未来我们到底需要一个什么样的住所?

(图片来源于网络)

12月23日,全国住房和城乡建设会议透露出一个重磅数据:中国城镇人均住房面积,已经达到了39㎡
这是什么概念呢?
美国人均住房面积大约是67㎡,德国39,英国35,日本接近20。
39㎡,在世界主要国家里,大约排前5位左右
因此,从大数上看,中国的城镇,已经不缺房子了!(乡村则更不缺)
尽管还存在“被平均”和“不同城市需求与房屋分布错配”的问题,
但中国的楼市,已不可避免将逐渐由「求量」转为「求质」。大部分的城市居住需求,也将逐渐从刚需、紧缺,转向改善、品质
我们常说,要买好房子,核心价值逻辑,就在此!
那什么才是好房子?
前几天我看了一份东原地产的资料,他从7个维度去解释了一套好的房子,应该具备什么产品特质
大致包括:外立面、景观、精装修、社区生活、儿童活动空间、物业服务、综合品质管理。

1

一个漂亮的外立面
颜值这个东西,比较重要。
一个项目,给人们的第一印象,就是他的造型和外观
漂亮的外立面,往往能让楼盘「看上去很有品质」。
真石漆、石材、玻璃幕墙、国际化的设计...
一个好的外立面,应该是兼顾了品质感、设计感,美观、大气,能经受时间的洗礼
比如:
风格多少得有些辨识度;
建筑造型肯定要符合大众审美;
色彩搭配注重色彩冷暖和明度变化,整体达到建筑群落与城市界面和谐融合的效果;
选材上,一定注重质感和视觉体验
材料的选择上,对于购房者,应该看重「平衡」。
兼顾质量、美观与造价的平衡;注重造型、色彩、实用性的平衡
我注意到一个细节,东原的立面的打造标准上,就比较注重设计、造价、实用性和品质感。
比如涂料,他们选择“水包水”等高档材料,这种材料更适应气候条件变化,易于保养和清洗、自洁性优异,较市面流行的真石漆等,更历久弥新。
(效果图)
并且在造型和审美上,制定了一套有辨识度的建筑立面设计标准
为了方面说明,我列举几个,比如有这样的:
(公建化类 效果图)
还有这样的:
(多层建筑类 效果图)
而高层小高层类建筑,会追求现代、时尚、凸显品质感的设计,比如像这样的:
(高层建筑类 效果图)
线条、大开窗、窗地比、玻璃、层次感等,都是以实用和人的视觉体验为出发点。
耐看、协调、大气,是外观的要求
人看到美的事物时,往往心情都会更加愉悦。
建筑外立面,就是这个作用!
(上述列举立面,供参考,因为内部其实还有很多的细节,而且在实际执行中,应该还会有优化或调整。)

2

景观
景观,太重要了
当你被建筑的外立面吸引,想要去了解他,第二个环节,便是公区景观。
其实景观设计,不只有景观这一项,他是整个公共空间,包括居住环境、景观设计、社区设计等。
景观设计包含的内容也很多:材质选择、设计风格、色彩搭配、灯光运用等。
首先,景观的风格是最为重要的,他为业主日后的生活环境定下了基调。
东原在风格上很独到,他比较注重经典美学,是否时尚?有调性?人的使用感受如何?是他更在意的。
还很重视色彩的搭配,比如山、水、植被的颜色要分明,也要自然,那样的话就会有生机,同时,充满艺术感。
比如他的一些项目实景展示:
重庆·阅璟山实景图(东原、中骏联合打造)
看到以后,会觉得水、石材、绿色植被、树木在一起,有了像画一般的质感。
景观的一个细节,很多开发商并不在意。
那就是「灯光」,但其实他很重要。
白天到夜晚,灯光是最好的转换,是景观的点睛之笔,比如暖色调的灯光可以让景观看起来有温度。
重庆·阅璟山实景图
东原的景观标准,还包括酒店式大堂归家、人车分流、便利店、老人儿童休闲空间等。
同样是兼顾品质、艺术性与实用性。
看到下图,你会是什么感受?
重庆·阅璟山实景图
度假酒店?
景观部分,尺度、空间场景构成,甚至声音、嗅觉,都会有一套综合的标准化的理念。
好的景观,会让在里面的人流连忘返

3

精装修
我喜欢买装修房,用切身经验来讲,开发商装修,只要质量有保障,他的设计、成本、售后维护,都比自己装修要有优势,太省心了!
而且从环保角度,成品化交付,是大势所趋。
大家买装修房时往往会顾虑几点:
1)设计风格
2)大批量装修的质量问题
3)人性化细节处理
看到东原的精装体系,我觉得可以借鉴。
这是一个地砖收口样本。
(地砖收口)
在他的规范里,不仅要求材料,还会有工艺要求!
包括墙面、地面、高度、颜色等,会兼顾功能性和美观两个主要诉求。
其他方面也有很多细节值得参考,如:
  • 会非常在意灯光的设计;

  • 色彩和风格;

  • 用材绿色健康。

比如色彩,东原会选择以素雅的灰色调为主的材料,这样就可以搭配各类风格的家具、软装。
(重庆·东原嘉阅湾 实景拍摄)
还有对空间的人性化设计。
最考究装修细节的地方,是收纳系统,比如玄关收纳、卫浴收纳、厨房收纳甚至主卧衣柜收纳。
房子是用来生活的,住的越久杂物越多,收纳系统是装修的设计功力体现。
(玄关收纳示意图)
这是东原展示的的玄关收纳系统,很明显,挂钩、皮鞋、拖鞋、靴子、包,每一格的尺寸、功能,都是根据实际使用来制定的!
这是设计的细节。
不光是玄关柜,在橱柜系统,会细到抽屉、台面,甚至是米缸的位置;卫浴柜、衣柜,也同样如此。
当有了一套很细致的品质装修时,谁还愿意花很多精力去和装修公司斗智斗勇呢?

