关于逾期交房或者逾期办证违约金相关问题的解析

当卖房人逾期交房、逾期办证的时候，如果房屋买卖合同约定了逾期交房、逾期办证违约金，那么买房人在提起诉讼要求过户办证的时候，一般会要求卖房人支付违约金，而逾期交房、逾期办证的违约金通常不低，有的甚至高达数十万元。但是，很多时候，逾期交房、逾期办证时间已经过了三年，而且违约金约定数额较高，那么这时候起诉，违约金并不一定会得到支持。哪些时间段的违约金能有效主张？约定比率是否过高？这些都是焦点问题。本文专门针对逾期交房、逾期办证违约金的相关问题进行分析解答。

一、合同约定逾期交房或者逾期办证的违约金按日或者按月累计计算，那么每日或者每月违约金3年的诉讼时效分别计算

如果房屋买卖合同约定逾期交房或者逾期办证的违约金是按日或者按月累计计算，那么每日或者每月逾期交房或逾期办证违约金构成一个单独的债权，分别计算诉讼时效期间。此种情况下，起诉时，即使约定的逾期交房或者逾期办证违约金的起算时间已经超过了3年，没有超过3年的违约金依然没有过诉讼时效。

法律依据：《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”

案例1：惠州市中级人民法院（2018）粤13民终3762号商品房预售合同纠纷裁判理由：本案中，原、被告约定的交房时间为2014年12月31日前，被告逾期交房，按约应自2015年1月1日起开始向原告计算支付逾期交房违约金。鉴于原、被告约定的逾期交房的违约金是按日为时间单位累计计算的，而每日所产生的违约金均属于单独的债权，故原告诉请的逾期交房违约金，其诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。

案例2：惠州市中级人民法院（2018）粤13民终4219号商品房预售合同纠纷案裁判理由：原、被告约定的逾期交房的违约金是按日为时间单位累计计算的，而每日所产生的违约金均属于单独的债权，故原告诉请的逾期交房违约金，其诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。

二、合同约定逾期交房或者逾期办证的违约金为固定金额的，违约金3年的诉讼时效从最早可主张之日计算，也就是说过了3年后很难再拿到违约金

如果房屋买卖合同约定逾期交房或者逾期办证的违约金为固定金额的，卖房人因逾期交房或者逾期办证而应当支付违约金却没有支付，便侵害了买受人获得违约金的权利，逾期交房或者逾期办证违约金诉讼时效从买受人知道或者应当知道权利被侵害之日，起算3年。

案例3：湛江市中级人民法院（2018）粤08民终188号商品房预售合同纠纷案裁判理由：本案中，按照刘某、蔡某分别与鑫泰公司于2012年6月23日签订的《广东省商品房买卖合同》第八条和第九条的约定，鑫泰公司应当在2013年8月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付刘某、蔡某使用，鑫泰公司逾期超过六个月交房的，鑫泰公司向刘某、蔡某支付已付房价款千分之十的违约金。由于鑫泰公司直到2014年3月1日仍然没有将经验收合格并符合合同约定的商品房交付刘某、蔡某使用，从2014年3月1日起，刘某、蔡某就知道或应当知道其权利被侵害，其可以请求鑫泰公司支付已付房价款千分之十的违约金，故本案的诉讼时效期间应从2014年3月1日起开始计算。

三、商品房买卖合同约定了违约金数额，只要不超过民间借贷利率上限，通常认为不算过高

虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条规定了关于逾期交房及逾期办证损失的计算方法，但是司法解释适用的前提是当事人没有约定违约金或者损失数额。如果有约定违约金，则并不以司法解释规定的计算方法计算损失数额，也就是不以该司法解释规定计算标准来衡量违约金是否过高。所以约定的逾期交房或者逾期办证违约金只要没有超过民间借贷利率上限，通常不算过高，不需要调整。

案例4：法院惠州市中级人民法院（2018）13民终4409号商品房销售合同纠纷案裁判理由：对于合同约定的违约金是否过高问题，日盛荣健公司未能按约定交付房屋给买受人，在逾期期间实际是占用了买受人的购房款，但双方合同约定的违约金计付标准并未超过法律规定的民间借贷利率的上限，故日盛荣健公司主张合同约定的违约金过高没有依据，不予支持。

案例5：厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第2765号商品房销售合同纠纷裁判理由：关于合同约定的逾期交房违约金是否过高并应否予以调整的问题。本院认为，翔鹭公司以合同约定的逾期交房违约金明显高于同地段同类房屋租金价格，明显高于买受人可能遭受的损失为由，请求予以调整缺乏依据，理由如下：其一，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”可见，在双方当事人签订的合同未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，才以同地段同类房屋租金标准作为违约金数额或者损失赔偿额的确定依据；其二，《商品房买卖合同》约定，买受人逾期付款不超过60日的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过60日后合同继续履行的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。出卖人逾期交付房屋不超过60日的，应按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，逾期超过60日后合同继续履行的，应按日向买受人支付已付款万分之四的违约金。可见，《商品房买卖合同》对买受人逾期付款与出卖人逾期交房所约定的违约责任是对等的；其四，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人逾期交房超过60日后合同继续履行的，应按日向买受人支付已付款万分之四的违约金。该约定违约金未超过中国人民银行同期一年期贷款利率6.65%的四倍。故，本案中不存在约定违约金过分高于造成损失的情形。

四、买受人不知道商品房不具备约定或者法定交付条件，而接收了商品房，卖房人仍需支付交房之后的违约金直至符合约定或法定交付条件时止

卖房人没有按照约定或者法定条件交付商品房，但是买受人接收了商品房，如果买受人不知道商品房不具备任一约定或者法定交付条件，卖房人仍需支付逾期交房违约金，违约金计算至商品房满足交付条件时止。

案例6：广东省珠海市金湾区人民法院（2020）粤0404民初1420号房屋买卖合同纠纷案裁判理由：《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条又规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。”本案中，被告于2019年8月25日向原告交付案涉房屋，但届时，案涉房屋并未符合约定和法定交付条件。被告是否应承担逾期交房责任，关键在于原告是否在知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房。案涉房屋虽然在交付时已经敷设燃气管道，但是截止至2019年9月11日，实际并不能开通燃气。结合原、被告提供的证据和庭审陈述，无证据显示原告在知悉案涉房屋不能开通燃气的情况下明确同意接受案涉房屋。因此，本案不能适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条之规定。原告有权主张截止至案涉房屋符合约定和法定交付条件之日即2019年9月11日的逾期交房违约金。

近年来，大量案例显示：开发商收了房款后却以各种理由逾期交房、逾期办证，严重侵害买受人权益，而买受人习惯拖延处理或者放任不管。一旦出现开发商公司负债、解散、破产的情况，届时再起诉便意义有限。如果不能起诉公司，是否可以起诉股东或者老板？公司具有独立性，通常来讲，股东或者老板不需要承担责任。