首发!九民纪要后,最高院特别保护购房业主的生存权,优先于抵押权|民商事裁判规则
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首发!九民纪要后,最高院特别保护购房业主的生存权,优先于抵押权
👉作者：唐青林 李舒 赵跃文 (北京云亭律师事务所)
购房消费者的权利优先于债权人的抵押权，这一规则系针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。若房屋买受人无法自证其为购房消费者的情况下，应当不适用上述例外规定。
一、2012年11月26日，购房消费者王某向取得预售资格的中天公司购买了某小区的房屋，且支付了全额购房款。
二、2013年10月9日，中天公司通过委托贷款的方式向建银公司借款，将案涉房屋同小区内的其他房屋进行了抵押登记。后中天公司无钱还债。
三、2016年5月18日，辽宁高院制作的民事调解书确定，中天公司欠付建银公司本金2.26余亿元，且建银公司对中天公司提供的在建房屋享有优先受偿权。
四、2017年1月3日，建银公司向辽宁高院申请强制执行，辽宁高院裁定指令由大连中院执行案涉房屋。在执行过程中，王某提出执行异议，大连中院裁定中止执行。建银公司不服，向大连中院提起执行异议之诉。
五、大连中院、辽宁高院以相同理由均判决驳回了建银公司的诉讼请求，应当保护购房消费者王某的权利。建银公司不服上述生效判决，向最高院申请再审。
六、最高院再审认为，根据现行法律及司法解释的规定，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。因此，再审裁定驳回建银公司的再审申请。
本案核心焦点是执行异议的购房人对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？最高法院及辽宁高院在相关法律文书中对上述问题予以说理：
1. 购房消费者排除执行的法律适用问题。本案中王某作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称《优先权批复》）第一条和第二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《复议规定》）第二十七条和第二十九条的规定及原则予以确认。
2. 购房消费者的权利优先于银行的抵押权。上述规定所确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，原审法院认定符合《复议规定》第二十九条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行，适用法律并无不当。建银公司有关申请再审理由，不能成立。
3. 王某系合法取得案涉房屋，不存在自身原因无法登记的情形。经查，王某提交房屋预售许可证以及在查封前签订的商品房买卖合同及不动产统一发票等证据，可以证明王某与中天公司之间的买卖合同系真实意思表示案涉房屋未办理过户登记系中天公司未以王某等购房人支付的购房款清偿债权、房屋未能涂销抵押权及被人民法院查封等原因导致，而非王某自身原因，故原审法院认定王某对讼争房屋享有排除建银公司申请强制执行的民事权益，结果并无不当。
结合办理大量执行案件的经验以及根据司法实践的真实案例，现将本案的实务经验总结如下：
1. 购房消费者属于特殊的群体，不当然指房屋买受人。根据《优先权批复》和《复议规定》所体现的司法精神，购房消费者应当综合考虑以下要素：第一，购房时间早于抵押或者查封形成时间；第二，房屋买受人支付了全部或大部分对价款；第三，房屋买受人合法占有了被执行房屋；第四，被执行房屋系买受人的唯一住房；第五，不存在因买受人自身原因没有进行房屋登记的情形。
2. 银行或者典当行等机构在对房屋的权属应进行必要性审查。在前文中援引的案件，仅仅建银公司涉诉的仅七十份案件中的一个。实际上，从商业利益的角度来看，这对建银公司是一笔不小的不良债权。因为购房消费者足以排除了金融债权人对抵押物的强制执行，这在某种程度上，给商业银行、典当行以及其他金融机构再次敲响了警钟，即一定一定要对抵押房屋或者土地使用权的权属完整性进行审查，以免发生这种后果。
3. 房屋买受人应正当行使权利，避免滥用执行异议，刻意给执行程序造成障碍。司法实践中，存在大量房屋买受人以购房消费者自居，然后向执行法院提起执行异议或者执行异议之诉，以阻碍执行程序的正常推进，不免存在滥用执行异议权利的可能。虽然现行法律、司法解释规定购房消费者的权利优先于债权人的抵押权，但是买受人应当正当行使权利，以免因执行错误而给自己造成不必要的损失。
《中华人民共和国民法典》（草案）（2019年12月16日）
第二编 合同
第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《中华人民共和国合同法》
第二百八十六条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）
第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）
125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：
一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。
但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。
最高法院在本案民事裁定书的“本院认为”部分就该争议焦点进行如下论述：
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，案件审理或审查的核心问题在于提出执行异议的购房人对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
首先，本案中王某作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《复议规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，原审法院认定符合《复议规定》第二十九条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行，适用法律并无不当。建银公司有关申请再审理由，不能成立。
其次，根据原审查明的事实，王某提交了其在中天公司已经取得房屋预售许可证后、人民法院查封案涉房屋前与中天公司签订的《商品房买卖合同》，中天公司为其出具的案涉房屋销售不动产统一发票记载内容亦与《商品房买卖合同》所载信息相符，且双方已实际履行合同，据此可以认定王某与中天公司之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同已经订立。对于王某已全额支付购房款的事实，建银公司并未提出异议。中天公司在法院查封前已向王某交付了案涉房屋，王某亦交纳了案涉房屋的采暖费等费用。案涉房屋未办理过户登记系中天公司未以王某等购房人支付的购房款清偿债权、房屋未能涂销抵押权及被人民法院查封等原因导致，而非王某自身原因，故原审法院认定王某对讼争房屋享有排除建银公司申请强制执行的民事权益，结果并无不当。
