探访杭州WeWork，孙正义投的95亿美金到底值不值？
文/崔恒宇
编辑/斯问
2014年，职场情景喜剧《废柴兄弟》上线，讲的是一名满怀激情的创业者，因不堪租金压力，将办公室、甚至办公桌出租。
最终，一间50平方米的办公室，被卖假包的、开照相馆的、做婚恋网站的共享。甚至，做杂志的和卖光盘的还共享着一张办公桌。
图注：《废柴兄弟》的共享办公室
一个人、一张桌子、一台电脑，就是一家公司。这是共享办公的初阶、滑稽版本，也是WeWork故事的起点。
2008年，亚当·诺依曼经营着一家婴儿服装企业，为了节省开支，他将办公室分隔，并转租其中的一部分。当时，同一栋办公楼的米盖尔·麦克维利提了个建议，“索性去租更多房子，再重新分隔对外转租。”
彼时，金融危机的蔓延给了他们风口，大批失业人员转化为自由职业者，他们对于廉价办公场所的需求，形成了WeWork的客户来源。
然而，这本是一个“创业小伙儿转身当上二房东”的故事，却因为软银孙正义的“买断式”注资，成为了一个性感而魔幻的项目。
在今年10月1日之前，WeWork还与“魔幻”无关，随着其母公司WeCompany撤回招股说明书、推迟IPO计划；CEO诺依曼辞职；被爆出将裁员至少2000人，相当于员工总数的13%；对于投资业绩低于预期，孙正义坦言“自己感到羞愧”，继而对WeWork继续投资95亿美元……
这一系列连环动作，让WeWork从性感走向了魔幻。
值得一提的是，SOHO中国董事长潘石屹比孙正义更早关注到WeWork。
2014年，潘石屹在国外参观了WeWork之后，决定把“共享办公”引入到中国，推出SOHO 3Q。此后万科高管毛大庆操刀优客工场、36氪旗下有了氪空间，上百个共享办公项目一下子涌上来。
2014年，也就有了文章开头的场景，共享办公成为了影视拍摄题材。
经过几年的野蛮生长，去年潘石屹还高调提及要把SOHO3Q分拆上市，今年，他已经放弃了这个计划，根据媒体爆料，潘石屹已经把SOHO3Q旗下11个项目打包卖出，已进入合同审批流程。
如果说WeWork尚且可以拿着孙正义的95亿美元安稳过冬，对于更多共享办公的中国门徒而言，WeWork对行业造成的“毁灭式打击”，还需要很长时间去修复。
被剥去糖衣的WeWork
根据《福布斯》消息，WeWork的最新估值从470亿美元掉入28亿美元。其财务数据显示，仅仅今年上半年，WeWork就烧掉了23.6亿美元现金。
曾经，WeWork以廉价办公室为初衷，租给囊中羞涩的创业者。诺依曼对其长远构想是“成为一个能够处理空间租赁、设计、建造和管理的大规模商业机器，并由此孕育出无数个企业”。
日前，“电商在线”走访了杭州市延安路的一家WeWork，这是WeWork在该地的第一个办公空间，运营刚满1年。
其坐落在杭州核心商圈，位置好的办公室能看到西湖。走访发现，入驻企业多为10名员工左右的小型创业公司，粗略计算入驻率在50%以下。
以私人办公室为例，WeWork给出的价格为每个工位2200/月起，也就是说，一个可以容纳5个工位的办公间，起步价格为1.1万元。
工作人员告诉“电商在线”，这个价位的私人办公室一般位置偏差，空间偏小，工位价格只是基础，最终还是要按照整体面积和办公室的具体位置来计算价格。
以延安路WeWork为坐标，700米之外，同在延安路上的嘉里中心写字楼，一间50平方米的办公室报价7000元/月，可以容纳6-12个工位数。
如果仅仅从工位数的性价比来看，WeWork在中国市场的优势并不明显。
一名共享办公行业创业者分析称，WeWork虽然处在核心商圈，但是并不是高性价比的选择；对于企业员工来说，核心商圈的交通、房租等成本都在无形中增加。
所以WeWork必然不能继续以中小型创业企业作为主要客户，更不用说零散的“闪座”（按小时计费的临时办公需求）。大企业客户的进驻才是WeWork的主要营收来源。
诺依曼已经看到了这个痛点。2016年，是WeWork从“廉价办公室”向“大规模商业机器”进化的关键年，也是进军中国市场的第一年。随着微软、Salesforce、美国银行、汇丰银行等大企业的入驻，WeWork的企业级服务顺利展开。
2017年，WeWork的客户中有20%的大公司（1000名员工以上），构成其30%的收入。孙正义对WeWork的第一笔投资也在同年敲定，投资金额44亿美元。这个数目是WeWork此前8轮融资总额的2.5倍，这也是孙正义一贯的“买断式”投资风格。
根据WeWork提交的招股书数据，其业务已经覆盖全球29个国家、111个城市、拥有528家分店。会员数达到了52.7万名，企业客户占比40%。而在2018年底，WeWork的会员数量还停留在40万名，其中大公司会员占比32%。
也就是说，如果WeWork对于大公司的界定依然是1000名员工以上，那么在半年内其大公司入驻数从128家上升至210家（以每家大公司租下1000个工位计算）。这些大公司足以养活一家新的上市公司吗？资本市场并不认可。
伴随着会员数、门店数、覆盖的国家和地区的增长，WeWork在2019年上半年的租金成本超过12亿美元，较上年同期增长一倍。加上代理费、人员管理等费用，WeWork上半年总支出达到29亿美元。同时，其上半年净亏损比去年同期增长25%，达到9亿美元。
