天津,市场底已现,该建仓了!
楼市没有摔杯为号。楼市有的是带看、成交、供应、需求以及情绪。唯有实地踩盘、长期跟踪才能把握的准。
记得我两个月前提醒你们的,天津年底将迎来抄底时刻吗?事实也证明,目前天津楼市已经跌无可跌,小热点频现,开始筑底,只待一个信号。
理论就不多说了,你现在只要知道的一点是,关注天津。
这么多年来,天津没有独立行情,和北方大多数城市一样,只是跟随行情。就像制定政策一样,抬头先看看北京。
但是,或许这次例外,天津会有独立行情。政策来了,不用等北京涨,天津有可能率先筑底。
如果楼市启动,上涨路径很可能是这样的:
先是上三区新房(主要是南开&河西)和下三区低总价新房试探性涨价;然后环城部分热点板块跟进;之后被新房降价打趴下的河西、南开二手房获得喘息生机,带看、成交增多。
再其次,或许没了。
未来的市场是分化的市场,有的板块将越来越好,有的板块将永无翻身之日。
为什么没有提和平?
因为随着低总价房源被快速消化,和平下半年已经开始启动了。
我分三个层级详细说:
哪些区域,现在就可以买?
哪些区域,需要特别关注,准备入手?
哪些区域,需要关注,但不着急买?
第一, 现在可以买的是和平区二手。
天津是整个北方的学区房。这个北方,包括江苏。公众号米宅天津是有江苏读者的,我还与几个人通过电话。在这之前,我从没想到近1000公里之外,竟然有人长途跋涉到天津买房,只是为了孩子。
众多城市的老破小都在失去价值,包括北京,在南五环有大量200多万的老破两居室,但是对刚需没有任何吸引力,他们宁可跑到六环外,花300万买一套保利的新房。
但是,天津市区的老破小除外。分析二手房成交榜,150万~200万的区间价格,是成交量最大的。因为什么?落户落户落户,上学上学上学。不光是北漂,来自河南、山东、山西、河北、江苏等等焦虑的家长,在掏光存款买入。
而在整个北方的学区房这个金字塔上,和平区位于最顶端。是刚需,绝对的刚需。南开区、河西区成交多么火爆,和平区需要在火爆程度上乘以3。你打开百度地图,搜索德祐,和平区的密度是最多的。
从近几年历史来看,不管是重点学片还是普通学片的房子,尽管有跌价,但是在天津各区中保值性第一。
而现实是什么情况呢?即使是上半年疫情期间,和平区老破小也在被扫荡。据我观察,和平区西康路小学的房子,价格一直在上涨。我是在今年9月份购入和平区房产的,两个月后,再加20万卖出无压力。
当满世界都在刷天津二手房降价70万卖不出去的爽文时,和平在静悄悄的涨。再说一句,这只有一线调研、长期观察再加上几个眼线才能真正了解。
和平老破小,买。
第二, 需要特别关注的区域,价格合适立刻入手。
这些区域,不像和平二手一样,现在就可以买入。但是,当一旦有风吹草动、政策利好,新房中率先上涨的就是他们。有两个区域,大家一定关注。如果楼市启动,估计你就买不起了。
第一个,河西新梅江价格低于3.6万的项目。
第二个,市区低总价项目。比如河东的凯旋门,比如河东的格调榴园,比如最近大火的河北区紫樾宸府。这些项目改善看不上,却是刚需的最爱。环城的价格,市区的位置,也就是当下能实现。如果楼市启动,这些项目没有买,他们和环城的价差就不是现在的二三十万,而是你可能够不到的五六十万。
第三, 需要关注,但不急于入手的部分环城区域。
需要关注,是因为这些区域是热点,有暴击体质;说不急于入手,是因为环城房子多,万一他们不厚道地涨价,还会有其他区域可买。
买环城,首要的是地铁。天津当前地铁网还不发达,反而地面公交出行比例在全国来说非常高。但这种状况,会随着地铁建设的提速改变。等地铁真正成网后,地铁房的优势会越来越显著。
然而,环城仅仅有地铁是不够的。需要有产业或者概念。推荐两个板块:
地铁3号线高新区站,三个盘,美的旭辉翰悦府、爱情缤纷里、保利和光尘樾。你要问,这三个怎么选?80分我已经送给你了,剩下的你自己根据喜好来选吧。
海教园。天津唯一一块教育特区。虽位于环城津南区,但拥有海教园学籍的学生,可以考市内六区的高中。
海教园在今年夏天的时候,曾经有过一场风波。当时,各种天津自媒体跟风炒作,海教园的学生将来考不了市区高中啦。当时,我就在公众号米宅天津作了澄清。剖析天津市场,讲的像我这么公正的,还没有。不是我水平高,而是太多的媒体不说实话,拿人最短,大家都懂。
大家都说,海教园库存多,足够卖三年的。但是,库存不是这么算的。你不能按现在每个月的销量,来推测将来的销售速度。在楼市启动时,月成交量是指数级上升的。
总结一下,天津楼市现在就能买的房子——和平区老破小;需要特别关注,准备入手的区域,河西区新梅江低于3.6万的房子,以及部分低总价房源;需要关注但是不用着急买的区域,西青高新区地铁站板块和海教园。