广州城改迎来破局，“老破小”还有机会吗？
2021，广州城改破局之年。
走在最前面的，依旧是省三旧改造示范区黄埔。
不久前，黄埔鱼珠旧城更新改造项目，正式登陆广州公共资源交易中心，选择改造主体。
| 数据来源：广州公共资源交易中心
这是第一个亮相的旧城改造项目，这将为广州城改提供范本和思路。
无独有偶。
在越秀区“十四五”规划中，提出了推进环市东、五羊新城片区城市更新改造，打造广州中央活力区。
种种迹象表明，广州城改即将迎来窗口期。
| 广州机会之城
其实，关于老旧小区改造，在2020年全国两会上就有重点提及。
7月20日，国务院办公厅挂网《城镇老旧小区改造工作的指导意见》。
意见指出：
2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。
与去年相比，规模增加了一倍。
力争到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。
| 图片来源：国务院办公厅
有了政策上的顶层设计，广州也在加大旧城改造的力度。
在9月发布的《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》中，就有提及旧城改造的内容。
未来的三到五年内，广州将推进约16个旧城改造项目（微改造项目除外）。
当中，就包括公开亮相的鱼珠旧城，以及天河六运小区、天河沙河、黄埔石化大院、港湾一村、二村、越秀南洋电器厂等旧城项目。
| 数据来源《工作方案》
一般来说，老旧小区往往位于城市的黄金地段，周边交通、教育、医疗等配套相对集中，土地价值高，备受市场关注。
|广州旧城改造政策
当然，这也是楼市的一个机会所在。
比如，前两年大力推进的棚改，最大的特点就是大规模的拆旧建新，货币化安置，提升城市形象。
当时，二三线城市大量的棚改依赖的就是货币化改造，这导致很多当地的居民手上突然多了一笔钱，而这笔钱绝大多数都涌入了当地的楼市。
| 来源：数据来源贝壳
现在回过头来看，当年那一波周期的暗示，可以说是相当明显了。
| 深圳拉起横幅，我要棚改
图片来源网络
那么，随着旧城改造的推进，广州“老破小”还有没有机会？
我们可以先从五羊新城、环市东等板块来看。
2020年5月，五羊新城片区现行控规公布。
目前，片区策划方案正由住建局按程序提请市政府相关会议审议。
二手房网站上，业主们抬起价来可是毫不手软。
范围内的老破小房源，如寺右一马路、寺右新马路、海运小区、广信豪景大厦等，价格从原来的4万/㎡，涨到现在5万+/平。
部分楼龄新一点的，均价去到了7万/平，开价10万+的也有。
|来源：链家
价格如此火热，片区楼市却仍然活跃。
从链家的数据来看，五羊新城成交房源共411套，周期最短的只有2-3天，单价高达8.5万。
当然，黄金地段的本身就有旺盛的居住需求，但改造消息传出，无疑也给二手房市场添了一把火。
越秀区环市东片区控规调整，是与五羊新城片区同时进行的，不过，改造方案还在进一步确定中。
|环市东@细鹏拍摄
整个环市东，挂牌出售的二手房共有94套，价格从5万到7万+不等。
目前来看，邮电新村、先烈南路大院、青菜东社区、邮电小区、华乐路大院、青龙坊、黄花新村等老破小，进行改造的可能性比较大。
楼龄20年的青龙坊小区，有业主挂牌后一口气涨了30万。
|数据来源：贝壳
当然，这只是业主的报价，并不代表市场的行情。
周边在售的一手住宅有淘金半山豪庭、四季奕居、麓湖轩，其中淘金半山豪庭报价已高达10万/平。
员村区位优越，地处广州三大黄金CBD包围圈，左手珠江新城，右手广州国际金融城，更与琶洲隔江相望。
前几天，天河区政府网公布了员村的城市更新基础数据调查成果。
值得关注的一点是，从卫星图上看，员村多个老旧小区，部分持宅基地证，部分为国有产权，都在公布基础数据的范围内。
这些老旧小区建成年代久远，部分楼龄在25年往上。
公布数据的福金莲小区、华颖花园、东璟花园、员村新村、旭日雅苑、穗乐花园等，二手价格在3.7-5.3万/平之间；
|华颖花园行情
而石东花园、员村西街5号大院等，没有业主放盘。
位于天河北的邮通小区，属于邮电单位的房改房，建于上个世纪80年代。
根据改造的初步设计方案，邮通小区将整体拆除，然后建设《天河壹号》项目，完善城市功能和提升城市形象。
|邮通小区现状
邮通小区最新二手参考均价约6.16万元/平，不过业主都已收回挂盘了。
|来源：链家
新房价格，参考同属于天河公园板块的天麟府·瑧林，在售113-172平二至四房，报价10万元/平。
阿拆有位粉丝，之前看了几次邮通小区，都嫌弃太破，如今想买也买不到了。
邮通小区内心OS：“曾经的你对我爱搭不理，现在的我让你高攀不起。”
旧城改造，能给到多少补偿，广州其实没有统一的标准。
不过，广州城改速度最快的黄埔鱼珠，也许给我们提供一定的参考：
三种补偿方式：货币补偿、原址产权调换、异地产权调换。
住宅货币补偿：以2013年12月23日房地产市场评估确定被改造房的补偿标准。
· 框架结构：15000元/平
· 混合结构：14000元/平
· 砖木结构：13000元/平
临街一线商业用途房屋：首层31000元/平；
原址产权调换：证载面积*105%
异地产权调换：证载面积*115%标准调换至瑞东花园安置
许多年前，深圳、杭州一些投资客热衷于有改造预期的老旧物业，在市场上“以小博大”，创下“一夜暴富”的传说。
近期，“博拆迁”已经成为我们粉丝咨询话题TOP1了。
广州的旧城改造，无疑是一个风口。那么，值不值得一搏呢？
我的观点是：理性上车。
购入旧城的老破小，一般基于三种考量：一为博拆迁，二为学位，三为自住。
学位是老破小的价值之一，其配套的学位，至少是中等偏上的；
不过，老破小房龄过高，建筑设计落后，自住的舒适度有限，在出租市场上优势也有限。
|老破小
至于博拆迁，或许能享受到旧改带来的红利，但是，这里还是要提示一下风险。
其一，难度高。位于黄金地段的老破小，周边配套完善，房价高，居民预期高，拆迁成本高。
而且，受制于土地面积、容积率以及城市规划，推倒重建，按照1:1复建，留给开发商的蛋糕，并不多。
今天，就有人和我吐槽说，有开发商已经在做六运小区内部方案，成本高到吓人。
其二，周期长。从提起改造，到规划落地，再到拆迁补偿，周期十分漫长。
之前，我们讨论群里有人说，“员村我同学博拆迁买了七年整，鸦雀无声，再耗七年，估计他都退休了。”
更不用说，很多人都处于信息链的最后一环，要注意高位接盘的风险。
值得一搏吗？
手头有闲钱、等得起，博一博也无妨，退一万步讲，即使不改造，房子还是有使用功能在的。
但是，如果孤注一掷，或是想着“既要又要还要”，还是需要慎重考虑。
————旧改秘密，偷偷说给你听————