实探！核心区再次预供地！重庆新地王之争即将开始！
（图源网络）
01
最近又出供地预告了。
重庆的供地相比往年减少了，但是数量还是不少。只不过这次供地预告的重点是，这三块地，都是那种众多开发商们盯了很久并且都想搞到手的地。毕竟李嘉诚曾经说过：
“地段，地段，还是地段！”
三块地一块在西永赖家桥，一块在杨家坪，一块在红旗河沟。
随便拿出来一个，都能让竞拍场呈现出胶着的车轮战效果。
02
1）西永地块
西永这块地昨天放出来的起拍价高达7740元/平，惊为天人。
（图源锐理数据）
这块地附近相对来说比较成熟了。由于时间比较紧，我没有实地去考察。但是单从地图上看，这个位置就非常不错。
地块周围已经聚集了今年比较火热的新盘不说，往南直线距离大概1.2公里左右就是轨道一号线赖家桥站，距离微电园站也不到2公里。
（图源高德地图）
不到2公里的距离意味着周围龙湖的两个商业、微电园的众多企业，都在这块地够得着的范围内。并且，这块地的容积率仅有1.5！
周围的几个新盘容积率都比它高一些，这块地盖出的新楼盘竞争力在西永这一片可以说很强，不做点精品小洋房出来都对不起这块地的位置和容积率。
这么好的一块地，我认为价格可能会打破今年西永的8K出头的天花板。
相比起西永其他已经拍卖的土地，除非再来几块比它位置更好的，否则这块地要是再卖不出好价格，西永目前的地价也就那样了吧。
2）大杨石地块
（图源锐理数据）
杨家坪这块地原来属于铁马厂，我去实地考察了一下，离老地王不算远。
如果说老地王在杨家坪商圈扩容之后的范围内，那么这块地是不管杨家坪商圈扩容与否，它都是正儿八经的在商圈辐射范围内，毕竟步行距离只有900米左右，正常步行速度也就差不多15分钟。
由于坡区今年拆迁项目太多了，以至于我当时误把旁边正在拆迁的一片老房子误认为是这次卖的地。
（图源：九龙坡区人民政府）
（图源：九龙坡区人民政府）
经过调查，地块旁边拆迁的老房子是新华六村。
（实拍）
值得注意的是，由于九龙坡老城区的地形比较复杂，地与地的高差较大。这块地在西子路的下面，地势较低。可能会存在部分楼栋视野不佳的情况。
虽然有不利因素，但是这块地是今年九龙坡供地开始，条件在前20%的地之一。所以，当优势大过劣势的时候，劣势就可以忽略不计了。
其优势在于，周围已有的商业、医疗、教育配套已经高度成熟，还有预计2024-2025年通车的轨道18号线、九龙半岛的升级改造规划，以及杨家坪商圈扩容之后，这块地就会从“杨家坪商圈辐射范围内”升级为“杨家坪商圈范围内”。
这块地前途一片光明，希望得到它的开发商可以利用好它已有的价值、挖掘出它的潜在价值，给重庆人民做出一个惊艳的项目。
（实拍）
关于它的成交价格，我认为会打破目前重庆土拍成交楼面价13549元的价格，大胆设想一下，它没准会突破1.5w。
如果成交楼面价格破了1.5万，未来项目的价格可能会在2.8w左右一平；如果楼面价更高，可能得到它的开发商会忽略掉豪宅税，做个偏向于高级改善的项目。
会有大佬为它买单的。
3）观音桥地块
（图源锐理数据）
这块地属于观音桥组团，实则在渝北红旗河沟。
如果说上面那块大杨石地块位置核心，那么红旗河沟这块地位置可以说是王炸。
这块地拥有重庆核心区内不可多得的优势：
平。
（实拍）
并且周边配套非常的成熟，出门就是轨道红旗河沟站2号出口，旁边的公交站集合了通往各个主城区的车次，坐轨道一个站就到观音桥商圈，并且周围的教育配套也齐全。
（实拍）
从地理位置上来说，红旗河沟本身就是在渝北区和江北区的交界处，所以从此地去两个区都非常方便。因此，这块地做出来的项目，受众面会非常宽泛。
但是这块地的弊端在于，目前红旗河沟周围整体的样貌有些老旧，并且红旗河沟不仅仅是轨道的交通枢纽，还是大客车的交通枢纽，所以周边不会特别安静。
（实拍）
只不过这点也是核心区的通病，相对安静和交通发达基本上是鱼与熊掌不可兼得。如果想兼得，钱包里的米米要足够。
说起价格，我认为红旗河沟这块地的价格和大杨石的价格相差不会特别多。毕竟大杨石是纯居住用地，而这块地包含了商业，注定价格不会高得非常离谱。
如果说具体相差多少，我不能给出答案。
因为观音桥附近太久都没土拍，去年和今年没有参考，不好推测价格，也无法预测开发商们为了得到这块地，能红着眼睛把价格抬到多高。
做出来的项目售价，也要看是哪个开发商。比如重庆某几个知名大开发商的品牌溢价和保值能力之高是路人皆知的。
或者说，有一些不可描述的内涵又隐晦的因素，会让这块地成为打破重庆地价和住宅项目售价天花板的一把重锤。
03
这三块地对比下来，西永那块地更适合做一些接地气的亲民项目，类似小洋房或者小高层；
杨家坪这块地我认为可能会是高改，可以拉高杨家坪住宅项目的整体水平，起到一个标杆的作用；
而红旗河沟这块地，3.5的容积率算是在核心区中容积率偏低的。但是相对于真正的低容积率，它还是高了些。所以，未来它大概率是个外侧底商，内侧高层的项目。
大杨石和红旗河沟这两块地，我确实在它们两个身上抱了蛮大的希望，毕竟核心区太久都没供出来几块像样的地了。
重庆的供地量相比起其他城市确实多，只不过大部分地的位置都比较远。所以从地段质量上来说，整体质量有点堪忧。
相比起新区，核心区的地实在是少得可怜。不是因为核心区小，而是供起来没那么麻烦的地（拆迁价格没那么离谱且面积适中）太少了。
所以核心区一直是“地荒”的状态。地荒的直接后果就是核心区的新楼盘稀缺，只要位置、配套和环境好一些，搞不好都要摇号买。
这也侧面反映了一个事实：重庆不缺新项目，缺的是核心区内的高质量（好地段、成熟配套、交通方便）项目。
04
今年重庆上半年的楼市还是挺能打的。
从土拍方面来说，楼面价破万的破万、破8k的破8k；
从房企方面来说，没熬过黑天鹅的已经倒了，剩下的依旧坚持建设或者持续拿地；还有外来房企首次入渝，打算在新区大展身手；
从房价上来说，综合15期左右冰山指数给的数据来看，二手房价格总体来说还在水面上一点，涨幅缓慢但是非常稳定，黑天鹅稳定过后没出现过暴涨暴跌的数据；
新房方面，普通的刚改项目会把价格维持在豪宅税以下，但是核心区的高改项目的价格会随着市场的情况水涨船高，部分高改项目会不在意豪宅税这一点。
（近4期冰山指数）
结合大环境来看，重庆今年的房价依旧会比较稳。刚需朋友们可以借着今年的大好机会抓紧时间上车；投资的朋友们要好好斟酌一下，切忌盲目投资，尤其是外地朋友。
重庆的楼市情况比较复杂，尤其是二手房，会存在你认为的好地段卖不上价，但是隔了一条街的盘价格惊人这种情况。
所以还是比较考验购房者对重庆的熟悉程度、对重庆楼市的熟悉程度以及购房经验。
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E·N·D
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原创：北十七
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