Aurora Highlands 的租金涨多高了 ？
月初帮客户查询 Aurora Highlands 出租和销售情况，不查不知道，一查挺有感触。
节日期间，非常时刻，人心惶惶的，我想，不如索性就这个轻松的话题聊聊吧。况且，咱们华人的大年，传统上要到正月十五才算正式收尾，今天初四，正在年头上呢。
今年国内的春节，被新型冠状病毒干预了很多，进入除夕新年这些天，随着发病人数愈发多，媒体报道更广泛，信息也更透明，百姓的防范意识已经非常强烈。现在加拿大也有了确诊病例，加上一飞机可能被感染的人不知所踪，恐慌情绪蔓延的很厉害。
父母所在的北方城市，历来是 “躲进小楼成一统，管他春夏与秋冬” 的室外小桃园，过年这些天，在外边聚会的百姓也明显减少。伯父的儿子们，秉承山东人家 “小子拜年” 的传统习俗，初一早晨必然过来给父亲拜年，这项坚持了几十年的习俗，今年首次被病毒事件打断，改成电话和视频问候。
我相信，这次的新型冠状病毒事件，给我们都上了非常重要的一课，它不但让人们重拾敬畏之心，也考验了人与人之间的友爱，尊重，和包容。众志成城，一定很快好起来。
言归正传，Highlands （高地）社区属于 Aurora 比较传统的老区，它既不像 Aurora Village 那么古旧，动辄百年以上物业，其中很多被列为文化遗址；也不像 Bayview/Wellington 东南，商业巨头，富豪家族鹤立鸡群的居住地；更不是靠近 Leslie / St. Johns 逐渐被开发的新区，豪华气质和文化底蕴均待积蓄。
Aurora 整体不大，优质资源却不少，有大多伦多地区最好的男子私校之一 St. Andrew College ，Highlands 社区距此举步之遥。Aurora High School 是排名历来靠前的好高中，也涵盖在该社区大部分街道范围内。
Aurora Highlands 是我个人最推崇的 Aurora 社区，过去曾专门写文介绍。区内大树参天，街道宽广，房子设计大气，夯实耐住。尤其值得特别提出的是，它的优异人文。
Highlands 社区内居民，本地西人占多数，而这些本地人中，多数是英国后裔，所以走在街道上，看到的前后院园林设计，争奇斗艳，很有欧洲风格。近年来有很多华人和中东人入住，也侧面推高了本区房价。
如同大多伦多的多数社区一样，Aurora Hignlands 物业价格这两年开始缓涨，去年12 月尤其表现不俗，目前的销售价位在2016年和2017年之间。追上 2017年初的价位尚有距离，但趋势已经显现出来。
我给自己客户的建议是，如果您的物业满足以下两个条件，目前暂时可以考虑不卖。
1. 不着急卖。2. 有好租客住着，并且，租客短期内并无搬走的意思。
其一，不着急卖就不卖，理由不言自明。安省房市经过两年多的调整，至暗时刻已经过去，目前一切都向着好的方向发展。未来走势如何，谁也不知道，比现在更差，很难。任何时候卖房，都是好时候；再等等，也许是更好的时候。这是我个人看法，卖家有最后话语权。
其二，如果您的物业里住着好租客，更多了一个不卖房的理由。
好租客本来就是房东最大的安慰，对于暂时不想卖房的房东来说，简直就是救命稻草。
租金抵开销，不从自己口袋里另外拿钱，静等物业升值，目前来看，是最好的安排。
一个让房东和投资客人顾虑的事实是，近几年买入的物业，除了 Condo，镇屋，而且要在好地区，可以做到开支平衡；诸如独立屋，新建镇屋等大户型物业，租金很难打出全部开销。尽量用租金覆盖更多的开销，成了多数房东的愿望。
这就涉及到涨租金的事儿了。我知道有些房东客户对此犹豫，觉着涨租会影响和睦，租客故意生事儿，或者，更坏的结果，不续租。我个人认为，这些担心大可不必。
涨租是房东的权利，是否接受，是租客的权利。房东考虑是否涨租时，只要符合政策要求，合理合法，大可不必把“租客怎么想”放在首要位置。
房东要综合考虑的是：目前市场已租价，待租价，以及求租物业在市场上的挂盘天数。
比如，您 2017 年签租约，月租 $ 2000，当时的市场价介于 $1900 到 $2050 。
2018 年和 2019 年的租金涨幅上限都是 1.8%，2020 年则是 2.2%。关于政府出台的租金涨幅上限以及特殊情况处理，请房东们上网参考政府相关规定，这里不再赘述。
我认识的多数房东，遇上从不惹事儿的好租客，基本不会在租约满一年后立刻想着涨价，比如这个例子里，您也许错过了 2018 年，但 2019 年初，您决定涨租，$2000 x 1.8% = $ 36 ，您的月租金就成了 $ 2036 。转眼又过去12个月，您今年还想涨租，$2036 x 2.2% = $2080 / 月。
我们看看 Highlands 的当下租金涨多高了。截止到今天，Aurora Highlands 的待租物业一共有 6 个，比较接近，只是比较接近哦，上述例子的，有两幢，分别是24 Petch Cres 和 62 Golf Links。两个物业都是双车库，使用面积都接近 3000尺，4个卧室，3个卫生间；前者要价 $ 2350，市场已经停留 31 天；后者要价 $2500，市场已经滞留 58 天。需要提醒房东的是，即便今天签约，租约起始日不会是今天，租客需要完成更改水电煤气等入住前的手续。
再来看本月已租的一个类似物业，126 Murray Dr 独立屋，使用面积近 2000 尺，3 卧室，2 卫生间，要价 $2200，满价租出 $2200/月。签约日期 1 月 8 日，物业状态 “空置”，市场停留日期：85 天，算上入住日期 2月1日，从上市到租客搬入，物业空置一共 108 天。
通过比较，客观说，Aurora Highlands 的租金，如果拉长加宽比较，涨幅与三年前相比，大约上涨 8 %。强调一下，这里说的是 Highlands，独立屋，其它地区另计。
如果从市场涨幅上看，房东有必要涨租，8 % 不是小数。
粗略算笔账，看看是否值得，还是上边的例子：市场停留 108 天损失租金 = $ 7900 ，经纪佣金 = $ 2200 加 HST，换租客必要的物业清洁和修缮，房东期间要负担的水电煤气费 = $ 1000 ，花费接近 $ 11500。还不知道新租客是否会像现租客这么好。
这样说，好像我不支持房东涨租，呵呵，并不是。都知道换租客，房东重新上市求租，是涨租的最佳时机。现租客住着不愿走，对我来说是好事儿，我见过太多的赖租客，真不愿为了2.2 % 失去得之不易的好租客。对于多数房东，总不涨也不是个事儿啊。
那就涨吧，从今年开始涨，积少成多。前边的例子，当年的签约租金，已经在当时市场价的上游，认真算起来，第一年到第二年房东已经赚到，第三年持平，所以，如果您错过了前三年，也没有什么大损失；而今迈步从头越，而且，前几年都没涨，现在房东要求涨，无可厚非，租客应该也不会有什么抱怨吧。