我紧急去了趟海南
我在海南听过很多两极的观点
比如海南已经成为了东四省，整个人群结构在旅游的带动下形成了半壁的外来人口的导入，但是自贸港的概念，似乎要把海南带往另外一个方向。整个省刚刚稳定的人群结构似乎又要经历第二次洗牌
这个城市会往哪个方向发展，这个城市的房地产会怎么样，我不太想看别人公众号上写的那种正确的废话，所以我紧急去了趟海南，直观感受下这块神奇的土地
海南这个城市如今房地产的情况怎么样
其实有点出乎我意料的是，自从调控政策之后也有两年的时间了，整个楼市已经缓过来了，成交量开始回涌，而且房价已经不太便宜了，沿海部分遍地都是5万+的单价，而且还供不应求
而大部分买海南的理由似乎很简单，想要买这一片海，也想买这片海上的空气和自然环境
这似乎成为了海南楼市对外的唯一理由
海南能够有今天，这一定是关键因素，光靠着这一点就给这个城市带来了大量的外来人口居住，充沛了城市人口，也带动了这20年的城市发展
但是否是唯一因素，或者说未来的海南，是不是也只能“靠山吃山，靠海吃海”？
我们试着把眼光稍微宏观一点看看这个城市
过度依赖海景资源的旅游开发，让整个海南出现有点不太平衡的现象
我们仔细看海南的基建路网基本只围绕着海岸线排布，而且城市肌理围绕着海岸线已经出现分化
靠海的高楼林立灯红酒绿高物价消费，但是进入到土著传统的居住区就破旧的严重
亚龙湾所有的资源都给到酒店，而酒店占据城市资源，只给旅居人口私享，这种边界感会产生非常明显的消费落差
很明显，如果海南还是按照这样的趋势下去，一定不是这个城市想要的
包括后期人群和人群的冲突也会反噬旅居这个行业，土著与外来人口享受的城市资源不匹配也为城市发展埋下一些隐患
所以在这个维度我们似乎可以理解海南出那么多精细的政策，从宏观的自贸港到微观的限制小户型产品开发，再到一直听到的限制海岸线的开发
每一点都是为了整个海南转型做准备的
但是转型去哪里，我想很多人会和我说自贸区或者自贸港的事情
确实这个顶层意识给海南带来了很多的宏观利好，但是这个概念是海南发展的外壳，在壳子下面，到底装的是怎么样的骨架血肉
全国有好多个自贸区，海南除此之外还有什么可以让自己走出一条路
这是我这一趟去海南的原因
我来到了三亚，可以说是整个海南唯一有潜力起势的地方
在过去20年里，三亚湾、红塘湾、大东海、海棠湾都已整体开发完毕，也就是说，整个三亚从西到东一百多公里的海岸线上，已经无处可以开发
除了崖州湾
而且因为历史原因，三亚各大湾区开发有点点粗糙，亚龙湾、海棠湾虽然是统一规划，但是开发模式多家房企共同开发，很难做到整体空间布局的合理性
红塘湾片区，又因为地理因素，地块较小，没有成片规划的条件
这样的背景下，三亚的土地可想而知，非常紧张，土地基本归于政府、军方，还有用于农业开垦，目前已经连续3年没有住宅土地公开拍卖了
这也是为什么三亚的房价是全国40个地级市里最高的
全国地级市房屋均价排名前五，来源：贝壳数据研究院
在这样的格局下，只有崖州湾一块成片且可待开发的土地。而这块区域也被自贸区选择为七个之一的试点位置
为什么会选择这里，除了这里有成片开发的土地，这里还有什么
当我们去谈论其他板块，这里一定开始说什么产业导入、发展规划，把调性拔高，但是崖州湾和其他所有区域不同的地方在于
这个板块必须成功
因为这个区域承载着两个历史使命，而且放眼全国其他地方，没有第二个选择
有两件国家战略性的事情必须海南去完成，也只有海南可以完成
一个就是农业，一个是南海
这里会是全球动植物物种资源引进中转基地
不要小看农业，在如今的国际形势下，中国自给自足的解决自己的粮食问题其实成为非常关键的因素
大家有没有想过，大豆我们为什么要从巴西进口，是因为巴西进口的大豆，加上路费加上关税，所有成本加起来都比我们自己种的要便宜
所以在市场经济下国内的农田是没有动力种植大豆的
而我们和外面的大豆差别在哪里，其实就是种子不同。如今国际格局有一场战争被刻意抑制，那就是种子的战争
优质的粮食种子直接关系粮储，特别是在如今的国际形式下
这也是袁隆平伟大的地方，通过优秀水稻种子的培养，才能创造更多的亩产，解决吃饭的问题
这件事在哪里做，海南
倒不是因为海南有多好，而是只能在海南做
就是因为海南独特的光照，水稻等农作物可以一年三次甚至四次的播种，所以研发的速度可以极速的加快，所以自古以来海南就是中国粮食种子培育和研发的地方，培育好之后再推广到全国各地去播种
全国育成的农作物新品种中，70%以上的品种都经过南繁。可以说，南繁是农业科技的创新高地，和转化科研成果的引擎，为国家粮食安全筑牢了创新底座。
正是因为如此，在现在的氛围下，海南就有了战略意义：发展高科技农业
这件事不是定一个方向试试看，是必须成功，不计代价的成功
粮储就是命脉
这个地方就选择在海南的崖州湾，定义为南繁科技城
第二件事不能说的太细，但是大家可能想想也都知道，就是南海
海南的特殊也是在地理位置，在海南是可以最快程度进入到深海领域的，各种科研考察以及军事力量来说都是非常重要的，这件事在南海局势下也显得尤为重要
所以我们发现，这是海南特别的地方，也是必须要成功的地方，一来牵涉国家命脉，二来没有第二个选择
