Condo 公寓涨势走缓，租盘逐渐充足，投资客人如何决断 ？

今天这个话题，我特意提到投资客人，是想把自住和投资区别开。开学季不远，家长们早已考虑即将入学的孩子们的衣食住行。而学子们是否可以最大程度心无旁骛，集中精力在功课和校内活动上，租也好，买也罢，一个好的住宿条件必不可少。

那些为了孩子们决定在大学举步可到，或附近坐车方便的地方，买 Condo 公寓的家长一族，我归类于半自住，半投资买家。

这些孩子家长们，首要考虑孩子上学住宿方便，其次，毕业后，谁也不能保证孩子就要住在多伦多城里，也许去美国，欧洲继续求学，继而工作；或者家里有矿，需要回国继承也说不定。

那些买来公寓单位，业主从未真正居住过，就是出租保值，等待未来升值，或者不差钱，空在那里短暂居住的，妥妥的投资客。

自住买家考虑更多的是个人需求，投资客人则更偏向于是否符合投资理念，比如，租金最大程度覆盖开销，有正现金流，未来有升值空间和潜力。

事实上，对多数人，尤其我们华人来说，即使自住，在考量个人居住需求之外，也会看未来升值，侧重点不同而已。

首先要说，涨势走缓，不等于不涨。大多伦多地区的共管公寓，仍然看涨。尤其靠近大学，金融区，地铁沿线，人文环境优秀地区，管理费合理，大楼比较新的楼盘，需求不会减弱，价格依旧涨幅强劲，未来也会持续受到追捧。

道理很简单，多伦多是安省经济金融中心，国际大都市，寸土寸金的好地段；加拿大移民逐年增加，据统计，80%的新落地移民，最终会迁移到大多伦多地区，这些地段的租金和销售量，表现都不会差。

其次，市场永远都不是静止的，每天看房，每天都能看出些微的变化。所以地产经纪们常说，一周不去亲临现场看房，也许还可以勉强跟上形势；一个月不看房，市场则面目全非。表面波澜不惊，其实暗流涌动。

在一片高歌猛进，Condo 量价齐升之大好形势下，仍然有些需要引起买家和卖家，尤其是投资客人关注的事情。

还拿“多伦多地产局”的 6 月市场报告说事儿。我上周的文章，通过地产局数据，简单说了一个值得引起买家警惕的现象：独立屋价格负增长，上盘待售量明显相对减少，说明卖家惜售，好房源逐渐少，价格上，那些性价比好的独立屋，初现上涨端倪。

今天专门说说 Condo 共管公寓。地产局 6月数据，非常明显的看出来，价格上，Condo 依然坚挺，事实上，整个市场的销售量和上涨数据，几乎可以说是由 Condo 和镇屋这些密集型物业只手撑起。然而，地产局对Condo 市场的现状改变，也做出了比较实际的观察。

分析认为，多伦多公寓市场，已经开始从过去两年的火爆中有缓和，2019年第一季度，楼花销售大幅下滑，是6年来最低销售量。

尽管如今您走在多伦多市区以及周边热点城市，脚手架高耸入云，建筑工程如火如荼，但是，别忘了，这些正在兴建的公寓，其中90%，也就是 71378 套公寓单位，是前两年已经销售出去的楼盘。

2019年首季，一共有8个公寓楼花发售，包含1829个单位，这个数字，是过去10年里的最低。去年同期共有 4053 个公寓单位发售，而 2017年首季则有 6293 个公寓单位发售。这样一比，显然少了非常多，所以，今年二季度将要出来的预售楼花则可以作为今年Condo 楼花走势的风向标。

多数人应该知道，Condo 楼盘有个滞后期。当市场现货供应不足，Condo重售价不断上涨时，开发商会将已经做好前期准备工作的新楼盘趁势推出，造成水涨船高的形势。

一旦售出比例符合要求，开发商开始正式动工兴建，平均4年上下，预售出的楼盘开始陆续交接。

按照这样的流程，我们上边提到的，前两年售出，目前正在建造的公寓大楼，交房日期将会集中在未来的两年左右。届时，如果没有足够的买家入市，势必在一定时期内，供大于求，对急于出手的卖家来说，恐怕会有人降价求售，间接影响到周围的二手公寓。

随着安省政府最近取消对”出租用新建楼盘“的租金控制，以及大批出租用公寓单位涌入市场，空置率出现了从2015年开始以来最高的1.5%，由此，租客们的租房难题得到很大程度缓解，当然也间接造成租金涨幅从去年10.3%，到今年的 7.6%。

加拿大统计局最近发布的数据认为，多伦多超过三分之一的 Condo单位，业主是投资客。

相比之下，温哥华一半的 Condo 业主是投资客，多伦多好了很多。然而，三分之一的投资客业主，对 Condo 市场有着不容忽视的作用。

当 Condo 市场出现些微下调，或上盘数量开始攀升，比如明后年的众多楼盘交接，又或者，政府某项政策出台，都会让投资 Condo的客人决定趁着市场还好，将 Condo 卖出。

一旦形成大量售盘上市，甚者可能出现恐慌抛售，形势将向买家倾斜，价位有所松动。好在，Condo 公寓单位，不会缺乏刚性自住买家接盘，希望不会像独立屋那样，出现2017年底的颓势。

从 2016年底开始，Condo 市场火爆到让人猝不及防，去年开始，就有很多业界人士开始喊“狼来了”，然而，喊归喊，需求依然强劲，终究在哪个节点，狼会如期而至，谁也不知道。当下是否已经“强弩之末”，也不敢说。这只狼，也许永远不会到，也许不是一夜就到，而是逐渐渗透；当然更不会如同报警系统那样警钟长鸣。潮水总是在人们玩儿得最嗨，失去警戒心时，拍上来。

Condo，任何时候买，都是最好的时候；何时卖，自己定夺。如果您是投资客人，或者，半投资吧，比如学生家长，选择好地点是关键。当然，地产界最强调，也是永远强调的，就是 Location，Location，Location，地点，地点，地点。

如果是自住，可以更多追随个人需要，兼顾投资。我自己前年在中城买了一个小户型楼花，明年交房。这个地段今年开始火，而我买的时候，考虑的就是，我在那边的小众影院随时可以看到欧洲以及世界各地的本土电影。其它的，交通便利，承上启下等地点优势，属于额外嘉奖。

投资还是自住，买来后如果可以握持足够的时间，足够到越过低谷期，总会有很好的结果。世间万事万物皆如此吧。