房产投资高手 年赚200%：他人忽略的地方，藏着你的超额利润
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，请教一下，凤岗大运城邦和名流印象的房子单价多少值得入手？据说深圳地铁10号线会在大运城邦有一站，消息靠谱吗？
回答：10号线东莞延长线落地周期很长，从深圳到东莞通勤时间最长一个小时，外延出去的土地不算稀缺，可以投资的标的越多，涨幅越慢。东莞的房子跑不赢深圳大盘。
如果能开发深圳房票，建议优先入手深圳。东莞虽然是环深城市中比较投资的城市，你看到的是你的机会，但更重要的是市场的机会和未来更有购买力的人他们的选择。凤岗现在是一些买不起深圳的本地人和小老板在买，城市化程度和前景是有限的。只能优中选优。
提问：不好意思，我又来提问了，最近一直研究你的星球，比较感兴趣只吃蛋不杀鸡这个操作方法，目前手上的全款房估计可以贷到170W，按照市场上的抵押产品，但是每个月月供要2W多？这个压力有点大，后面还要还新买的房子的贷款，更是雪上加霜。目前手上125W，全款房可贷款170W，有两张房票，能不能指点一下如何操作？
回答：很简单，新手留足2年月供即可。剩余子弹都可以继续加仓。
一名职业投资者，买入之前，现金流进出都要列出来。哪里有富余，哪里需要抹平，怎么抹平，都安排好了。
说说断供这件事。最近网上风言风语，到处传cf客断供。但稍微有点经验的，略微推敲就知道这种属于造谣。什么样的人会断供？
一种是刚起步阶段，短时间内买入多套房产，用了极高的杠杆和融资成本，现金流没有算好的疯魔流。
一种是没什么底仓，买的基本都是贵妇CEO盘，几年不涨，无法变现，遇到现金流一紧张，就要面临断供卖房。
而一个正常的人，四平八稳买过三四套房，经历过一两轮大大涨后，就会发现，自己的负债率无论如何也提不上去了，每新增一笔贷款都无比困难。
而cf客，则比普通人更加谨慎，涨幅更高融资能力更强。三年前的月供压力，今天转眼就小了50%。只要你愿意停下来，随时都可以还清负债生活腐败，代价是停滞不前迅速掉落阶层。
提问：花山10.15号的土拍，楼面将接近15000！花山到底是一个什么样的存在？感觉开发商不会傻，政府肯定有规划。
回答：花山环境好，有山水资源，属于光谷东的后花园，高价土拍地未来入市产品定位都是改善盘。前期花山的产品刚需盘居多，未来二手市场会两极分化。花山有产业，也有地铁，教育资源的利好，对区域整体房价的提升有很强的预期。
提问：房市各个板块代表队各个小区的马拉松比赛，一二年的涨幅并不代表以后5-10年能跑赢。选筹大于信贷，信贷大于微观小区户型楼层。只看微观笋，只看宏观涨，都是耍流氓对么？如何能从各种信息得到有价值的信息？
回答：我认为买房这件事情中，“买不买”是体，“买什么”是用，“怎么买”是术。这三个环节只要你开始关注，你都会获得大量的信息，而你唯一可以确切把控和甄别的只有你自己。
你的购买意愿，买入目的，预期收益，选筹偏好，资金情况，购贷资格，看房经验，价值认可，家人支持等等，只有你自己本人才知道，你把这些条件编成一个筛子过滤各类信息，再多再杂你都不必焦虑。
体>用>术，每个维度带来的投资回报不属于同一个数量级，相互之间从理论层面没有优劣尊卑之分。你要全国范围内的资产搭建，拉高负债分散风险，就应该重视“体”。你要板块轮动套利，布局城市仓位，就应该研究“用”。你要ABC单，网红民宿流，凤冰，要快速的赚钱，就需要挖洞发掘“术”。
我唯一要提醒你的，也是被很多人忽略的一个重点就是：时机。看准时机的人，随便买都能躺赢。
提问：房姐，做专业的房产投资人有哪些盈利点。谢谢！
回答：知识星球内部资料有各个流派的赚钱模式，建议先学习下。详见内部资料《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》
提问：美丽的小姐姐，最近很迷茫，我先说哈现下的状况吧，我和老公名下各一套房，他全款房无贷，我的有贷款月供9k，我无业全职带孩子，去年老公创业亏了200多万，到现在不及时止损还要继续投入，我逼迫他买房投资挽回点损失，现在手上子弹不多，能凑到100子弹，如果jlh让他sfsd去买琨御府或者招商樾望，要是抢到了我们都没什么收入房贷都成问题，如果继续让他创业很可能亏完了，该怎么办呢……
回答：顶着很大现金流压力创业的话，很多动作会走偏。创业和做生意不一样，创业需要极度专注、心无旁骛，而且只追求长期回报，1-10年内可以接受完全由投资人养着，不追求任何短期回报。
因此，投资房产如果是负现金流状态，和创业天生是冲突的。如果拉平到了正现金流，倒是没有什么冲突。毕竟，运营存量房产并不麻烦，也消耗不了多少精力。
