后，如肖某继续承租，经乙同意后，肖某方可继续承租”，这应是双方对续租问题的最终合意，肖某对此条款的含义理应非常清楚、明确，即其应当明知签订该合同的风险。虽然合同双方地位多少有些不均等，一方显得强势，一方显得弱势，但肖在非常清楚变成短期后期满不一定能续租的后果的情况下，最终还是答应乙由长期合同变更为短期合同，应是其权衡利弊、再三思量的结果，而不是被乙欺诈的结果。
4、现在场地的另一承租人戊，也已占了另外五分之四的场地，大规模地进行了投资建设，物权已经流转到其手里，不适宜再回转。
基于以上原因，乙在签订短期合同过程中的行为，不构成欺诈。而肖某主张乙对其有优先续租的虚假承诺，受到了欺诈，则证据不足，其要求法院撤销2005年合同的诉讼请求不应得到支持。
当然，这样的处理结果对于肖某来说，可能会有些不公平，但法官应当在诉讼过程中对肖某进行释明、指导：即便撤销了2005年合同，也恢复不到履行2003年合同的状态，其腾地搬走是必然的，对其受到的损失，可以另行提起诉讼。如果此后甲起诉肖某腾地，肖某也可以就甲的违约行为进行反诉，要求赔偿损失，通常法院会对肖提出的合理主张予以支持。通过类似手段在案外达到利益的平衡。
通过本案，笔者认为，认定主观事实，绝不能仅依当事人的陈述简单地作出认定，而应从全案查明的所有客观事实和全案证据出发，对其中的因果关系、逻辑关系作出一定的分析判断，综合全案考虑，才能得出正确的结论。