郑州购房者请注意，很快，你会买不到小户型两居

八年多前，柯达正式破产。

核心原因是，随着电子技术的繁荣壮大，在同行纷纷转型之时，柯达依然固守阵地拒绝改变。虽然最后终于迈出创新一步，但已无法力挽狂澜。

最终，这个拥有一百多年历史的胶卷业巨头，虽战胜所有对手，却最终输给了自己。

任何一个行业，唯一不变的就是变。无论是行业还是企业，只有拥抱改变，及时调整，才能不被时代淘汰，不被市场淘汰。

房地产亦然。

从连廊、大横厅，再到人车分流、89平小三房，这几年，伴随客户需求变化，开发商一直在变化，产品一直在革新。

现在，不少开发商心照不宣的动作是：“抛弃”小户型。因为，购房者也正在——“抛弃”小户型。

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上图，是贝壳郑州研究院发布的2020年市场年报里面的一组数据，呈现的是2016年以来，郑州商品住宅各面积段房源的成交占比。

明显的变化是：90平以下房源成交占比逐年下降，从2016年的52%，下降至2020年的17%。

90平以上的房源，无论是90至120平、120至140平，还是140至180平、180平以上的面积段，成交占比都在逐渐上升。

再对比每个面积段的占比，在2016年至2018年的三年间，90平以下房源的占比都是最大；

变化发生在2019年，90平以下房源占比首次低于90至120平的房源，仅占到当年所有成交房源的25%，要知道，2016年时，这一比例还是52%。

在2020年，90平以下的房源占比再次滑落到17%，甚至还低于120至140平、140至180平的房源占比，90至120平房源以36%的占比，一跃成为各面积段成交之最。

五年时间，90平以下房源成交占比从52%下滑到17%；

五年时间，90至120平房源占比从22%上升到36%。

说明什么？购房者曾经的心头好——90平以下的中小户型，正在被购房者慢慢抛弃，正在被市场抛弃。

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更确切的说，是80平以下的小户型正在被逐步抛弃。

再来看一张图。

（图片来自公众号米宅）

这是最近几年郑州住宅的供应情况，以80平作为界限，80平以下的房源供应比例逐年减少，从2016年的17%，减少到2019年的7%。

这意味着，从市场供应方的角度，开发商正在逐步缩减80平以下户型的供应量。

以前，对于刚需群体而言，70平左右的小户型房源，以低总价的优势，实现了买房的低门槛。但一旦孩子出生、老人帮忙带娃，换房需求就随之产生，从买房到迫切换房，往往只有仅仅的3年左右时间。

这在很大程度上改变了首次置业者的买房标准：不如一步到位，又或者，在能力范围内，至少实现三房的居住空间。

加上二胎放开，二孩家庭越来越大，家庭人口结构的变化，直接带来居住空间的更高要求。

这也是最近几年89平小三房爆火的原因。

对于预算有限的购房者来说，既兼顾了个人能力，又保证了居住需求。

90平左右的小三房，似乎已成为刚需置业者最后的倔强和最低的买房标准。

至于7、80平甚至更小的两居、一居，慢慢被购房者边缘化，被开发商边缘化。放眼眼下的郑州房地产市场，除了公寓产品，小户型房源供应屈指可数。

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商品住宅面积成交结构的变化，除了来自购房者的诉求变化，还有政策层面的推动。

在多年前，市场上90平以下的房源供应是主流，原因是什么？7090政策。

14年前，建设部等九部委联合下发文件,要求新建住宅项目,套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目的70%，也即7090政策。

此后多年，房地产市场中90平以下的中小户型，在各地楼市占据相当比重。

笔者身边，几乎每个朋友购买的首套住宅，都在90平以下。如果要买大户型，反而选择范围并不算大。

有的开发商，为了建设大户型，“被迫暗度陈仓”。比如卢浮公馆一期130多平的大户型，很多都是两个房产证，当时就是为了规避这个政策。

从2014年以来，国内关于取消7090政策呼声越来越高。南京、杭州、天津、四川等地，先后通过修正、取消等措施，正式向“7090”开闸。

2014年9月份，河省住建厅等5部门出台的《关于促进全省房地产市场平对稳健康发展的若干意见》中，首次提到：“对套型建筑面积比例全部放开”。

自此，郑州开发商在产品设计上有了更多操作空间。摆脱“7090”束缚之后，更加贴合市场、贴合购房群体需求的户型，开始增多。

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除了房源面积的调整，住宅产品还有一个明显变化就是：两房产品也在减少。

怎么讲？

就是在不考虑面积大小的前提下，单个户型的房间数量在增加。

以前8、90平只能做两居，现在呢？如同上文所说，89平小三房到处都是，几乎每个刚需盘都有一个类似的万能户型。

在富田城九鼎华府，还作出了一个90多平的涵盖两个卫生间的三居，这在以前是想都不敢想的。

在房价比较高的一线城市，有的4、50平的房子也都能做成两居，70多平的做成了小三居。意在增加房间数量、提高空间使用率。

这也造成了现在的局面：

面积上，小面积户型越来越少，90平以上户型越来越多；

结构上，三居越来越多，两居越来越少。

两种变化叠加，似乎指向一个走向：将来的买房选择，要么是90平左右的小三房；要么是100平以上的常规三房。

至于80平以下的两居，未来在哪里？或者说，今后的郑州，还会有小面积的两居室吗？

屏幕面前的你，在2020年是否买房，买的多大面积的几居？留言区聊聊吧。

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