4

社区生活
社区生活,也叫社群生活,是人们精神层面的需求。
举个例子,家里的老人,都不喜欢搬家,因为换了新房后,除了出门遛孩子,就是休息,因为没有人下棋、打麻将,没有人吹牛。
这就是社群生活的欠缺。不仅是老人,年轻人也一样,我们早已经没有了小时候的那种大院生活、邻里亲密互助。
现在的邻居大都是擦肩而过,最多打个招呼。
但如果社区里有公共空间,有人组织,那些有着相似爱好的邻居,可以共同参与,不管是体育运动,还是琴棋书画,或者旅行,这样的社区,你愿意搬过去吗?
此前我们说过,东原的社群运营在全国很出名。
这也是他的一个优势。
原·聚场,拥有11个主题空间场景,通过兴趣爱好,给邻居们找到共同话题。
苏州千浔原·聚场瑜伽房
比如瑜伽房、女性专属休闲空间、绿植主题馆等等。
武汉启城原·聚场女性休闲空间
在节假日,还会经常举办主题活动、社群活动。
原·聚场的IP,还被某地方政府引入,去打造一处大型社区的社群生活空间。
有一张图,很直观。
如今社会,其实我们正是需要这样的社区!

5

儿童空间
看几张图片。
武汉·启城童梦童享
重庆·东原嘉阅湾童梦童享
苏州·千浔童梦童享
没错,孩子的专属空间。
东原有一套叫「童梦童享」的社区儿童空间体系!
做成了标准化,基本每个社区都有,但他又不是标准化,因为每个童梦童享都不完全一样。
孩子是家庭中最重要的大人物,经常是6个大人围着转,那么在社区上,其实同理。
孩子应该有更适合自己年龄段、活动需求更感兴趣的空间
昆明·东原项目童梦童享
东原的童梦童享,应该是国内首个真正关注社区儿童的专属产品。
童梦童享的设备设施,根据社区内儿童的成长特质和不同年龄阶段的生理和心理进行打造。很多小孩,在这里找到了新朋友。
除了这些,还有一项重要的,那就是物业服务。

6

物业服务
东原的物业服务我之前关注过,而且现在大家都清楚:一套房子,硬件品质管前10年价值,物业服务的品质,管后40年的价值
好的物业服务带来的保值能力,更强。
因为他的意义在于:
  • 生活品质有保障;

  • 可以延缓物业衰老;

  • 可以传播口碑,实现物业升值。

以东原提出的标准为例。
为了了解业主生活居住状态和需求,据说东原今年还花了好几个月,对其业主家庭进行入户深访面对面交流,形成了众多问卷。
目的只有一个:了解用户的真实需求和意见
基于这些真实的需求反馈,才能提供更贴合需求的服务。
比如东原建立了原管家服务体系,526条服务标准,针对不同原住民的生活需求及痛点进行了服务的细化升级。
其中的细节标准,就非常之多,有意思的包括社区人行出入口设置1米线,防止小儿童单独外出;园区内水景水深均设置为10cm;针对性的开发了8大安防系统;针对旧小区每年开展的“焕新计划”等。
让人很赞叹的是:东原物业,已经做到了全年无休,24小时响应体系
讲了这么多,回顾一下,我们会发现,抛开地段、配套等外部条件,一个理想的好房子,大致会有几个条件:
1)高颜值
2)赏心悦目的景观
3)省心的装修
4)和谐的社群生活
5)充分的儿童活动空间
6)物业服务
这一切最重要的,又是品质的管控。

7

品质管控
房地产行业,发展至今,已经有一套依托国家标准为基础、行业标准为标杆的质量管理体系。
而判断一个项目的品质管控如何,我个人认为,需要注意几点:
  • 在已有的质量标准之下,了解开发商的监督体系是否完整;包括对施工过程、工程质量、建材质量等的监督;

  • 设备设施维护情况;

  • 是否对业主公开。

很多专业的内容,这里就不赘述了,业主不是工程师,不需要掌握工程情况。但设立开放日,邀请业主代表参观项目,考察工程进度,通过视频、照片等定期传递工程近况,并及时获取反馈。
东原的这些做法,是购房者能实际体验到品质管控

8

总结
总结一下,其实就是三个字:产品力
房地产的下半场,已经很明显的从追求量,转而追求品质、业主生活服务,产品和服务,将是我们衡量住宅价值的关键要素
搞清楚这一点,对于我们买房置业,才更有意义!
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