前SOHO中国总裁阎岩亲手操刀？黑石收购SOHO的幕后
艳姐说
今天地产界最劲爆的新闻当属SOHO中国，据路透引述两名消息人士透露，美国私募基金公司黑石集团正进行排他性谈判，计划斥资40亿美元（约280亿人民币）将SOHO中国私有化，这笔投资或是黑石集团迄今在中国市场的最大投资。
据了解，黑石提出以每股6港币的价格将SOHO中国私有化。若以每股6港币计算，这一报价较SOHO中国昨日收市价2.98港币溢价约1倍。
此消息一出，SOHO中国股价立刻暴涨37%以上，至上午11.13分触发暂停交易，收盘报4.10港元。
01 两次业务转型失败
资料显示，SOHO中国有限公司成立于1995年，由潘石屹和其妻张欣联手创建，是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式的房地产开发公司。
早在2010年SOHO中国的营收就以达到184亿元的顶峰，但之后，北京出台禁止物业散售的政策，这给了SOHO中国较为沉重的打击，公司的营业额在2011年出现了68%的大幅下滑。
随后SOHO中国开启两次业务转型，第一次在2012年，潘石屹决定持有北京和上海有价值的物业，业务模式转为自持租赁。
第二次是2014年，SOHO把目光投向了新的共享办公，但SOHO中国一直没有披露过其业务利润率。
两次转型均没有给潘石屹带来如期的回报，到2018年，SOHO中国营收仅17.21亿元，为2010年巅峰期184亿元的零头。
数据来源：东方财富
另外，2017年SOHO决定转做“包租公”，不过，生意却没有想象中那么顺遂，SOHO中国的盘子也越做越小。
（早年潘石屹接受艳姐专访时曾表示看好租赁市场
往后余生想做一个包租公）
从SOHO中国公布的2019年中期报告看，素有“八大金刚”之称的物业项目，出租率均出现不同程度下滑，出租率最低为上海外滩SOHO仅86%，古北SOHO为新进入统计的项目，出租率为45%。
数据来源：SOHO中国财报
截止2019年上半年，SOHO中国平均借贷成本约4.8%。公司总价约78亿的自持物业回报率是3%，这也就意味着租金回报率还赶不上银行贷款利息。
艳姐翻阅资料，得知潘石屹曾经一直看空中国房地产，从2014年到2019年，短短5年间，SOHO中国就开启了卖卖卖的模式，累计出售资产套现约293.41亿元。
这其中包括多个重量级项目:如2014年售卖SOHO静安广场、2015年转让上海外滩国际金融中心项目50%股权、2019年把北京和上海11个共享办公项目卖给了逐梦之星。
这一系列的举动表明，潘石屹在寻求全是而退，并且把看空地产的理念付诸于行动，更是对于目前SOHO中国业务转型面临压力的默认。
虽然SOHO中国面临业务转型困难，但不妨碍国际私募大鳄黑石大举收购。
黑石集团是全球房地产PE规模巨头，成立于1985年，是全球最大另类资产管理公司之一。
截至2018年底，黑石集团管理资产规模已达4722亿美元，其中，房地产基金的资产规模约1362亿美元，超过私募股权和信贷业务，成为黑石集团管理规模最大的业务。
去年10月，市场就有传出SOHO中国考虑出售内陆的办公楼资产，共涉及出售的8个项目总价值500亿-600亿元，而传闻中的收购方便是黑石集团。
更为注意的是，在2018年4月，黑石集团就宣布，前SOHO中国总裁阎岩加入公司亚洲房地产部，并出任董事总经理一职。
查阅资料得知，阎岩1996年就加入SOHO中国，服务公司长达22年。她历任首席运营官、财务总裁和总裁，负责项目拓展、成本预算控制及全面管理等。
艳姐猜测，本次的收购极有可能是凭借阎岩对于SOHO中国的了解，来实现黑石收购内陆房企，并进一步拓展业务范围，同时也体现出外资看好中国房地产市场，尤其是一线城市的自持物业。
从近两年看，黑石在中国可谓掀起了收购潮，包括上海长泰广场、上海怡丰城、西安等三地购物中心50股权、回购香港国际建投69.54%股份等。
数据来源：投中网
另外，政策方面也极大的支持了外资的收购行为。2015年公布的《外商投资产业指导目录》中，删去了外商投资房地产的限制类条款。
所以办公楼凭借着不限购、不限贷的优势，在短短几年时间里，迅速成为外国投资者的“心头好”。
主编：张艳