实际租赁面积与合同约定不符,承租人如何主张调减租金?|民商事裁判规则
租赁合同约定以租赁面积确定租金的，实际租赁面积与合同约定不符，承租人可以主张调减租金
👉作者：唐青林 李舒 李斌 (北京云亭律师事务所)
租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，主张出租人承担减付相应租金等违约责任的，人民法院可予支持。
一、汇昌公司系坐落于北京市东城区某房屋的所有权人，该房屋总建筑面积1399.06平米。
二、2006年12月18日，大江南公司与汇昌公司签订《房屋租赁合同》，汇昌公司将该1399.06平米建筑面积房屋出租给大江南公司使用。2009年12月8日，双方又签订《补充协议书》，约定汇昌公司再将建筑面积为60平米的两间房出租给大江南公司。
三、2016年7月1日，大江南公司与京菜根公司签订《房屋租赁合同》，约定大江南公司将上述房屋的正一层、负一层，建筑面积770平方米，出租给京菜根公司作为经营餐饮使用，租金每年98万元（3.48元/平米/天）。
四、后京菜根公司与大江南公司就租赁合同事宜产生纠纷，京菜根公司向法院提起诉讼，其中一项诉讼请求是大江南公司向其返还多支付的租金100143元。京菜根公司主张，双方合同约定的租赁面积为770平方米，但实际上，涉案房屋东北角建筑面积约为12平米由案外人作为酒店大堂使用，西南角约60余平米由案外人作为咖啡厅使用。因此，实际租赁面积少于合同约定面积，大江南公司应向其返还多支付的租金。
五、本案诉讼中，大江南公司认可东北角建筑面积为12平米，但不认可西南角面积为60平米。经法院现场勘验，西南角部分房屋使用面积为51.65平米，加上相应的公摊面积，法院确定该部分房屋的建筑面积为60平米。
六、本案经东城区法院一审、北京市二中院二审，均认为大江南公司应向京菜根公司返还上述12平米及60平米面积所对应的租金，判决退还多收取的租金93400.4元。
鉴于案涉合同明确约定租金标准为每日每平米3.48元，涉案房屋的租金数额与租赁面积直接相关，京菜根公司应当按照实际租赁面积支付租金，根据已查明事实，京菜根公司系按770平米面积交纳租金，但在12号楼一层建筑面积376.56平米中，双方均认可东北角、西南角由案外人使用，上述两部分面积租金应予扣除，故京菜根公司要求退还多支付租金的诉讼请求，于法有据。
一、关于实际租赁面积与合同约定不符情况下承租人可否主张调减租金的问题，取决于合同约定的租金计算方式：
1. 合同约定的租金标准为固定数额，交付房后承租人未在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张减付租金的，法院一般不予支持。
2. 租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，实际租赁面积与合同约定不符，承租人主张调减租金，法院可以予以支持。
二、鉴于上述差异，建议出租人在签署合同时约定固定的租金数额（如直接约定一年租金固定为356万元；而不是约定日租金1元/平方米，一共10000平米，每年租金356万元），避免被承租人以实际租赁面积与合同约定不符为由主张调减租金。
三、如双方对租赁面积产生争议，法院一般会通过现场勘验，或委托测绘的方式予以确定实际租赁面积。
《合同法》
第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》
8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？
实践中应区分以下情形处理：（1）租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。（2）租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。
关于京菜根公司要求大江南公司赔偿租金损失一节，鉴于案涉合同无效，京菜根公司要求大江南公司赔偿的租金损失实为京菜根公司向大江南公司支付的占有使用费，关于占有使用费的数额，一审法院参照租金标准予以确定，是正确的。鉴于案涉合同明确约定租金标准为每日每平米3.48元，涉案房屋的租金数额与租赁面积直接相关，京菜根公司应当按照实际租赁面积支付租金，根据已查明事实，京菜根公司系按770平米面积交纳租金，但在12号楼一层建筑面积376.56平米中，双方均认可东北角、西南角由案外人使用，上述两部分面积租金应予扣除，故京菜根公司要求退还多支付租金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，亦是正确的。
对东北角建筑面积为12平米双方均不持异议，关于西南角咖啡厅所占建筑面积，京菜根公司虽主张以法院实际测量的套内使用面积乘以整栋楼房的公摊面积与建筑面积比计算，但鉴于该西南角为平房，以整栋楼房的公摊面积与建筑面积比为参数计算该部分的建筑面积有失公允，大江南公司亦不认可，京菜根公司亦表示对该处建筑面积不申请测绘，故一审法院结合现场勘验情况及相关证据，依法确定该西南角的建筑面积为大江南公司与产权人签订的《关于的补充协议书》中所载建筑面积60平米，并无不当。
北京市第二中级人民法院，北京京菜根餐饮有限公司因与北京大江南花园酒店有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，（2018）京02民终9777号