建银国际资本管理（天津）有限公司与王子健、大连中天房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书[辽宁省高级人民法院（2019）辽民终118号]、再审民事裁定书[最高人民法院（2019）最高法民申5273号]
一、购房消费者的利益优于金融债权人的抵押权、优先权，但这并不是绝对的，应以购房消费者能够自己证明对被执行房屋确属为唯一购房、且不存在因自身原因无法办理登记的例外情形为前提。
案例一：最高人民法院在李光红与中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行、重庆世能物业发展有限公司申请执行人执行异议之诉一案再审民事裁定书[（2019）最高法民申1684号]中认为，根据《优先权批复》及《复议规定》的规定，就一般原则而言，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。然而，并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定。
从本案的事实看，一方面，李光红系购买了商品房但尚未办理房屋所有权登记的房屋买受人，但案涉高朋花园车库负1-8#房屋系杂物间，李光红与世能物业公司所签《重庆市商品房买卖合同》中也显示该房屋用途为非住宅，且李光红亦未提交证据证明该房屋系其唯一的、用于居住的房屋，故李光红并非《优先权批复》以及《复议规定》所要保护的房屋买受人，其以此为由主张排除强制执行，不能成立。
另一方面，李光红与世能物业公司于2015年7月25日签订房屋买卖合同，但农行九龙坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋办理了抵押登记，其依法享有抵押权。因此，从本案查明的事实看，李光红作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务，从而因案涉房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记，此系李光红自身原因所致，故其主张亦不符合《复议规定》第二十八条规定的要件，其据此主张排除强制执行，无事实和法律依据。
案例二：最高人民法院在陈凤先与辽宁东源典当有限公司、沈阳金晟房地产开发有限责任公司、宋国印、符丽华案外人执行异议之诉一案再审民事裁定书[（2019）最高法民申3364号]中认为，陈凤先作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，本院审查如下：
第一，陈凤先是否与金晟公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，陈凤先仅与金晟公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同中无签订时间，不足以证明该合同系在案涉房屋被查封之前签订。另外，陈凤先在一审中主张签订合同的时间在2010年7月23日，在再审申请中又主张其与金晟公司签订时间是在金晟公司2011年5月23日取得《商品房预售许可证》当天，该主张前后矛盾，其解释为一审中主张签订的仅为认购协议而非《商品房买卖合同》，但其未能提供认购协议予以证明该解释合理性。
第二，关于购房款的支付。陈凤先仅提交了收款收据，并未提供正规发票。陈凤先主张款项来源部分为自有部分外借，但其自提款项时间远在收据时间之后，其亦未提供其主张的出借人提款记录，无客观书面证据证明款项来源及已实际交付，不足以证明其支付了案涉房屋的购房款。
第三，陈凤先未提交充分证据证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合前述规定。
案例三：最高人民法院在景阳阳因与中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司、海南冠中房地产开发有限公司、内蒙古国太房地产开发有限责任公司、陈国光申请执行人执行异议之诉一案再审民事裁定书[（2019）最高法民申1622号]中认为，本案系当事人申请再审案件，本院应当围绕当事人申请再审的理由是否成立进行审查：
首先，关于景阳阳购买案涉房屋的情形是否符合《复议规定》第二十八条和第二十九条规定的问题。《复议规定》第二十八条第一项和第二十九条第一项均要求，买受人与被执行人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，而本案中景阳阳与冠中公司签订《琼海市商品房买卖合同》的时间、景阳阳与原购房人赵红签订《房屋买卖合同》的时间均是在查封之后，因此，无论景阳阳购买该房屋是否用于实际居住且唯一住房，都不符合《复议规定》第二十八条和第二十九规定的情形。
其次，关于本案是否应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的问题。虽然该批复第一条规定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗交付全部或者大部分购房款项的消费者，但该批复并没有对抵押权和购房消费者权利之间的关系直接作出规定。两条文中“优于”与“不得对抗”的含义不同，不能从上述两条文中推导出在任何情形下购房消费者权利均处于“最优”地位的结论。
再次，关于景阳阳对案涉房屋是否享有物权的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，而本案中景阳阳是在案涉房屋被查封之后与赵红签订《房屋买卖合同》，也是在案涉房屋被查封之后与冠中公司签订《琼海市商品房买卖合同》，景阳阳购买已被查封的房屋，本身存在过错，并不具备取得案涉房屋物权的法定条件。
二、即便未签订正式的商品房买卖合同，但只要能够证明购房消费者与开发商之间形成实际的商品房买卖合同关系，其利益应当予以保护，亦即可以排除金融债权人对该房屋的强制执行。
案例四：最高人民法院在周玉生、蔡玉花与响水县广博金穗农村小额贷款有限公司、江苏响华置业有限公司执行异议之诉再审民事判决书[（2017）最高法民再194号]中认为，在审理涉及消费者购买商品房的案件中，应当对消费者以居住为目的购房的权益予以特殊保护，消费者对房屋所享有的权益在顺位上应当优先于其他债权。该《优先权批复》是更适合本案情形的具体规则。本案中，虽然在一审法院查封之前，周玉生、蔡玉花未在定房协议基础上签订正式书面买卖合同，但是根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。周玉生、蔡玉花已经支付了绝大部分购房款，交纳了相关杂费，已经履行了房屋买卖合同的主要义务，并已由本人及其子女入住实际占有涉案房屋。因此，周玉生、蔡玉花与响华公司已经形成房屋买卖合同关系。周玉生、蔡玉花为本人及其子女生活居住需要从房地产开发经营者响华公司处购买商品房，其属于上述司法解释中规定的购房消费者，应当对其以居住为目的购房的权益予以特殊保护。而广博金穗公司对响华公司借款合同项下的债权，为一般债权，相对于消费者购房权益，不具有法定优先的地位。因此，周玉生、蔡玉花对涉案房屋所享有的权益，在受法律保护的顺位上应优先于广博金穗公司对响华公司的债权。
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