珠江新城的板块价值分析
珠江新城是广州房地产版图当之无愧的中心，这里的房产交易价格，直接定义了广州房地产价格的天花板。
一谈到珠江新城的房价，大家立刻想到的就是下面这些消息：
侨鑫汇悦台成交了一套791㎡的复式单位，价钱也就两个多小目标，总价2.3亿元，单价达到29万/㎡。
中海花城湾成交一套建面约93㎡小3房，东南朝向，可望小区花园，单价近15万/㎡。
天汇广场上面的服务式公寓天銮都成交了一套264㎡的5房单位，业主实收3700万元。加上15.1%的税费，折合单价16万 /㎡。
一连串的消息，就像石头投入湖面，顿时将市场搅动的更加热闹。
然而，珠江新城的房价从几百万到几个亿，跨度极大。
那么，这个板块内部是怎么构成的呢？
宇宙中心也有鄙视链
熟悉广州房产的朋友们都知道，在广州，处于鄙视链最高端的是珠江新城。
所以，珠江新城---BS--->广州其它板块
毫无疑问，珠江新城是广州房地产的中心和高地，其它板块的房价，在这里往往就只是一个首期。
但是，令人震惊的是，即便在这里，依然存在着一条鄙视链。
熟悉珠城楼盘的人们，都知道珠江新城实际上是分为三个板块的，从西往东，依次是西区，中区和东区。
这个顺序，实际上也跟整个珠江新城的规划开发的时间顺序吻合。
也就是说，最先开发的是靠近广州大道一侧的西区，然后是从中轴线到猎德大道之间的中区，最后才是东区。
大体而言，珠江新城的房价鄙视链则是：
东区---BS--->中区----BS---->西区
当然，这个只能是大概，实际情况是豪宅林立的东区，也有老旧的楼盘，而“老旧”的西区，也有壕气的高端盘。
所以，综合来说，中区由于楼盘相对较新，平均价格反而更好。
这个鄙视链当然是有市场价格为依据的。
下面咱们就来介绍一下各区的情况，看看鄙视链到底是怎么形成的。
鄙视链是怎样练成的
东区：
顶级豪宅扎堆。最大的优势在于靠近珠江公园，环境舒适，房价较高。整个区域大多为纯住宅、大户型居多。
比较有代表性的是所谓东区三大豪宅的汇悦台、凯旋新世界和颐德公馆。
而汇悦台更是直接将广州楼价的天花板推到了30万/平！
当然，东区也有开发时间较早的楼盘，价格的浮动范围比较大。综合来说，东区的价格大约是在9-30W的范围。
中区：
靠近中轴线的花城广场，楼盘相对新，住宅面积比较适中。
中区的代表楼盘有保利心语花园、中海花城湾和嘉裕公馆等，成交价格也都有不同程度上涨。
综合来说，中区的价格大致在8-15W的范围。
西区：
西区的开发时间最早，楼盘的楼龄相对比较长，社区也最为成熟。
普遍来说，西区已经没有新项目推出，因此，也少了许多关注。
楼盘质量上有高端大气的星汇云锦和嘉裕君玥，也有相对低端、商住混杂的南天广场、名门大厦等。
综合来说，西区的价格大致在7-13W的范围。
这么一分析，大致上对于各个板块之间的对比，相对还是有了一些了解。
实际上，东区的高价主要是由于大户型豪宅的性质所决定的，并没有体现出板块上的优劣。
面积大，素质好的豪宅，在广州市场从来是不缺乏买家的。
改革开放40年藏富于民的广州，怎么会缺少踢拖鞋穿短裤全款买豪宅的壕？
再加上限购，大把的资金又不能分散投资在多处房产，买一处豪宅就成了这个群体的自然选择。
中区的由于房子比较新，一些楼盘还有不错的花园，再加上面积也相对合适，对于住房改善型客户也有不错的吸引力。
至于西区，综合来说价格最低，主要是认为这里开发时间早，楼龄长。
但是相应的，西区的社区成熟度最高，高端楼盘，自然也有不少追捧的客人。而其中素质不高，居住体验差的楼盘，价格自然也上不去。
资料看了一堆，萌主开始有点糊涂了，这样看来，似乎楼盘的质素比板块更加重要了。
那么，问题来了，到底是板块重要，还是楼盘自身素质更重要呢？
板块价值 VS 楼盘素质
这个问题，其实根本不是问题。
市场早已给出了答案。
板块，也就是楼盘所处的区域和位置，是楼价的决定性因素！
所有抛开位置谈价格，都是在耍流氓。
一个在鹤岗、鸡西，房屋舒适度极高的楼盘，能够跟北京三环内的老破小相比吗？
那么，是什么决定了板块的价值呢？
答案非常清晰：公共资源！
珠江新城房子为什么值钱，本质上不是房子自身的素质决定的，更重要的是这个区域丰富的、高素质的公共资源。
30年来，广州政府不惜血本的向这个区域注入公共资源，中轴线、花城广场、歌剧院、图书馆、博物馆、美领馆、政府办事机关、金融机构、医疗机构、教育资源等等等等……
所有这一切，让居住在这个区域的居民，享受到最优质的服务和资源。
这才是整个区域真正的价值所在。
那么，珠江新城的公共资源，又是如何分布的呢？
打开地图，我们不难发现，这些资源主要集中在中轴线的两侧。
所以，靠近中轴线的楼盘，当然更值钱！
由此可见，所谓珠江新城板块的东、中、西，或者中、东、西的排序，并不科学。
就拿西区来说，这里集中了珠江新城板块最多的公共资源，社区成熟度更高。
如果真要说板块价值的话，显然应该是西区优于中区，而中区优于东区。
当然，板块之内，房子本身的优劣就成了决定性的因素。
结语
许多分析珠江新城板块的文章，动辄以东区为尊，以中区为先，而西区则被认为是不好的板块。
而实际上，一个板块的价值，更多来自于公共资源的价值溢出。
从这个角度来说，西区的板块价值应该最高，而不是最低！
至于一个楼盘最终的楼价，自然跟楼盘本身的素质密不可分。
对于买房者来说，往往要兼顾投资与居住的双重要求，更要对板块价值和楼盘素质综合考虑。
说到底，就是纸上得来终觉浅，想买房子要踩盘。