流血的业绩上涨，并未成就WeWork的流血上市。规模扩大也不等同于正确的规模扩大。以“电商在线”走访的杭州WeWork为例，1年内，杭州出现了5家WeWork，仅仅是在延安路上就有3家。这些WeWork都没有出现爆满、供不应求的状态。
IPO撤回后，WeWork开始正视这些“泡沫扩张”。据外媒测算，WeWork计划裁员人数在2000到4000名之间，此外，考虑在中国等市场关闭部分办公场所。
10月22日，孙正义决定对WeWork继续加码95亿美元，同时以17亿美元将创始人诺依曼踢出局。
孙正义的动作更是被外界称为“投资人爸爸含泪接盘”。截至目前，软银在WeWork上的累计投资接近190亿美元。
WeWork的中国门徒
WeWork中国门徒的命运，则差得多。
2014年，潘石屹走访国外WeWork之后，为中国的共享办公风口起了个好头，SOHO3Q的成长让追随着看到了这个行业的热闹，短短几年内，SOHO3Q在全国布局26个中心，拥有超过2.6万个工位。
最热的2015年，中国的共享办公品牌超过了2000家。各家在比拼着旗下的工位数、营业面积、融资情况。动辄几个亿的融资，用于租地、装修、转租、运营，这门简单的地产生意夯出了一个新的赛道。
2015年，万科高管毛大庆创立优客工场，据不完全统计，到目前为止，优客工场的融资总额在40亿元左右。在完成对洪泰创新空间、无界空间、We do联合创业社的并购后，市场估值接近110亿元。
从融资规模来看，有36氪背书的氪空间与优客工场接近，融资总额也在40亿元左右。SOHO3Q、优客工场、氪空间基本构成中国共享办公的头部品牌。
“有钱”之外，共享办公更为核心的竞争则体现在地段。事实上，在2016年之前，中国的创业孵化器更为热闹，直到现在，还是有人会认为，“共享空间不就是孵化器”？
而地段正是两者的主要区别之一。前者一般会选择核心商圈，孵化器则更多是在偏远地区。另外的差别则体现在装修设计与企业服务。
“我们之前（2016年之前）还是找旧楼和便宜的物业，后来发现不对，要找有共享价值的楼。”氪空间总裁钟澍曾经告诉媒体。租入成本、装修成本、租出价格，三者之间的差价构成最简单的财务模型。
好在，这个高度依赖于地段的赛道，并未激烈到近距离肉搏的阶段，各自占据一方阵地，打不过了就卖出去，关门、被并购的现象其实早已经在中国市场上“病发”。
根据铅笔道数据，到目前为止，还在运营并且有一定规模的共享办公品牌已经减少至80家左右，拿到B轮以上融资的品牌不到10家。这个需要资本“养肥”的赛道，“金主”在很大程度上决定着品牌命运。
被“金主”孙正义用95亿美元兜住的WeWork将如何扭转？中国门徒或许并没有耐心去等待那个答案。从上千个共享办公品牌中胜出的个位数玩家将冲刺下一个赛点。
根据Frost & Sullivan数据，预计到2022年，中国共享办公市场的空间面积可达到7890.7万平方米，占商业办公物业总面积的16.36%。
共享办公是个伪需求吗？
孙正义并没有得到投资伙伴的支持，甚至围绕WeWork的案例，软银内部还上演着权力斗争。
在这个“去除中间商赚差价”的时代，减少中间环节成为每个行业都在发力的点，而共享办公在本质上还是整租办公空间之后，进行设计、装修，更合理高效地利用空间。但本质上，逃不开“二房东”的桎梏。共享空间到底是不是个伪需求？
回答这一问题，必须往回看，为什么共享办公的概念会冲出来，解决创业公司办公场地问题之外，将写字楼从时间和空间上进一步拆解才构成其存在的根本。
从空间上看，原本动辄几十个平方米的办公室，被拆解到单个工位，灵活地解决了不同成长阶段的企业诉求；从时间上看，对于工位的租赁时长从几个月降到了天，甚至出现了以小时计费的“闪座”，也就是说星巴克能够给予的临时办公场景，共享办公品牌又提供了另外一个选项。
传统写字楼租赁的不灵活、空置问题，被共享办公找到了优化解决方案。解决灵活度之外，会议室、活动室、休闲室等灵活的空间组合，被认为是现代人对于办公场所的刚性需求。但是，共享办公一边依赖于大企业的入驻数量及稳定程度，另一方面又依赖于独立工位、开放性工位的流动。
实现盈利与盈利的可持续性，对于共享办公来说，难度系数被无限放大。收租之外，共享办公品牌还必须创造更多服务去实现变现。
WeWork在服务上花的精力并不少，其主张的“空间即服务”模式，为会员提供灵活的工作空间和全球社区力量，WeWork解释这些都是可以用低成本的方式实现。但显而易见的是，这种低成本的服务更好地作用于存量会员，对于会员增量收效甚微。
共享办公有其存在的合理性，但市场并不乐观。
根据好租研究的数据，以对于共享办公需求旺盛的上海为例，其共享办公的比例在6%左右，其他城市则在4%以下。以每年超过50%的增长率计算，直到2030年共享办公在整个办公空间的占比才会到达30%。
但不可否认的是，倘若WeWork顺利上市，共享办公行业又会是另一番光景。回到孙正义对诺依曼说的那句话，“在一场战斗中，疯子比聪明人更容易赢。”
这时候，孙正义不愿意做那个聪明人。