干货丨东莞旧改中不动产权益的核查与确认经验分享
“城规院”
前期服务商的项目规模已达约1322万㎡，在广东省三年行动方案中，东莞的新增实施改造任务面积仅次于深圳，我们能看到东莞城市更新正在迎来前所未有的新机遇。
东莞城市更新已走过了三个阶段：
①2012年以前的摸索阶段；
②2014年逐渐借鉴广州、深圳的旧改经验阶段。复盘过去的经验，政策逐步完善；
③2017年起步入第三阶段。
回顾一下东莞城市更新的流程：
前期工作——实施挂牌——实施方案填报——产权注销——土地供应及入库——实施监管——验收移交
东莞区位
前期工作对于整个流程来说都是至关重要的一步，而前期工作主要包括了：
编报更新单元划定方案——核查和确认不动产权益——征询不动产权益人意愿——拟定拆迁补偿方案——确定政府（集体）综合收益——编报挂牌招商方案
核查和确认不动产权益是前期工作中至关重要的一环，今天小编想和大家聊聊东莞的前期服务商如何核查和确定不动产权益？
关于核查和确定不动产权益的内容主要在这些政策中：
《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》（东府办[2019]29号）
《东莞市“三旧”改造土地和房屋权籍调查工作方案（试行）》（东国土资[2017]264号）
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
《广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》
一、不动产权益人包括哪些？
首先明确概念，我们要核查的不动产权益人包括哪三类人：
第一类：集体土地所有权人，集体经济组织主要包括了经济联合社、经济社等。
第二类：依法登记的土地使用权人、房屋所有权人
第三类：土地、房屋实际使用人，这一类主要指的是没有依法登记但凭历史用地、转让协议实际使用土地的个人或单位。
二、不动产权益核查包括什么内容？
土地：
土地位置、面积、范围
土地权益、租赁、权利限制情况及法律风险提示
建筑物：
建筑物测绘、权益、租赁、权利限制情况及法律风险提示
权利主体：
主体资格情况、法人股权结构情况、法人内部治理情况、涉诉情况及法律风险提示
三、核查产权归属有什么原则？
在核查不动产产权归属时，会遇到以下常见的几种情况：
①有证
若当事人有土地使用权证、房产所有权证、土地使用权出让合同、征地批复等权属来源证明材料，且证载权利人与实际权利人一致，可直接按不动产登记情况确认不动产权益人。
比较难办的是有证，但证载权利人与实际权利人不一致的情况。原则上讲，我们以证载权利人为不动产权益人，但遇上意外情况的话，也还有解决路径：
②无证
无证的房屋实际使用人也有权属核查途径：
属于与集体经济组织签订历史用地协议的，由集体经济组织确认；
属于与镇（街道）或下属企事业单位签订历史用地协议的，由镇（街道）确认。
四、不动产权属资料包含哪些材料？
在不动产权益核查和确认的准备工作中，需要收集被拆迁不动产权属资料，分为身份证明材料与产权证明材料。
（1）权利人身份证明资料：
①权利人身份证、户口本、护照、通行证、结婚证等；
②共有权利人身份证明：结婚证、合同书等；
③集体经济组织成员身份证明（股权证、分红证）；
④公安机关出具的人口户籍信息等。
（2）特殊身份证明材料：
①未成年人：父母结婚证、户口本、申报人出生证明等证明监护人关系的材料；
②其他无民事或限制行为能力人：与监护人关系证明材料及监护人的身份证等身份信息资料；
③单位：营业执照或其他证照文件、法定代表人/负责人身份证明及身份证复印件；
④委托代理人：经公证的授权委托书、代理人的身份证明。
①权利人身份证明资料：
②不动产权证或房地产权证；
③《集体土地使用证》；
④《房屋所有权证》；
⑤合法的用地批准文件或房屋报批报建材料；
⑥国土底图（权籍红线图、地块范围图等）；
⑦判决或裁决、协助执行通知书等司法文书；
⑧继承或赠予《公证书》；
⑨《房地产买卖合同》等购房协议、权利流转文件及相关付款凭证等；
⑩抵押合同、租赁合同、查封机关出具的查封文书等权利限制材料。
五、不动产权益确认与核查的具体流程？
1 确认调查单位
向集体经济组织上报《权籍调查情况》，集体经济组织确认并通过。
咨询具有不动产丁级及以上资质的单位，经股东代表表决，通过公开招标方式确认编制单位。
2 收集权属资料
向项目更新单元范围内土地权益人预约时间——收集土地、建筑物及权益人的相关资料复印材料（身份证明材料、产权证明材料，也就是上一部分所提到的相关材料）。
3 调查范围实地测量调查
调查单位重点调查的内容包括违法用地面积、已拆除房屋的建筑占地面积、建筑面积、“三地”情况调查、土地利用总体规划调查。
4 调查成果管理
调查成果应包括以下文件：
文字：权属来源资料、违法用地处理资料、其它文字成果。
四图：
“二调”土地利用现状图、最新土地利用现状图（局部）；
土地利用总体规划图（局部）；
调查时点的无人机低空航空摄影测量影像图（局部）、省第三次卫星 影像图（局部）；
现状勘测图（标注违法用地处罚红线）。
三表：
《东莞市 XX 镇（街）XX 改造单元“三旧”改造土地和房屋权籍调查明细表》
东莞市 XX 镇（街）XX 项目“三旧”改造土地权籍调查明细表
东莞市 XX 镇 XX（街）项目“三旧”改造房屋权籍调查明细表
5 审查单位审查
调查成果需经技术审查单位（具有不动产测绘甲级资质）审查，检验合格方可交付使用。
另外，国有用地需镇街政府出具权益确认意见书，集体用地需村委会和集体经济组织出具权益确认意见书。
6 初次公示
初步审核的结果需在项目现场、村公告栏、政府部门网站以及平面媒体公示15日，有异议者需复核后再次公示。
7 最终审查
镇（街）更新机构转镇自然资源分局、镇房管分局审查。其中，镇自然资源分局重点对调查单位提供的调查成果进行土地权属审查，镇房管分局主要对房屋权属进行审查。
8 二次公示并备案
公司无异议出具公示证明，并上报市局备案。