净负债率控制在53%，龙湖这一招很稳
易简财经
还有两个月，龙湖即将迎来上市十周年。资本市场助力之下的龙湖经历了数不清的风雨，但到了集团主席吴亚军这里，竟举重若轻地只化作了一句话，“我觉得时间过得很快，没有特别值得纪念的，没有故事就是好故事”。
上市十年，稳，成了龙湖的关键字。
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业绩稳字当头
从最新一份报表即可看出来。8月26日龙湖公布中期业绩，2019上半年，龙湖合同销售额同比增长8.8%至1056.2亿元，营业额同比增长42.2%至385.7亿元，核心净利润同比增长26%至47.0亿元，净负债率仅为53%。
仅仅半年，龙湖便完成了17年全年才达到的千亿目标，集团ceo邵明晓称，全年完成2200亿还是比较轻松的，龙湖会按照自己的节奏，稳健推进运营开发。
千亿，在这几年里已经成为各房企站在排位梯度上游的一个重要标志。2017年龙湖刚突破时，亿瀚智库曾分析称其突破一是因为，14、15年已提前布局核心一二线城市，拿地成本低；二则与17年加大去库存与推新盘力度有关，且这些新盘项目多数是2014年至2016年拿的低价地，在限价政策下，仍有较大的利润空间。
17年至今的收获，离不开龙湖这些年不断的试错与调整。从上市之初的深耕重庆、成都区域，到过渡期的拓展城市郊区、新区，再到把中心放置到一二线城市，龙湖经历过低潮也随即调整过来，16-17年更是迎来收获时刻，年销售额同比增长了62%、77% 。
而稳的态势也一直没变。当整个行业进入规模扩张“竞赛”的时候，龙湖却一直坚持“立足长远，先做强再做大”，这种特征一直没变过。在最新的中报业绩说明会上，龙湖几位核心管理层继续向外界传递着这种龙湖印象。
董事长吴亚军说，“对于上市公司来讲，我们一直是干这个业务的，一直在应对很多行业外部的扰动和不确定性，企业不断按照公司战略意图发展壮大。”CFO赵轶在谈到龙湖商场的资本化变现时，同样提到“我们会逐步探索这个渠道。很多，不着急，成熟了以后再看。”
在这个资金密集行业里，稳是有条件的，健康现金流、低成本的融资成为了龙湖必须保证的因素。
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稳健资金链
中报显示，截至6月30日，龙湖的综合借贷为1400.5亿元，净负债率为53.0%，相比去年同期下降2%；净负债率是指企业的有息负债减去货币资金后对所有者权益的比例，一般用来衡量房企较为真实的负债水平，在一众房企这个数字都都到60%、70%的时候，龙湖仅仅53%，对负债的控制可谓非常得力。
而且，龙湖的平均借贷成本仅为4.56%，与华润、中海等头部央企融资成本水平持平，且已连续四年维持在5%以下。
在有息负债中，龙湖集团一年内到期债务为人民币137.6亿元，占总债务的比例仅为9.8%，现金短债比达到4.22。上半年新发行的22亿元公司债，票面利率亦介乎3.99%至4.70%之间，期限介于五年至七年。
低廉的借债成本来自于龙湖一直以来审慎自律的财务表现、良好的信用记录。CFO赵轶指出，“我们以前就从来没用过信托、资管、影子银行这样的贵钱，所以反而在这个阶段，信用很好的公司还是有机会拿到一些合适的融资资源，因此我们对未来融资成本的稳定是保有信心的。”
龙湖也因此受到了一众权威机构的认可。今年5月，龙湖被纳入香港恒生中国企业指数成份股。而三大国际评级机构均给出了投资级的评价，标普评级为BBB-，穆迪Baa3，惠普为BBB，持续获得资本市场认可。
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藏锋万亿市场
走得稳健却不意味着没有亮点，在龙湖四大主航道业务中，龙湖智慧服务正不断向外界展示着他的巨大潜力。
这个原名为龙湖物业的业务，在去年8月正式更名为龙湖智慧服务，开始跳脱出传统物业管理，用科技来提升效率，同时以客户需求出发希望做更多增值服务内容。
在服务场景上，升级了的龙湖智慧服务已不再囿于住宅管理，而是已经拓展到写字楼、购物中心、医院、航空后勤、交通枢纽、乃至新型智慧城市的服务管理。截至2019年6月底，龙湖智慧服务已在全国73个城市开展专业化的物业服务，服务家庭约240万户，共入驻近1000个项目。
业内一个公认的观点是，过去几年房地产业的火爆会自然传导到物管行业里，让物管行业同样迎来扩规模的发展阶段。亿翰智库认为，2018年全国商品房在管面积204亿平方米，预计到2020年,这一数字将达到230亿平方米，物业行业的营业收入将逼近万亿，未来“存量地产运营”仍将可以获得巨大的收益。
而另一佐证即体现在ipo数量上。截至目前，已上市的物业公司已经有14家，未上市尚在排队等候ipo的还有数十家，物业管理的价值正被日渐发现。
而针对物管行业与集团分拆上市的热潮，龙湖依然保持冷静，吴亚军早年就曾表示，并不选择加入物业资本化大军。一个显而易见的原因是，物业一旦进入资本市场，其日常精力是放到扩规模以增利润还是精服务打内功，便成为了不得不面对的问题，龙湖现在明显更注重后者。
今年5月，中国指数研究院发布《2019中国城市居民居住满意度调查报告》，在居民居住满意度和忠诚度两个维度，龙湖集团于重庆、西安两城均位列榜首，北京、上海、成都、苏州、沈阳、青岛等城市上榜前五。第三方调研机构赛惟咨询调查结果显示，2018年龙湖智慧服务超越行业优秀分位，连续第十年业主满意度超过90%。
有实力却不急于分拆上市，在这片逐渐兴起的万亿市场里，龙湖依然还是那个一心修炼内功的龙湖。
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作者：天上掉月球