Condo 公寓涨势走缓,租盘逐渐充足,投资客人如何决断 ?
今天这个话题,我特意提到投资客人,是想把自住和投资区别开。开学季不远,家长们早已考虑即将入学的孩子们的衣食住行。而学子们是否可以最大程度心无旁骛,集中精力在功课和校内活动上,租也好,买也罢,一个好的住宿条件必不可少。
那些为了孩子们决定在大学举步可到,或附近坐车方便的地方,买 Condo 公寓的家长一族,我归类于半自住,半投资买家。
这些孩子家长们,首要考虑孩子上学住宿方便,其次,毕业后,谁也不能保证孩子就要住在多伦多城里,也许去美国,欧洲继续求学,继而工作;或者家里有矿,需要回国继承也说不定。
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那些买来公寓单位,业主从未真正居住过,就是出租保值,等待未来升值,或者不差钱,空在那里短暂居住的,妥妥的投资客。
自住买家考虑更多的是个人需求,投资客人则更偏向于是否符合投资理念,比如,租金最大程度覆盖开销,有正现金流,未来有升值空间和潜力。
事实上,对多数人,尤其我们华人来说,即使自住,在考量个人居住需求之外,也会看未来升值,侧重点不同而已。
首先要说,涨势走缓,不等于不涨。大多伦多地区的共管公寓,仍然看涨。尤其靠近大学,金融区,地铁沿线,人文环境优秀地区,管理费合理,大楼比较新的楼盘,需求不会减弱,价格依旧涨幅强劲,未来也会持续受到追捧。
道理很简单,多伦多是安省经济金融中心,国际大都市,寸土寸金的好地段;加拿大移民逐年增加,据统计,80%的新落地移民,最终会迁移到大多伦多地区,这些地段的租金和销售量,表现都不会差。
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其次,市场永远都不是静止的,每天看房,每天都能看出些微的变化。所以地产经纪们常说,一周不去亲临现场看房,也许还可以勉强跟上形势;一个月不看房,市场则面目全非。表面波澜不惊,其实暗流涌动。
在一片高歌猛进,Condo 量价齐升之大好形势下,仍然有些需要引起买家和卖家,尤其是投资客人关注的事情。
还拿“多伦多地产局”的 6 月市场报告说事儿。我上周的文章,通过地产局数据,简单说了一个值得引起买家警惕的现象:独立屋价格负增长,上盘待售量明显相对减少,说明卖家惜售,好房源逐渐少,价格上,那些性价比好的独立屋,初现上涨端倪。
今天专门说说 Condo 共管公寓。地产局 6月数据,非常明显的看出来,价格上,Condo 依然坚挺,事实上,整个市场的销售量和上涨数据,几乎可以说是由 Condo 和镇屋这些密集型物业只手撑起。然而,地产局对Condo 市场的现状改变,也做出了比较实际的观察。
分析认为,多伦多公寓市场,已经开始从过去两年的火爆中有缓和,2019年第一季度,楼花销售大幅下滑,是6年来最低销售量。
尽管如今您走在多伦多市区以及周边热点城市,脚手架高耸入云,建筑工程如火如荼,但是,别忘了,这些正在兴建的公寓,其中90%,也就是 71378 套公寓单位,是前两年已经销售出去的楼盘。
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2019年首季,一共有8个公寓楼花发售,包含1829个单位,这个数字,是过去10年里的最低。去年同期共有 4053 个公寓单位发售,而 2017年首季则有 6293 个公寓单位发售。这样一比,显然少了非常多,所以,今年二季度将要出来的预售楼花则可以作为今年Condo 楼花走势的风向标。
多数人应该知道,Condo 楼盘有个滞后期。当市场现货供应不足,Condo重售价不断上涨时,开发商会将已经做好前期准备工作的新楼盘趁势推出,造成水涨船高的形势。
一旦售出比例符合要求,开发商开始正式动工兴建,平均4年上下,预售出的楼盘开始陆续交接。
按照这样的流程,我们上边提到的,前两年售出,目前正在建造的公寓大楼,交房日期将会集中在未来的两年左右。届时,如果没有足够的买家入市,势必在一定时期内,供大于求,对急于出手的卖家来说,恐怕会有人降价求售,间接影响到周围的二手公寓。
随着安省政府最近取消对”出租用新建楼盘“的租金控制,以及大批出租用公寓单位涌入市场,空置率出现了从2015年开始以来最高的1.5%,由此,租客们的租房难题得到很大程度缓解,当然也间接造成租金涨幅从去年10.3%,到今年的 7.6%。
加拿大统计局最近发布的数据认为,多伦多超过三分之一的 Condo单位,业主是投资客。
相比之下,温哥华一半的 Condo 业主是投资客,多伦多好了很多。然而,三分之一的投资客业主,对 Condo 市场有着不容忽视的作用。
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当 Condo 市场出现些微下调,或上盘数量开始攀升,比如明后年的众多楼盘交接,又或者,政府某项政策出台,都会让投资 Condo的客人决定趁着市场还好,将 Condo 卖出。
一旦形成大量售盘上市,甚者可能出现恐慌抛售,形势将向买家倾斜,价位有所松动。好在,Condo 公寓单位,不会缺乏刚性自住买家接盘,希望不会像独立屋那样,出现2017年底的颓势。
从 2016年底开始,Condo 市场火爆到让人猝不及防,去年开始,就有很多业界人士开始喊“狼来了”,然而,喊归喊,需求依然强劲,终究在哪个节点,狼会如期而至,谁也不知道。当下是否已经“强弩之末”,也不敢说。这只狼,也许永远不会到,也许不是一夜就到,而是逐渐渗透;当然更不会如同报警系统那样警钟长鸣。潮水总是在人们玩儿得最嗨,失去警戒心时,拍上来。
Condo,任何时候买,都是最好的时候;何时卖,自己定夺。如果您是投资客人,或者,半投资吧,比如学生家长,选择好地点是关键。当然,地产界最强调,也是永远强调的,就是 Location,Location,Location,地点,地点,地点。
如果是自住,可以更多追随个人需要,兼顾投资。我自己前年在中城买了一个小户型楼花,明年交房。这个地段今年开始火,而我买的时候,考虑的就是,我在那边的小众影院随时可以看到欧洲以及世界各地的本土电影。其它的,交通便利,承上启下等地点优势,属于额外嘉奖。
投资还是自住,买来后如果可以握持足够的时间,足够到越过低谷期,总会有很好的结果。世间万事万物皆如此吧。