以下为本书作者梳理的，承租人主张实际租赁面积与合同约定不符的，法院的有关裁判观点
裁判观点1：租赁合同中约定以固定租金数额作为租金标准，且承租人在合理期限内未提出异议的，后又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，法院不予支持。
案例1：北京市朝阳区人民法院审理的中检集团实业有限公司与北京亿仟信投资管理有限责公司、齐伟忠房屋租赁合同纠纷【（2015）朝民初字第46757号】认为，“关于亿仟信公司另持实际租赁的房屋面积比合同约定少了近700平方米，直接导致亿仟信公司每年多付约百万租金的答辩意见。本院认为涉案房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，中检公司依约交付该特定房屋，亿仟信公司作为承租人在合理期限内未提出异议，现又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，本院不予支持，对亿仟信公司此项答辩意见亦不予采纳。”
案例2：密云县人民法院审理的田步云与王文博房屋租赁合同纠纷一审民事判决书【（2015）密民初字第00294号】认为，“被告（反诉原告）以厂房实际面积与合同约定的面积不符为由，主张原告（反诉被告）的出租厂房行为构成欺诈，并提出反诉请求。经庭审查明，原告（反诉被告）虽在网上发布了厂房出租信息（租金0.3元／m2／天），但被告（反诉原告）在签订租赁合同时曾实地查看过该厂房，年租金是双方根据厂房及附属房屋的整体情况协商确定的固定数额，且被告（反诉原告）在使用该厂房长达一年的时间里并未提出异议。现被告（反诉原告）以合同约定面积与实际面积不符为由主张减付租金，并主张原告（反诉被告）构成欺诈，要求解除合同、返还租金、赔偿损失等，无法律依据，本院不予支持。”
案例3：北京市第三中级人民法院审理的海南东北人餐饮文化有限公司等与北京京信大厦房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【（2015）三中民终字第11468号】认为，“对于东北人公司、雪之花公司提出的房屋租赁面积不足，应当减少租金的意见，本院认为，涉诉房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张减付租金的，不应予以支持。”
案例4：北京市东城区人民法院审理的纪行军与陈乃明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书【（2014）东民初字第06325号】认为，“原告在承租租赁标的前对租赁标的进行了现场考察并查看了房屋产权证复印件，明知×房屋全部面积为47.5平方米，其中部分面积不属于原告承租范围，故原告在承租时明知租赁标的中×室面积不足47.5平方米，原告并未提出异议，而是与被告签订涉诉协议并对接受了该房屋的交付，此外，涉诉协议约定的租金标准为固定数额，原告在合同签订后的合理期限内未提出异议，故现原告以合同约定面积与实际面积不符为由主张减付租金的诉讼请求，本院不予支持。”
案例5：北京市第一中级人民法院审理的何艳伶与北京时尚华庭酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【（2018）京01民终3219号】认为，“合同中约定建筑面积共计40平方米，何艳伶虽主张该约定面积与实际面积不符，但其对于具体相差的面积并未提供充分证据予以证明。由于在签约时何艳伶已经到现场看过涉案房屋，且涉案房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，并非由单位面积的租金价格乘以房屋面积得出租金数额。何艳伶表示其在2015年12月底与时尚华庭公司的张翠金电话沟通房屋建筑面积不足一事，但并未就此提供证据予以证明。对于何艳伶以合同约定面积与实际面积不符为由主张返还租金的诉讼请求，本院不予支持。双方合同仍应当继续履行，何艳伶并不因此享有合同解除权。”
裁判观点2：承租人认为实际使用面积低于合同约定面积的，应及时提出。否则，在合同解除后再提出面积问题的，人民法院不予支持。
案例6：北京市第三中级人民法院审理的北京联合宾馆（普通合伙）与北京市朝阳区街道企业管理局租赁合同纠纷【（2015）三中民终字第04936号】认为，“对于联合宾馆提出实际使用面积低于合同约定面积的问题，因双方在实际履行合同的过程，联合宾馆已经明知实际使用的面积低于合同约定的面积，但其未及时提出，且其实际向街道企管局交纳的租金也低于合同约定的租金，其在合同履行完毕后，于诉讼中才提出面积的问题，本院不予支持。”
裁判观点3：承租人认为实际使用面积低于合同约定面积的，应承担相应的举证责任，否则法院对其要求重新核定租金交纳标准的主张不予支持。
案例7：北京市第二中级人民法院审理的陈居中与千禧丽源（北京）投资有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【（2015）二中民终字第9822号】认为，“上述三份协议中均确认涉案场地建筑面积为550平方米，陈居中签字接收场地时均未提出异议，诉讼中亦未提供充分的证据证明涉案场地建筑面积不足550平方，故本院对其要求重新核定租金交纳标准的上诉意见不予支持。”
（本文责任编辑:李元元）