法律对住宅租赁合同的规定要点以及租赁合同审查的要点

在审查租赁合同的过程中，应注意对主体适格、租赁标的、附件、租赁用途、租金标准和商业环境、开业率、关键日期和期限、排他条款、不可抗力条款、损失赔偿条款、履行节点、租赁备案、合同解除方式和条件等内容进行细致的审查。

1、承租人承担一定的房屋维修责任。《民法典》713条第2款：因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。出租人多数会利用格式合同将维修义务尽量推卸给承租人。上述新规出台后，给予了业主更强有力的借口，可以预见承租人自行承担维修房屋责任的情形将更普遍承租人在这方面的风险会更大。

2、新增默示同意转租的规定。《民法典》第718条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

3、允许次承租人代付租金。《民法典》第719条：承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以折抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

解决了次承租人代付租金的合法性问题，减少纠纷。为适应这一立法变化，以后出租人在办理出租事务时，除了注意要将租赁同及时办理备案，确保合法性外，还应当在合同当中写明如下内容：

(1)只要出现承租人欠付租金的情况，允许次承租人为完全享有租赁权益可径行向出租人交付租金甚至是违约金等相关费用。

(2)次承租人代承租人支付的租金超出其应付租金部分的，可以在与承租人结算租金时予以折抵。

(3)在承租人违约的情况下，出租人可以解除与承租人的租赁合同，转为与次承租人直接建立租赁关系。

4、增加承租人的法定解除权。《民法典》在第724条：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

(二)租赁物权属有争议；

(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

此外，如果承租人进场装修之后，房屋才出现“无法使用”的情况，解除合同往往会导致装修损失。无论最后能否获得赔偿，对租赁合同双方都不是最优解决方案。因此《民法典》赋予承租人在特定情形下，拥有少交或免交租金的权利。

《民法典》第723条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。

5、明确承租人享有优先承租权。《民法典》第734条第2款规定：租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。优先承租权以前作为一种期待权，当事人多通过合同加以约定，且出租人往往利用事先预制合同的惯例，在合同当中加入“承租人应于合同到期之前日/月内提前书面通知承租人，协商订立新合同”等类似条款，作为承租人主张优先承租权的前提条件。

在合同实务当中，商业租赁尤其是一些较大面积、较长期间的商业地产租赁，承租人往往投入较大费用进行装饰装修和广告宣传，非常希望稳定租赁关系。新法赋予承租人优先承租权，有效保障了租赁关系的稳定性以及承租人的生产经营持续不间断。

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