权利人取得竣工验收手续后非法加建一层的，登记机构可否为其办理竣工验收部分的房屋首次登记

张某合法建造的一处四层的房屋竣工，取得了综合竣工验收手续，但在申请该房屋首次登记前，擅自加建了一层(权籍调查时发现)。现张某持载明国有建设用地使用权的不动产权属证书、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、第一至四层房屋的权籍调查成果报告等材料，向登记机构申请取得竣工验收手续的第一至四层房屋的首次登记。问：登记机构可否为张某办理其取得竣工验收手续的第一至四层房屋的首次登记?

笔者认为，登记机构可以为张某办理其取得竣工验收手续的第一至四层房屋的首次登记。

《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。据此可知，合法建造的房屋，自竣工时起，权利人无须登记，即依法、即时享有该房屋的所有权。反之，非法建造的房屋即使已经竣工，当事人也不能对其享有权利。在不动产登记实务中，按《不动产登记暂行条例实施细则》第三十三条第二款规定，依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。本案中，张某合法建造的一处四层的房屋已经取得竣工验收手续，自该房屋竣工时起，张某无须登记，就已经依法享有了该房屋的所有权。张某将其已经依法享有的房屋所有权向登记机构申请首次登记，有法律上和行政规章上的依据。因此，登记机构可以为张某办理其取得竣工验收手续的第一至四层房屋的首次登记。

《城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。据此可知，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为，是应当受到惩处的违法行为，因此建造的建筑物属于非法建筑物，当事人不能对其享有权利。本案中，张某在房屋竣工后擅自加建的一层，是在未取得建设土程规划许可证的情形下建造的，属于非法建筑物，张某不能对其享有权利，但擅自加建一层的违法行为与合法建造四层的行为是两个不同的行为，且擅自加建一层的违法行为是在合法建造四层的行为终结后，因此，擅自加建一层的违法行为对合法建造四层的行为产生的房屋所有权无不利影响。当然，张某擅自加建一层的违法行为应当受到规划行政主管部门的惩处，但这属于别的法律关系，与张某现时申请的房屋首次登记无关。

来源：不动产频道