投资房产和做生意是不矛盾的。前者需要消耗现金流，后者赚取现金流，完美互补。做生意和打工没有本质区别，都可以很好地配合投资房产的动作。
已经投入很大，后期也看不出什么产出，及时止损，切换赛道也很重要。
提问：是否应该出售一部分京沪高价房产，转移到资产价格更低的其他TOP20城市呢？未来涨幅比例是否是其他TOP20城市更高呢？其他TOP20城市房产总值低构建负债困难是否是还要保留相当比例航母在京沪的原因？是否同意：某种程度上，京沪房产价格的风险大与武汉郑州重庆这样的城市？
回答：各有各的潜力，各有各的风险。一线城市的好处是上不封顶，中高档住宅在全盛极盛时期完全可以和其他城市拉开5倍10倍的差距。无非是看拥有层峰购买力的那些人最后有多少比例留在顶级城市，还是相对分散在各个TOP20大城市。
以欧美的经验，如果是市场行为，因为现代服务业是有网络效应的，城市间竞争最后要遵循马太效应，强者恒强。现如今强二线的崛起，很大程度上是行政调控的结果，各种给政策。
提问：亲爱的房姐，你好。17年市场火热的时候，买了长江凯旋城的房子，均价过万，3房、二线江景、精装。目前长江新区没批，请问是不是投资失败？
回答：长江新城的兑现时间10年以上，做好长持准备。详见知识星球内部资料《99%的新区会失败 以鬼城收场》
提问：有些炒房客买带地下室的房子，目的是什么？
回答：俗称鬼牌。比如说一楼带地下室地下室上产证面积，顶楼复式，特别的老破大等等非常特别一般难以见到的房子。鬼牌是一种通用的说法，这种房子运作的好，回报率可能惊人；运作的不好，收益率也非常的差，还有可能卖不掉。多军老手喜欢。
提问：房姐你好 汉阳十里铺阳光城 十里新城小区 3楼毛坯 两房的 ，3楼的会折价8%，多少钱一平算笋盘价？市场价是多少了？
回答：低楼层最新成交价在1.8左右多少算笋？这是一直困扰大家的问题之前给出的答案是7折算笋。但是真正去实践过看房200套的圈友都知道，能买到7折笋是非常难的。需要有特殊关系，特殊渠道，特殊信息来源才可以，这些资源都是需要时间的沉淀。新手刚开始淘笋，不可能拿到一手信息，刚开始肯定是中介圈里先转一遍，然后他们会通知关系好的客户，等这消息传到你耳朵里，可能是十手信息了。新手目前能淘到8.5折笋，已经是很不容易了，不想费精力淘笋，可以直接尝试跟业主砍价。
提问：用三张信用卡还月供，月供每月3.5万，信用卡都是10万额度，请指示怎么使用。感觉每月都要净流出3.5万，怕捅篓子。拜托详细明示
回答：空当接龙，三张卡先分组，如果每张10万正好一张卡一组账单日和起刷日尽量靠近，缺的人工补一下，保证持续稳定输出。30万输出预计可以在20-24万左右，还款大半年足够了。详见知识星球内部资料《信用卡的正确用法 99%的人都用错了》
提问：房姐你好，我目前看中锦绣长江一期一套房子，但是卖家的房子有抵押，请问怎么操作可以规避风险，谢谢！
回答：1.房产有抵押，谁来解押？正常情况默认房东自己解押。房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。最末等是买家自己出资解押。建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。2.房产有抵押，需要确认什么风险？房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。3.如果买家出资，如何解压？网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。
提问：房姐晚上好，接着前几天问的问题，南京边上的镇江句容宝华商圈，看的恒大的二手房离4号线终点站仅3公里，城际轨交在建设中。这个地方近两年基本价格稳定，现在可以投一下子吗？还有绍兴柯桥的柯西片区也有杭州的城际轨交在建，请问值得一投吗？望房姐帮助解惑，十分感谢！
回答：都不建议买
韭菜盘，收割一波后永远站岗。没有人口净流入的城市，房价站不住脚。赌场也有很多人赚钱了。但是赚钱不代表不是赌徒，有人赚到钱不改变赌场必赚赌徒的性质。
提问：房姐，你好，听你回复网友说上一次买房最好的时间是10年前。这10年最好的机会是今年，想向你请教
回答：判断市场情绪，最低谷买入，最高涨卖出。武汉楼市涨幅也是有周期的，根据以前的历史数据是每4-5年一次
平稳或缓涨期你不买，难道指望大涨期和韭菜一道慌慌张张拥挤入场？
你永远不知道什么时候是抄底的最佳时机，也不要妄想能赚到最后一个铜板。宏观上判断大趋势。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。