所以海南的转型就是在这里
从这个维度你或许就可以很快理解为什么要抑制房地产，为什么不再发展海岸线，因为这个区域有更重要的事情要做
在整个自贸港的驱动下，深海科技以及高科技农业都会成为改变海南最根本的底色
所以这个时候我们再来整体理解崖州湾，理解南繁科技城就更有意义
这里的产城规划承载着更大的意义，这里的产城规划必须成功
而整个片区的运营方，也为项目的成功开发和运营，打下了第二个“必须成功”的保证
来自中国金茂
金茂这家房企，相信很多粉丝在我过去的稿件中看到很多关于它的故事，它在这里，是海南自贸港的排头兵，全国范围来看，它是城市运营的带动者
上海东方明珠2公里范围内，将近1/3的商办建筑都出自金茂，这其中就包括目前上海外滩最成功的“产城联动”项目，金茂北外滩
所以，成片规划开发这件事，金茂担得起“带动者”这三个字，而当这样的开发能力遇到三亚崖州湾的时候，我们势必会看到一个全新的三亚
以下为长图，请横屏查看
这个整张蓝图也就有了更多细看的可能
2018年7月，海南省政府与中国中化集团有限公司签署战略合作协议，海南省政府将支持中化集团牵头主导南繁科技城项目
而整个金茂对待这片土地，很明显也万分的紧张和重视，金茂进入三亚这段时间，全部在做产业投入，和崖州政府一同全力开发各类配套
包括三亚南繁种业科技众创中心、南繁科技城三甲综合医院
截至目前，已完成正式签约的产业及配套项目共40余家。其中包括中科院、农科院、中信农业等20余家国家级重点科研机构和产业龙头企业、10余家配套企业、10余家高新技术企业
而且除此之外你可以看到，金茂在打造配套的时候完全没有按照旅游地产的逻辑在做这个项目，而是规划了大量的医院、学校和道路
为什么，其实金茂自己也知道，三亚不再只是靠海吃海，这个城市需要真的驻扎产业，让这里的产业人员愿意拖家带口的过来，在这里生活在这里成长
所以才会规划这么多的城市配套
引入更多的产业人，当然其中有一部分也是希望他们可以住的更好
所以你可以看到整个大城规划里有一条非常波澜壮阔的城市公园景观带
而整个区域开发之中，所有的模块都是为产业服务，这其中当然也包括住宅
整个区域非常大，但是整个住宅的体量并不大，首批住宅一共一千多套，甚至可以说不是项目的重点
但是这首批住宅反而让我看到了金茂最强的产品力：三亚·金茂湾
我们都知道金茂最强是在做绿色科技产品系统，但是海南这个城市没有这方面的需要，但是金茂湾不论是户型设计，装修标准以及社区规划都是我这么久看金茂项目以来做的最好的
以高级灰/白为主色调的外立面，线条流畅，传承了金茂府系产品的仪式感
去过三亚的朋友应该知道，这里的楼盘基本采用塔楼点式布局，楼栋梯户比高，很难做到南北通透
三亚·金茂湾
，采用全板楼布局，每一户户都是南北通透，南太平洋的阳光一点没有浪费，想象一下，在三亚的午后，打开阳台门与餐厅窗户，海风穿堂而过
在装修细节方面，我们看到的几乎都是，科勒、凡蒂诺、蒙娜丽莎等一线品牌，就连我们看不到的地方，用的都是吉博力同层排水
吉博力同层排水，除了品质非常高之外，还有个特点就是，贵
它一般报价是威文（同层排水品牌）的2倍，而威文又是国内同层排水报价的2倍，但是无论是工艺品质，还是使用体验，吉博力是真的好
它将水箱隐藏在墙内，墙前只要安装壁挂式马桶，整个卫生间进深比传统卫生间做法多了150mm，视觉上更加宽敞通透
而且马桶不落地，没有死角，将卫生间藏污纳垢的可能性降到最低
注入此类的细节还有很多，我们可以看到三亚金茂湾对于品质的追求，是在认真承袭金茂府系的标准，这点对于购房者来说，真的很难得
除了这些内部细节，项目外部也很精彩，自然环境就不用说了，这里温度常年在24-25℃
这个项目配套也让我们看到了金茂“造城”的能力，三亚·金茂湾旁边分布着三甲国康医院等3大医院
与一切保持着刚刚好的距离，项目周围分布6大公园，1km可以进入绿廊，3km可以到山海，距离海上新机场也才13km
同时，项目还配备了20w方的商业配套，可以购物、娱乐、休闲，所以这里绝不仅仅是一个住宅，而是一个完整的活色生香的生活场景
说到这，这样的三亚、这样的品质，它会吸引到哪些客群？
这里得先说下，三亚·金茂湾坐落在南繁科技城之中，这是什么地方？各类科研院所、高校研究院都在这里落地
所以，三亚·金茂湾的客群，更多的是高科技产业相关人才，比如教授、专家，甚至是院士，直白的说，这里有点像上海的张江、金桥、漕河泾，甚至更强，因为这里引入的人才更偏科研的顶端
这里会是未来三亚非常有活力的一个板块
我们可以看到，不论是产业导入还是城市规划哪怕是作为配套的住宅，金茂都用足了足够的心思，用够了足够的时间
金茂对这个区域的重视超出你我的想象，并且金茂始终认为，城市存在的终极目的，一直是为人造福
推动产业繁荣的同时，中国金茂邀请国际顶级的产业咨询机构和空间规划机构，以“生态、生活、生产”三生理念为指导，优先营造良好的人居生态环境
如果你对这样的区域发展有兴趣，对这个项目感兴趣，欢迎和我们联系，也许我们可以再紧急去一次海南，感受一下如今整个城市的巨变